２００９農(nóng)村投資新商機(jī)

如果你手上有點(diǎn)閑錢，對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)有興趣，那么，2009年，我們建議你去農(nóng)村投資。

因?yàn)椋?008年10月19日，中共十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題決定》文件有如下內(nèi)容：“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)……”，也就是說(shuō)，你沒(méi)有地，但是你可以去農(nóng)村承包土地創(chuàng)業(yè)！

1978年，有人說(shuō)那是中國(guó)行將崩潰的時(shí)刻、有人說(shuō)那是中國(guó)大混亂的時(shí)刻，鄧小平同志上臺(tái)沒(méi)有從抓宏大的理論起步、改變，而是從最樸實(shí)、最和老百姓相關(guān)的——吃飯問(wèn)題開(kāi)始驚天改革之旅的，沒(méi)有人能想到解決吃飯問(wèn)題、包產(chǎn)到戶的行事方針和做法帶來(lái)的是中國(guó)的改革開(kāi)放政策，而改革開(kāi)放則激活了疆化多年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)！

事實(shí)上，在中國(guó)，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，最重要也是最復(fù)雜的問(wèn)題，一直都是——農(nóng)民問(wèn)題。

自2004年啟始，每年的中央一號(hào)文件都是有關(guān)“三農(nóng)”問(wèn)題的，可見(jiàn)中央政府對(duì)“三農(nóng)”問(wèn)題的重視。

……

時(shí)光飛逝，毛主席說(shuō)“一萬(wàn)年太久、只爭(zhēng)朝夕”。2002年中共第四代領(lǐng)導(dǎo)人順利接班。海外華人敏銳的感到了胡錦濤的膽魄，率先提出了‘胡溫新政’的說(shuō)法，轉(zhuǎn)眼6年過(guò)去了，2008年10月19日，由中共十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》全文公布。至此，關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的種種猜想與激辯終于答案揭曉塵埃落定。

——《決定》指出，“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。”所謂的“土地流轉(zhuǎn)”是一種通俗和粗略的說(shuō)法，其本意應(yīng)該是農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流通及轉(zhuǎn)移。

《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題決定》內(nèi)容提要

2008年10月19日，中共十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題決定》文件公布。

文件作出5方面決定：新形勢(shì)下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義；推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原則；大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)農(nóng)村制度建設(shè)；積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力；加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)全面進(jìn)步。

核心內(nèi)容有以下幾方面：

●土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更穩(wěn)定充分，土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變

《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中提出，要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)要向發(fā)展農(nóng)戶聯(lián)合與合作，形成多元化、多層次、多形式經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系的方向轉(zhuǎn)變。

●允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)

按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

●允許農(nóng)民參與開(kāi)發(fā)集體土地建設(shè)非公益項(xiàng)目

在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。

三個(gè)典型案例給我們的啟示

毫不夸張的說(shuō)，新土地改革中的土地流轉(zhuǎn)讓中國(guó)人看到了希望。土地流轉(zhuǎn)怎么轉(zhuǎn)，我們目前至少可以看到好幾個(gè)截然不同版本的流轉(zhuǎn)實(shí)例，同時(shí)，從民眾的訴求中，我們也可以看到，一旦土地流轉(zhuǎn)這道大門打開(kāi)，新創(chuàng)造的市場(chǎng)將帶來(lái)如何龐大的力量。

首先還是從學(xué)理上簡(jiǎn)單說(shuō)一下土地流轉(zhuǎn)何以釋放如此龐大的力量。解釋的方法很多種，但最適合的還是科斯的產(chǎn)權(quán)理論。產(chǎn)權(quán)理論里面第一條指出，不是用市場(chǎng)進(jìn)行配置的資源，交易費(fèi)用無(wú)窮大；只有市場(chǎng)出現(xiàn)了，節(jié)省下來(lái)的交易費(fèi)用就可以釋放出來(lái)，產(chǎn)生巨大的效用。張五常在這個(gè)問(wèn)題上有更深入的介紹，他指出，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)可避免；決定勝負(fù)要有準(zhǔn)則，在無(wú)數(shù)可以采用的準(zhǔn)則中，只有市價(jià)不會(huì)導(dǎo)致租值消散，而市價(jià)的使用是基于有明確產(chǎn)權(quán)的存在。這個(gè)原理說(shuō)的是，市場(chǎng)是資源優(yōu)化配置的首要模式，沒(méi)有市場(chǎng)的資源配置是無(wú)效率的；經(jīng)過(guò)30年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)熏陶，中國(guó)人已經(jīng)很能夠接受這個(gè)觀點(diǎn)了。

但是很遺憾的是，我們的農(nóng)民是一直游離在“市場(chǎng)”之外的。從1978年開(kāi)始實(shí)行的承包責(zé)任制，規(guī)定的是農(nóng)民對(duì)土地有使用權(quán)，但遺憾的是，這種使用權(quán)并沒(méi)有成為市場(chǎng)，因而，農(nóng)民縱有勞動(dòng)力、資本和技術(shù)的配合，卻無(wú)法根據(jù)其他生產(chǎn)要素的實(shí)際情況自主提高生產(chǎn)效率。令農(nóng)民空有土地的使用權(quán)，卻沒(méi)有對(duì)土地的流轉(zhuǎn)權(quán)，這樣的土地產(chǎn)權(quán)困境造成了在后期城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，農(nóng)民對(duì)土地的浪費(fèi)情況十分嚴(yán)重。

今天，土地流轉(zhuǎn)打開(kāi)了一扇門，如何盤活土地，是我們今天思考的重點(diǎn)所在。本文列舉三個(gè)案例，分別對(duì)不同狀況下的土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行梳理：

案例一：浙江，不改變土地用途的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

2008年3月，浙江金華瑯琊鎮(zhèn)上盛村實(shí)施土地流轉(zhuǎn)承包，化荒田為農(nóng)場(chǎng)，把原來(lái)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成合作社經(jīng)營(yíng)。上盛村的田園果蔬合作社把上盛村和周邊村里許多外出務(wù)工者和老人手中的閑置田地租賃過(guò)來(lái)，然后通過(guò)與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)規(guī)模。合作社現(xiàn)已和100多戶農(nóng)戶簽訂土地租賃合約，租賃土地約520余畝，種植早稻、甜玉米、辣椒等農(nóng)作物，預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)，合作社蔬菜果園的面積要擴(kuò)展到1500畝—2000畝。生產(chǎn)面積的擴(kuò)大，需要更多的勞動(dòng)力，所以，村民除了每年能拿到的固定的土地流轉(zhuǎn)收益外，還能在合作社打臨工，每月大概能獲得1000元以上的工資。

我們可以看到，在這個(gè)案例中，土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)用地內(nèi)完成，以資源的再配置實(shí)現(xiàn)了分工細(xì)化。土地性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生大的改變，沒(méi)有對(duì)耕地造成減損。農(nóng)民同時(shí)并未喪失對(duì)土地的第一支配權(quán)，和現(xiàn)有的政策、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀也能夠很好的接上軌。這種做法應(yīng)該是目前最沒(méi)有爭(zhēng)議的土地流轉(zhuǎn)模式，最穩(wěn)妥，也最容易為農(nóng)民接受。從三中全會(huì)的政策表態(tài)來(lái)看，浙江金華模式將是在廣大農(nóng)村首先推廣的主流模式之一。

但這一模式同樣要面對(duì)一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，即農(nóng)民實(shí)際收入是否真正得到提升，農(nóng)民是否確實(shí)得到實(shí)惠。在浙江嘉興，一戶農(nóng)民將13畝承包田置換給了鎮(zhèn)上的一家農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)公司，換來(lái)每年8300元的土地流轉(zhuǎn)金，按照政策，在該農(nóng)民61歲以后，他可享受到每月200元的養(yǎng)老金直到去世。每年8300元的土地流轉(zhuǎn)金平均到每個(gè)月大概接近700元，這個(gè)數(shù)字對(duì)于一個(gè)沒(méi)有土地進(jìn)城居住的農(nóng)民家庭來(lái)說(shuō)是不是有點(diǎn)殘酷？是否考慮到若干年后由于通脹等原因造成的貨幣貶值情況呢？是否可能采取更穩(wěn)固的股權(quán)合作模式，讓農(nóng)民以地入股，享受租金的同時(shí)還有紅利收入以便靈活調(diào)整呢？這些細(xì)節(jié)值得思考。

案例二：天津，改變土地用途的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

（農(nóng)民用宅基地?fù)Q的小區(qū)房）

據(jù)10月13日媒體報(bào)道，在天津土地流轉(zhuǎn)讓農(nóng)民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，試驗(yàn)出宅基地?fù)Q房模式。所謂“宅基地?fù)Q房”辦法，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，而節(jié)約下來(lái)的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。

從2005年下半年開(kāi)始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地?fù)Q房”加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開(kāi)展試點(diǎn)，涉及津郊近十八萬(wàn)農(nóng)民。至2008年末，將有十萬(wàn)農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過(guò)上進(jìn)工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。

這種模式尤其受到類似的大中型城市的地方政府高度關(guān)注。北京已經(jīng)表示，將借鑒天津模式對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行改革。但這種模式同時(shí)也是爭(zhēng)議最多的，農(nóng)民最關(guān)心的是補(bǔ)償問(wèn)題，商品房對(duì)宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？農(nóng)民可以獲得怎樣的工作？

越是爭(zhēng)議激烈之處，越是值得深入探討。最被人們所質(zhì)疑的是，如果農(nóng)民不自愿，釘子戶如何處理？只要一個(gè)村里面有一戶“釘子”，那么所謂的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售就不那么容易了。這是這個(gè)模式之中幾乎無(wú)法避免的矛盾問(wèn)題，同時(shí)也牽涉到農(nóng)民利益如何補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。翻查關(guān)于天津市土地流轉(zhuǎn)建設(shè)示范區(qū)東麗區(qū)華明鎮(zhèn)的情況，可以查出當(dāng)時(shí)在土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，也曾經(jīng)出現(xiàn)不少問(wèn)題，如發(fā)放給農(nóng)民的土地賠償款時(shí)，個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)以權(quán)謀私，將自己的親戚秘密遷入村內(nèi)領(lǐng)走本應(yīng)屬于農(nóng)民的賠款……可以說(shuō)，如果只看到建設(shè)效果，而忽視過(guò)程，土地流轉(zhuǎn)同樣有可能成為一個(gè)龐大的腐敗黑洞，農(nóng)民應(yīng)得的利益依然得不到有效保障。

案例三：深圳，城中村農(nóng)民房如何流轉(zhuǎn)？

第三種情況，最典型的案例是在深圳。如果中央在“新土改”中允許農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)深圳這個(gè)已經(jīng)消滅了農(nóng)村的城市會(huì)有什么影響？據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，一旦中央允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉(zhuǎn)對(duì)象將是大量的城中村私房以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問(wèn)題已困擾深圳多年，先后經(jīng)歷了搶建——嚴(yán)控——確權(quán)——再搶建——再嚴(yán)控的多次反復(fù)，至今未妥善解決。

從政策上講，土地流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨，城中村不可能成為城市的特例，最終一定要加入到流轉(zhuǎn)的行列之中。深圳城中村的土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題和純粹的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題截然不同，城中村本身已經(jīng)是和資本高度結(jié)合的小城鎮(zhèn)，只是因?yàn)橥恋匾匚茨芰鬓D(zhuǎn)，而造成了和周邊城市區(qū)域發(fā)展的高度不平衡。

而目前來(lái)說(shuō)，缺乏先例及法律配套上還沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)則跟上是最大的問(wèn)題。如果試圖用案例2的流轉(zhuǎn)辦法來(lái)處理深圳的城中村，用等面積的商品房置換用地，首先要面對(duì)的是一連串復(fù)雜的置換補(bǔ)償過(guò)程，這對(duì)于已經(jīng)不斷產(chǎn)生現(xiàn)金流的農(nóng)民房來(lái)說(shuō)，并不簡(jiǎn)單。深圳的農(nóng)民房業(yè)主都是高智商市民，他們很清楚自己物業(yè)的現(xiàn)金價(jià)值，比如一棟8層32家房客的農(nóng)民房，產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以達(dá)到每月5萬(wàn)元以上，按房屋租金估值法推算，這棟樓若是參與流轉(zhuǎn)，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該在2000萬(wàn)元左右（根據(jù)當(dāng)情市場(chǎng)行情測(cè)算）。

從學(xué)理上講，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有利于土地利用效率的提高，但對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，農(nóng)民房的利用效率本身已經(jīng)很高了，它們的價(jià)值在租賃市場(chǎng)上已經(jīng)通過(guò)租金得到了充分的體現(xiàn)。當(dāng)然，這些房子一沒(méi)戶口指標(biāo)，二沒(méi)小區(qū)規(guī)劃、最重要的是沒(méi)有房產(chǎn)證，要流通還不能一下子來(lái)。但最簡(jiǎn)單的思路一定是讓市場(chǎng)給它們定價(jià)，讓虛高的價(jià)格降下去，讓低估的價(jià)格漲起來(lái)。既然市場(chǎng)可以給它們定出價(jià)格，那不妨嘗試按照這個(gè)思路走下去，不如逐步減少中間環(huán)節(jié)，逐步放開(kāi)口子讓這些房子進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，從允許整棟流轉(zhuǎn)開(kāi)始，到允許分戶流轉(zhuǎn)，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一定是越來(lái)越清晰的。另一方面，允許這些樓房加入市場(chǎng)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)是肯定有幫助的。但其中一定涉及和市場(chǎng)現(xiàn)存商品房的差價(jià)區(qū)別問(wèn)題，這里不作討論。

土地流轉(zhuǎn)五種模式

模式一：土地互換

互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路。

模式二：出租

在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

模式三：入股

入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。在土地入股過(guò)程中，實(shí)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營(yíng)，也可不參與土地經(jīng)營(yíng)），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價(jià)值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期確定下來(lái)，農(nóng)民既是公司經(jīng)營(yíng)的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突破。

模式四：宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保

重慶，去年被國(guó)家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，在土地改革領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉(zhuǎn)的九龍坡模式即宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保。也就是說(shuō)，農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

模式五：“股份＋合作”

山東省寧陽(yáng)縣探索土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制，建立起“股份＋合作”的土地流轉(zhuǎn)分配方式。這種模式是，農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營(yíng)、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股。合作社按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。合作社實(shí)行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時(shí)，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風(fēng)險(xiǎn)金，然后再按股進(jìn)行二次分紅。（責(zé)任編輯 黃祥福）