社區商鋪投資技巧

商鋪投資是很講究技巧的，理性的眼光和思想是成功的不二法則。

◎事例一：好商鋪是高息提款機

陳先生39歲，在五羊新城租了一間商鋪做服裝生意，太太是醫生，收入比較穩定，滿足兒子上學的費用和家庭的日常開支外還有盈余。陳先生對商鋪潛在價值的敏感，來源于從事多年的服裝店生意，他明白鋪位的地段、人流、門面大小等直接影響了經營的好壞，因此在投資時候，林先生從日后經營的角度多了一份理性和細致。

1999年洛溪某小區商鋪發售，由于數量不多，發展商沒有進行大的宣傳推廣，恰好陳先生去洛溪新城看朋友，無意間看見了掛在墻上的橫幅。進去一了解，原來是小區大門兩邊的臨街商鋪，價錢也比較適中，最便宜的6300多元/平方米，最貴的7500元/平方米。其中一間在小區出入口的拐角處，可以開兩個門，面積49平方米，總價36.75萬元。陳先生經過多年的積累，有40萬元存在銀行，除了保證服裝店的流動資金，還有25萬元可以用于投資。經過一番考慮，陳先生還是果斷地買下了這套49平方米商鋪，他采用銀行按揭的付款方式，首付款18.75萬元，剩下的五成分五年付清，貸款總額18萬元，月供款3482元。

兩個月后他把商鋪租給一家品牌服裝公司做門面，頭兩年租金為5000元/月，第三年視洋服公司經營情況和當地的商鋪行情再確定租金遞增多少。減去月供款額，每月純利潤1500余元，這樣在頭兩年陳先生的獲利為3.6萬元。到了2001年，洛溪新城的配套設施已經發展到相當成熟，特別是在地鐵三號線確定和超級市場的帶動下，洛溪商鋪的租金呈飛躍式上漲，目前已經達到5775余元/月，每個月獲純利2500多元。以現有租金回報和遞增率計算，陳先生完全可以在8年內收回成本，其租金回報率達到12.5%左右，大大高于銀行存款利率。

陳先生對于自己的眼光十分得意，商鋪投資盡管投入較大，但風險比起投資股票要小，回報率不僅高而且趨于穩定。難怪有人說一間好商鋪就是高息提款機，再加上洛溪新城的商鋪使用年限達到70年，真正可以實現一鋪養三代的愿望。

精明投資策略全接觸

精明投資策略一：遠見創造利潤

投資商鋪就是投資未來，只要住宅小區有一定的規模，就可以大膽地買鋪，越早買就越有升值空間。陳先生買鋪的時候百佳超級市場還處于耳聞階段，但陳先生敏銳地感到，在洛溪這個二十多萬人聚居的地方，僅有一個洛溪新城市場是不夠的，超級市場的進駐是遲早的事情，而大型超市的進駐，必將帶旺周邊的小型商鋪。另外商鋪的投資是一個長期的過程，它不會由于房齡長而降低其投資價值，相反，好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。

精明投資策略二：注重考察市政規劃

市政規劃最能說明城市未來的發展趨勢，進而推斷出該區域未來的發展潛力。當番禺撤市設區，以及廣州的“山、水、田、海”發展趨勢和“南拓”戰略剛剛在媒體上公布，陳先生就已經敏銳地把目光瞄準洛溪新城的商鋪時，隨著廣州市中心居住區南移和地鐵三號線進番禺的消息發布后，更多的投資者關注洛溪的商鋪的時候，陳先生已經在坐享其利了。

精明投資策略三：財富穩健成長的增值之道

陳先生在估算好年投資回報率在10%左右的可接受范圍內，采用了先用較低的價格吸引商家進場經營，而后逐年提高商鋪租金的“低開高走策略”。如果首期租金太高，就很難招到有實力的商家；如果年遞增率太高（在洛溪8%、10%都很普遍），也不能長久地留住租客。

精明投資策略四：細分小區商鋪的市場狀況

即使是住宅小區的商鋪，也可以進一步細分。陳先生選擇了兼有街鋪和小區商鋪優點的臨街鋪位投資，既可以為小區的業主服務，又可以吸引過往人流。好的臨街商鋪風險相對較低，流動性高，盈利能力強，更有無限商機。

精明投資策略五：多為經營戶著想

應該在盡可能的情況下為您的經營戶創造便利，在商鋪的選擇上也要注意選擇那些符合其經營特點的單位。陳先生在購買時就已經決定招租服裝品牌了，實在招不到就自己來開服裝店。他選擇了可開兩個門的拐角位的商鋪，相當于使門面擴大了一倍，更有利于全方位地展示服裝。

◎事例二：買了一臺“老虎機”

曾先生在一家廣告公司做設計主管，兩年前結婚后在黃埔某小區買了一套18萬元的三房兩廳。裝修入住之后手里還有閑錢，就花了6萬多元購買了所在小區裙樓二層的一間小商鋪，面積15平方米，單價4000元／平方米。裙樓的首層是肉菜市場，該小區和附近的居民都來此購買，人流比較旺盛。裙樓兩面臨街，另兩面有通道進入小區（非業主不能入內），隔著一條市政公路與一大型超級市場對望，由一樓到二樓有兩個十分寬敞的石階梯可供上下。曾先生購買時二樓已有數家小飾品店、玩具店和音像店，但經營情況不容樂觀。

曾先生在買入商鋪后，便開始了積極的招租。還專門制作了宣傳的海報、小告示等。有不少過來參觀、洽談的租客，都因二樓人流少、門面窄（2.6米寬）而放棄，曾先生把租金從七百元調到六百，但還是應者寥寥。

于是曾先生回老家把爸媽接過來，開了一家音像店，裝修和進貨花了近2萬元，但在一次大檢查時因證件不齊而被勒令關門。經過一番折騰，現在曾先生萌生了轉讓的念頭，但周邊商鋪價格普遍大不如前，即使能順利出手，也是大跌價。望鋪興嘆的曾先生還得每個月按時去交5元/平方米的物業管理費。

投資教訓剖析

投資過于沖動

投資商鋪萬萬不可憑一時沖動，要有正確的投資觀點。不要因為價格便宜或受到銷售人員的蠱惑而匆匆落定。曾先生工作很緊張，平常根本沒有投資商鋪的常識，購買商鋪是一種比較感性的行為。裙樓商鋪本來就已經受到人流的制約，更何況是二樓，誰會愿意為了買一些非生活必需品而爬樓梯啊。

沒有考察競爭狀況

“別人賺錢我也一定賺錢”是曾先生抱有的觀點，然而在市場充分競爭的情況下，總有人賺錢，有人虧本。無論您是準備自己經營，還是租賃，都要慎重觀察市場飽和度、競爭激烈程度，通過商鋪供應量及出租率等數據，就可以判斷投資市場是否出現了或將會出現供求不平衡。

心理準備不足

曾先生搖擺于出租、轉手、自己經營之間，在招租不成之后，立即想到轉手，即使是小虧一筆都在所不惜。而真正要低價轉讓時又猶豫不決，各種短暫的嘗試浪費了不少時間和機會。同時沒有足夠的資金基礎和前期守業的打算，在儲備資金不足的情況下依然選擇一次性付款，也沒有守得云開見月明的心理準備。

小區商鋪的投資攻守細則

看人流：小區商鋪的服務對象既可以是小區固定的客戶群，也可以是小區外的城市居民，服務受眾面較廣，特別是臨街鋪位，依靠交通和來往的人流、車流的獨特優勢，備受投資者追捧。隨著入住率的提高，郊外的大盤一般都擁有穩定的客戶群。

看周邊商業網點：大部分小區商鋪的主旨還是在于為本小區的業主提供日常生活必需品，周邊的商業網點越稀缺，越能顯示出小區商鋪的價值。

看開發商：開發商是否善于商鋪的經營，對商戶的經營類別有無必要的規劃和控制，即如果開發商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也就相對較低。小區開發商的經營理念越強，開發策略越成熟，小區商鋪的投資價值才會越高。

看產品：商鋪的地段、人流、門面、進深等都直接影響了經營狀況，一般來說，門面越寬，進深適中，商鋪前面有休閑廣場，越能吸引人氣。帶小閣樓的商鋪便于收藏貨物或睡人，更能受到經營者的垂青。

看前景：目前有許多小區都不在老城區，新區的商鋪必定面臨一個從淡到旺的過程與風險；小區的入住戶數和常住人口越多，小區越成熟，才越具有投資價值和經營回報，商鋪的投資價值才會越高。

小區商鋪的投資建議

做好成本估算和效益分析

不論錢多錢少，都要為每一次投資做出詳細的成本估算與損益表。通過加權系數法，把周邊競爭對手和自己想購買的商鋪在地段、人流、門面、面積大小、升值潛力等方面的優劣勢一一列出來，并分別進行評分，最后得出一個單價，通過與發展商的價格的對比估算投資的效益。

只買對的，不買便宜的

在小區商鋪投資，“勿以價廉而買之，勿以價昂而不買”。如果供小于求，則未來商鋪售價及租金都會上漲；如果供大于求，則商鋪可能無法順利出租，導致投資失敗。但是有時商鋪的價格并不能反映該區商鋪供應量是否不足或過量。價格上漲有可能是因為周邊商業環境較好。有業內投資咨詢公司的顧問指出，在投資過熱的小區，商鋪售價與租金之間的關系，必然會經歷一個“喇叭口”階段，即售價不斷走高，而租金相對漲幅較小甚至下跌。

看清形勢，把握熱點

就是要把握宏觀經濟形勢，選擇最佳入市時機。如果在市場已炒得熱火朝天的時候購買，吃在一口天價上，那將要挨長期“套牢”之苦。另外，在選擇投資時，盡可能多了解政府的規劃，特別是地鐵、城市輕軌的發展布局與動工時間。交通方便的商鋪，升值潛力是最大的。

做足功課，考察市場

在平時，需要長期考察市場，對市場進行總結，很多人只是看了廣告而產生了投資的一時沖動，對市場幾乎不了解。“知己知彼，百戰不殆”的道理世人皆知，切記一定要克制沖動，多做比較，從發展商信譽、建筑產品質量、未來升值潛力、區域行情價位等方面做一個綜合評判。

靈活運用付款方式

學會靈活運用付款方式，盡量減少首付款，延緩繳付日期，等同于用一筆小資金控制了一個商鋪。如果趕上商鋪價格飆升，資金杠桿原理的作用就會顯現出來。投資置業要注意考慮區域的租金行情，如果租金價位高于銀行按揭還款額，通過以租養鋪的方式，也是一種很穩定的投資。

做好商鋪密度預測

有專家指出，從經濟發展的規律來看，商鋪總面積與人口密度的合理比例應是1平方米/人。小區商鋪開發要與小區入住的人口成正比，有的小區入住率不高，就搞起了幾條商業街，明顯地過量，更談不上投資受益了。

（責任編輯 木 可）