房地產經濟泡沫背后的多方博弈分析

[摘要] 房地產市場的持續過熱越來越引起社會各界的關注，本文以不同的角度，主要以博弈論的觀點分析在房地產市場背后多方的策略選擇問題，主要包括政府、開發商、消費者的博弈以及這三方內部的博弈。

[關鍵詞] 房地產 博弈 利益最大化

一、引言

2000年以來，全球房地產價值大幅度膨脹。2000年～2005年間，美國住房價值對GDP的比率由135%上升至173%，澳大利亞由271%上升至374%。但從2006年起，美國房地產價格的上漲速度逐步減緩，2007年8月出現了次貸危機，房地產市場的泡沫開始破裂，并迅速影響到全球房地產市場。

就中國而言，全國商品房價格普遍偏高，房地產泡沫持續膨脹，為避免房地產業的崩潰，從國家穩定和經濟發展的角度出發，政府已經采取了一系列措施來限制房地產業的過熱狀況。而房地產商則不會顧及過熱的現狀，只要在目前能得到巨大利潤，就將毫不猶豫地投入其中。作為房地產市場的主要消費者，即商品房的買家，從自身的利益出發，希望能買到“物廉價美”的產品。這幾方在面對一定的環境條件時，同時或先后、一次或多次，從各自允許選擇的行為或策略中進行選擇并加以實施，便構成了博弈。

二、房地產泡沫產生的模型

近年來，國內房地產經濟泡沫愈演愈烈，集中體現在房價虛高、盲目投資等方面。這其中又以商品房交易最為嚴重，也最具代表性。假設進入房地產市場的投資者共有n個，每個投資者根據自己的目標利潤決定自己的投資量，則有Q=∑qi ，qi為第i個投資者的投資量qi∈(0，∞)，i=1，2…n， ，Q為n個投資者的總投資。用D來表示投資者的收益，總收益為D=D（Q）。在投資中，雖然Q值多大會導致房地產泡沫對于投資者有一定的模糊性，但是，實際情況是房地產泡沫最終會發生在一個確定的Q值。投資量超過最大值Qmax，即Q>Qmax時，就會產生泡沫。現設某一個投資者利潤為Ri，利潤函數為Ri=D(qi)，i=1，2，…，n。對于這個投資者，為了利潤的最大化，會加大投資，直到邊際收益為0，即D’(qi﹡)=0。以此類推，所有投資者均會采取這樣的利己策略，將這些投資者的利潤最大化條件相加，其總收益D=D(Q﹡)。但由于國家抑制房地產過熱的政策以及房地產市場的飽和，允許的總資金量（Qmax）是有限的，且市場總利潤空間也是相對固定的，因此，當某個投資者擴大投資時，短期內收益率會很高，但隨著其他投資者也加大投資，總利潤分散給了多個投資者，利潤相應的縮小，最終所有投資者均達到D’(qi﹡)=0的條件，但房地產投資的回報周期比較長，投資者投資的資金并不會很快收回，所以投資者的策略有滯后性，就會出現D(Q﹡)>D(Qmax)的情況，于是便產生了泡沫，即市場上的過剩產能。

二、政府與投資者間的博弈

這是房地產業的主要博弈，也是泡沫是否能有效控制的重要博弈。當前，全國房地產業仍然較熱，一方面是政府希望為房地產降溫，一方面是投資者爭相進入該市場。在這兩方的博弈中，政府可通過統計工作獲得房地產的信息，而投資者也可以獲知國家的相關政策，所以這兩方可根據對方的信息做出相應的決策。針對這房地產投資的過熱現象，政府可能采取的策略有三種：鼓勵，不作為，控制。投資者也有三種策略：進入市場，靜觀其變，退出市場。

分析博弈雙方的角色，我們不難發現，由于政府的權利和財政后盾，在與投資者的博弈中相對處于主動，所以一般政府會先實施策略。可以推測，如果政府采取鼓勵的政策，房地產業的成本將減少，利潤空間也會加大，投資者會加大投資力度，同時會有很多新的投資者進入該市場；如果，政府不作為，出于投資者對于該行業樂觀態度，房地產的高收益現狀會吸引新的投資者，原有的投資者也會加大投資。只是這種情況下，房地產業的膨脹速度要比政策支持下的速度慢很多；而如果政府出臺政策控制其過快的政策，必然將導致部分投資者推出該市場，然而，房地產市場是一個正在膨脹的市場，短期內還不會飽和，所以，仍然會有部分新進投資者，原有的大部分的投資者也會監守陣地，并利用原投資者減少、新投資者還未成規模的真空期擴大投資，獲取更大利益。縱觀這三個博弈，可以發現目前無論政府采取何種策略，房地產業都有膨脹的趨勢，向著泡沫經濟發展。政府雖然不能完全消除房地產泡沫，但通過控制的策略可以控制其膨脹速度，相對于其他的策略，這是一個上策。

實際情況也是如此，在短時期內，繼2005年出臺“國八條”后，2006年又出臺了旨在控制房地產過快增長的《關于調整住房供應結構穩定》（國六條），旨在取得博弈的主導權。2007年年初，溫家寶總理在政府工作報告中指出：“必須促進房地產業持續健康發展。”按照國務院的統一部署，2007年的調控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。全年中央銀行共有6次加息，建設部、發改委、國稅總局等部門出臺了涉及房地產的相關政策法規十幾項。這一系列的政策在一定程度上使得房地產的過熱有所緩解，但很快又出現反彈，降溫效果有限。如2007年年初，全國70個大中城市房價漲幅比較平穩。1至5月漲幅在6%左右波動；進入6月，漲幅躍上了7%，而且不斷加速；7至12月漲幅分別達到7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%和10.5%。以2007年12月份為例，同比漲幅超過15%的城市達到了9個。

導致全國房價呈現出“先穩步增長，后加速上揚，再緩慢增長態勢”的主要原因是：固定資產投資帶來以及與之相關的產業帶來的財政收入非常大，加之房地產對經濟的拉動作用明顯，所以政府不能一次性過度的抑制房地產業，以免出現矯枉過正的情況，只能以“殺一儆百”的方式，試圖一直投機，擠出房地產泡沫。而作為投資者，宏觀政策使得房地產的潤空間下降，投資者也不會像之前那樣能從銀行貸得大量資金，限制了部分投資，但因為利國家政策不是一壓到底，所以過剩的資產并不會全部退出，而是部分退出，當一部分投資者退出后，利潤空間再次相對增大，又吸引了新投資者，投資者間又為了其個體利益展開博弈，這便涉及到政府和投資者博弈中存在的子博弈——政府內部的博弈，投資者間關于市場進入的博弈。

1.政府內部的博弈

財政的增長迅速在很大程度上得益于房地產市場的快速發展，房地產市場的興旺，不僅使營業稅、契稅等迅速大幅增收，同時也促進了建材、裝潢、家電等其他相關行業稅收的增長，可謂“牽一發而動全身”。因此，政府在決定對房地產的政策時，需要考慮到其中的利弊，即使是在已經確定必須采取抑制的政策后，也要考慮如何令效果最大化，并將損失減至最低。抑制房地產業勢必會引起房地產市場的縮小，由于房地產業在國民經濟中的重要地位，整個國民經濟也將受影響。對于政府而言，財政收入的減少和國民經濟的短期萎縮是弊，但相對于房地產泡沫破滅后造成的經濟崩潰，兩害相權取其輕，抑制房地產業過熱是必然的選擇，這是一個嚴格下策的選擇，即將損失較大的策略排除。

政府的抑制政策在一定程度上達到了預期目標，但由于房地產業已經成為以邪惡地區的支柱產業和地方稅收的重要來源，中央政府與地方政府之間的利益博弈加劇。以契稅為例，全國大部分省（市、區）2004年和2005年的契稅增幅均有所下降，但2007年房地產業數據的飄紅使得全國的契稅增幅加快。以江蘇省為例，在近兩年頻繁出臺相關政策的情況下，全省契稅的增長速度呈現快速下降的趨勢，2004年的增長速度為50.0%，2005年為33.8%，2006年下降為30.4%，而2007年契稅共入庫159.4億元，同比增長51.2%。

總的來說，政府的若干措施起到了一定效果，其政策在也基本達到第二個目標——損失最小化。所謂將損失減至最低也就是通過其他手段拉動經濟，彌補房地產業收縮帶來的損失。其實這是一個順理成章的事，由于房地產業的收縮，原本投入房地產市場的資金必有一部分轉入其他行業，這時需要政府正確認識當前的經濟結構，并對資金加以引導，優化經濟結構，使經濟良性發展。也許在短期沒有明顯改觀，但良性經濟結構的可持續發展能力可以保證房地產業收縮的陣痛期過后出現可喜的增長。

2.投資者間關于市場進入的博弈

通過之前對房地產泡沫產生經過的分析，可以發現，在初期擴大投資能獲得很高的利潤。所以，對于投資者個體，越早的進入房地產市場就能獲得相對多的利潤。但房地產業的火熱已持續了多年，為什么還會有那么多的投資者涌入呢？其實不難發現，近年來房地產業發展有個特點，就是房地產的火暴由南向北、由沿海向內陸轉移，這是由于地區發展差距引起的。所以在全國房地產業局部飽和的情況下，投資者開始向不發達地區轉移，爭做不發達地區第一桶金的獲得者。

三、開發商與消費者間的博弈

在關注固定資產增速過快的同時，分析固定資產投資的結構更有深意。以江蘇省為例，除2005年首次對房地產進行宏觀調控影響較大外，其他年份的住宅投資占固定資產投資比重逐步增大：2001年12.6%、2002年14.1%、2003年15.2%、2004年18.6%、2005年17.7%、2006年為18.9%，2007年為20.5%。商品房竣工面積持續擴大， 從2001年的2116.59萬平方米，迅速增加到2005年末的4671.24萬平方米，增長了1.2倍。2001年商品房竣工面積的增速為2.3%，從2002年開始，其增速一直保持在10%～20%左右，2005年達到19.6%，2006年有所回落，為15%左右，2007年增幅則大幅下降，同比僅增長6.4%。由此可見，2005年國家宏觀調控以后，開發商為規避風險，減緩了投資增長速度，以減少市場供給來穩定并提高商品房價格。

在這兩方的博弈中，兩方的出發點都比較簡單——個體利益的最大化，商家希望以盡可能的高價買給消費者，而消費者希望以低價買到“價廉物美”的住宅房，與此同時，商家間關于營銷策略的博弈也起了關鍵作用。

對于投資而言，某地區的消費者群體是有限的，所以并不是所有商家的商品都會被吸收，這就導致有部分投資者現有的住宅房將無法出售，而作為商家，他們自然都不希望這種是發生在自己身上。如何爭取有限的客戶就成了投資者的首要問題，廣告是其最有效的手段，而廣告一般是“報喜不報憂”，局外人很難知道其真正的全方位信息。所以消費者從商家處得到的信息是不完美的，只能根據現有的信息選擇相對有優勢的策略。

對于消費者，住宅是全家庭的大事，不同于其他可重復消費的商品，所以，購買住宅房之前必經過全面的考慮，對住宅房有詳細的標準，不同的消費者對住宅的要求都不盡相同，而商家是不知道各個消費者詳細偏好。因此，商家所掌握的信息也是不完全的。

現在假設消費者有“買”和“不買”兩種選擇，商家所出售的住宅房是有性價比的高低差距的，簡稱為“好”“差”，針對這兩種情況，商家可以選擇“賣”和“不賣”。現在假設使用好房時對于消費者而言該房價值為3，使用差房時價值為1，商家要價為2。再假設商家使用差房時需要花費1才能將起偽裝成好房。那么在雙方的買賣過程中的得益如下圖，其中前一數字為商家得益，后一數字為消費者得益。不難看出，在消費者選擇不買時，房的好、差對消費者利益沒有影響。但對商家卻不同，因為當商家選擇賣好房時，如果有消費者買，商家就能獲利2，不買則無獲利；當商家選擇賣差房時，必須花代價偽裝，如果賣不出去就會白白損失這部分費用，更使得一旦選擇賣，那么就必須通過其他策略讓消費者下決心購買。

在這個博弈中，不論商家的“賣”與“不賣”還是消費者的“買”與“不買”都是基于他們所掌握的信息，有了這樣的信息和判斷，雙方才能對獲利機會、損失奉賢的大小有一個概念，進而做出選擇。而他們的選擇同時也成為新的需要被考慮的信息，影響著新的選擇。所以，對于商家和消費者，掌握到更多真實的信息是獲得更多利益的最有效方法。

圖 商家與消費者的博弈

四、國家與消費者間的博弈

消費者作為國家的公民，公民的生活是否穩定直接關系著社會的穩定，住宅的狀況是生活穩定的重要表現。目前，住房市場主要存在的問題就是炒房導致房價虛高，社會各界對這一現象的理解也比較統一——必須加以抑制，近年來一系列的政策也是針對這種現象，相關文章也非常多。所以這里不再就炒房問題贅述，主要研究消費者內部博弈。

消費者的內部博弈：可以看作是商家與消費者博弈的延伸，一部分消費者在買了住宅房房后處于各種原因希望出售現有的住宅房，這部分消費者就在和其他消費者的買賣中成為了賣家。然而不同于商家，由于消費者不可能通過廣告等手段吸引其他消費者，所以住房本身是否符合買方標準便成了主要因素，也是由于這個原因，房價并不像投資者出售住房一樣有標準的定價，只是在雙方的心里有一個價格的范圍。

現在假設雙方在心中都有一個價格范圍，如果對方的報價在這個范圍內則應該回答“是”，不在這個范圍內則應該回答“否”。然而，在報價達到接受范圍時，選擇“否”能使價格向對自己有利的方向發展，所以雙方的回答并不一定是真實。現假設買賣雙方選擇不同回答時的收益如圖，從囚徒困境的例子可以知道，雙方選擇“否”時相對的收益最大，此次博弈也就結束了。而實際情況中，博弈并不是只進行一次的，因為雙方都沒有獲得需要的結果，賣方沒售出住房，而買方也沒能買到住房。于是雙方將進行多次重復博弈，雙方不斷給出新的報價，在這個過程中價格不斷接近雙方的心理價位，直到最終雙方都接受了當前價格。這在日常生活的其他方面也是經常出現的，通俗的來看也就是“討價還價”。

表 消費者內部博弈

在這一過程中可以發現，任一方多選擇“否”將能獲得更多的收益，但同時這一選擇也可能導致談判的破裂，交易也就此中止，雙方都不能獲得收益。面對這種情況就需要當事人在根據當時的具體情況進一步判斷，在保證博弈能繼續的前提下，盡可能的多選擇“否”以獲取最大利益。

至此，本文初步完成了政府、開發商和消費者三方博弈的分析。從分析中可以得出博弈中各方相對上策的選擇。政府：通過宏觀調控抑制房地產過熱狀況，優化產業結構，使經濟良性可持續發展。投資者：盡早進入某地區的房地產市場，通過各種營銷手段吸引消費者購買，并及時根據國家政策進行調整。消費者：盡可能的收集住房相關信息，對自己的心理價格保密，在博弈中后做選擇。這些策略都是博弈方在博弈中能獲得最大相對收益的策略，在實際操作中，還需要博弈方審時度勢，遵循收一最大的原則對具體細節做出合理處理。

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