海南地產之辯

海南房地產業逆市火爆，究竟是福是禍？這背后又有哪些不為人知的原因？

火熱的夏天 火熱的海南

2008年，注定是中國地產業的冬天。廣州、深圳、北京、上海等國內一線城市商品房價格大幅下跌已是不爭的事實。就在一干地產商們大呼要做“豬堅強”，全行業準備集體過冬之時，有一個地方卻依舊陽光燦爛，這個地方便是海南。

今年二季度的數據顯示，與去年同期相比，海南房價漲勢洶洶。以海南島北端的海口為例，2008年6月，海口新建住房價格同比上漲18.1%，商品住宅平均價格超過4500元/平方米，同比增長37%。

而位于島南端的三亞，新建商品房均價今年1月就已達到8400元/平方米。單從數據層面來看，同比增長顯得異常“兇猛”。在2008年波濤洶涌的海南房價，距離上世紀90年代初期房地產泡沫時的最高點，正越來越近……

比房價更熱的，是土地

當全國各地土地交易不斷上演“土地流拍”的慘淡場景時，海南土地卻逆市增值，并成為各大開發商蜂擁相爭的“花魁”。今年上半年，海口土地一級市場樓面地價直逼1500元/平方米，同比上漲20%以上。

7月10日，海口市玉沙村拆遷地塊，掛牌起始價為6139元/平方米，約每畝409萬元。相比5月8日剛拍出的新港“地王”每畝319萬元的身價，這個價格足足高出90萬元整。從海口房地產史來看，這樣的價格同樣只是在20世紀90年代初期房地產“泡沫”時期有過。

值得注意的是，在這兩次土地搶奪戰中，活躍著上置集團、北京首開、陽光控股等上市公司的身影。

而新世界集團、天津泰達、寶安集團、萬科地產、聯華國際這些率先進入海口的上市公司，已占據了海口房地產市場相當份額，未來的市場份額還有可能繼續擴張。在三亞、陵水等地布局的，則有雅居樂、富力、華潤等大型企業。

近年來，地產大鱷們挾資本優勢，將海口品質好、規模大的地塊納入旗下，拿地一般都在數百畝以上，顯得氣勢如虹。照此看來，上市公司逐漸成為海口、三亞等地土地市場的主角勢不可擋，全面主導海南房地產業發展也只剩下時間的問題。

根據海南省統計局的數據顯示，1995年～2006年，海南竣工房屋每平方米的造價成本為2000元以下。近兩年盡管建筑成本有所提高，但造價成本不會超過2500元／平方米，而房價已超過4500元／平方米，由此推算，海口房產的毛利率已超過40％。三亞的房價更高，毛利率可想而知。遠遠高于平均水平的利潤率，刺激著“地王”紀錄的不斷刷新，反過來又進一步助推房價的上漲。

然而，海南地產逆市火爆，究竟是福是禍？背后又有哪些不為人知的原因？

反方：海南樓市之怪現狀

“房價這么高，根本買不起嘛，貸款利息都付不起。”說這話的張光海，是海南鞍鋼實業總公司的一名司機，孩子已上小學二年級，一家人月收入低于4000元。

2007年海口市城鎮居民可支配收入僅為12289元，比全國城鎮居民人均13786元還低1497元。收入如此低的居民拿什么去支撐一個高價的房地產業？

在業界，也普遍存在著對海南地產深深的擔憂。人們始終難以忘卻那個曾經瘋狂而慘痛的“泡沫”噩夢。有人認為，海南樓市的繁榮背后潛藏著危機：有數字表明，近一年來商品房“空關率”大幅度上升，而且上漲速度極其迅速。

實際情況是，盡管房子賣得熱火朝天，不少住宅區卻在唱著“空城計”。在三亞、海口等城市的高檔住宅小區，一年中大多數時候“白天大門緊鎖、晚上黑燈瞎火”。這些被業主買下，但長時間不居住也不出租的房子，在業內被稱為“空關房”。

近年海南銷售的20余萬套房屋中，長期有人居住的不到四成。保守估計，海南樓市目前大約仍然存在著10萬套“空關房”。這種情況在海口、三亞的高檔住宅區極其普遍，成為海南樓市的一種怪現狀。

正方：價格是價值的真實反映

那么，海南樓市是否真的虛高？

“今年海南的土地增值速度的確比較快，但這是因為1993年以后，海南的樓市都是停滯不前的。所以現在海南樓市的增長應該是在補原來的空缺。”海南佳元房地產開發有限公司總經理助理楊洪清說。

海南知名房產專家蔡志喆也表示，在此前的10多年時間里，大量“爛尾樓”的消化抑制住了海南樓市的發展。直到前兩年“爛尾樓”問題逐步解決，海南樓市才開始逐漸走向升溫。

經歷過眾所周知的泡沫時代，海南樓市踏上了復蘇之路。憑借豐富的熱帶自然資源，陽光島、健康島、生態島等極具誘惑力的概念，日益叫響島外。客戶隨之蜂擁而至，來海南島購房逐漸成為時下流行的一種潮流。投資、旅游、度假、養生、養老都成為購房的目的。

一位業內人士分析，與中國市場經濟之于深圳特區一樣，以海南為代表的新生代人居模式，完全有可能再次成為中國樓市的經典教科書。

只是一記“俯臥撐”

這是一次奇怪的輪回。

在中國地產業的體系里，海南是一個無法回避的坐標。普通中國人對“爛尾樓”的印象，也在這里種下了破壞性的記憶萌芽。

此后，海南地產陷入了長達十余年的困境。可是，漫漫十余年后，當大盤“跌跌不休”之時，一輪重返大海南的地產潮竟然逆市而來……

這其中的根本原因是什么？

按照房產理論，存量市場對增量市場有著價格平衡與制約作用，一般比值應在10%～15%左右。一旦缺少存量房制約，開發商就能夠坐地起價，房價炒作之風隨之而盛：1999年7月，海南開始處置積壓房地產。在最初的幾年，因為大量存量房上市、島內購買力較弱，政府給予了開發商相當的稅費優惠。因此，房價漲幅一直低于全國平均水平。

——恰恰在2007年底，積壓房地產處置基本完成。

據海南省統計局公布的數據，2006年全省尚有空置房面積68.8萬平方米，2007年房屋竣工面積215.42萬平方米，銷售面積302.77萬平方米，不僅消化了空置房，還使房屋預售面積增加了18.55萬平方米。

從樓市本身發展來看，2008年海南房價能夠走出“獨立行情”，關鍵在于其失去存量房制約和稅費優惠。歸根到底，還是對這十來年尤其是近幾年的低房價“還債”。

而能夠支撐海南房價高位運行的原因，在于島外資金在海南的動向。

據三亞房地產協會統計數據顯示，2007年已經有多達27個國家和地區的人到三亞購房，這一數字比兩年前幾乎翻了一番。有統計數據表明，截至2007年底，海口的房地產外銷比例為73%，三亞為85%，而一線海景房產的外銷比例達到93%以上。

而海南這種外銷型的地產發展模式，究竟有多大的可持續空間？整個盤子的終極容量是多少？是否會伴隨島外樓市行情，逐步進入下跌軌道？海南會不會迎來又一次慘痛的泡沫？抑或樓市再度成為海南經濟支柱？只有時間可以給出最終的答案。

據了解，從１９８９年至今，海南房地產業的發展軌跡可以分為４個階段：１９８９年至１９９３年為第一階段，由于建省初期的開發熱潮，房地產開發達到一個高峰；１９９４年至１９９９年為第二階段，在國家宏觀調控下，開始走下坡路，１９９９年跌入谷底；２０００年至２００４年為第三階段，經過幾年的產業結構調整后始終保持高位增長；２００５年至今步入另一個增長周期的軌道。

編 輯 白 靈

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