沒有一棵樹能夠永遠朝上長

曾有許多人認為香港的房價是絕對不會跌的，不幸的是，“九七”后香港的房價跌了70％。紐約的房價這些年雖然迅猛上漲，但有些地區的房價還沒有1988年時高。這充分證明，沒有一棵樹能夠永遠朝上長。

老板“黃”是我財商訓練的啟蒙老師，他幾乎每天都抽空教我幾招兒，使我對金融逐漸有了感覺，也產生了強烈的興趣。但是幾個月過后，我開始覺得有些東西越聽越糊涂。“黃”也看出來了，一天，他對我說：“知道‘the brain of the WallStreet’嗎?”

我疑惑地看著他，心想：“華爾街的大腦?什么意思?”

他解釋道：“華爾街的大腦就是猶太人。華爾街80％以上的投資產品都是猶太人發明的，要論財商，誰都比不了他們。你要想真正明白金融的本質，就要拜猶太人為師。”隨后，他將他的猶太人同事尤尼介紹給我，并拜托他對我多多關照。

認識尤尼之后，我時常和他共進午餐。第一次“上課”時，我像去學校那樣，帶了筆記本和錄音機，想將他的金融秘訣記下來。沒想到他聽后大笑道：“秘訣?哪有什么秘訣呀!其實金融是再簡單不過的了，只需要基本常識就可以分析。要真說有秘訣，告訴你，這秘訣就是我們這些華爾街的‘高手們’擅長將非常簡單的東西復雜化，故意把本來用75％的加減法，加上24％的乘除法，外帶1％的微積分便能說清楚的事情，刻意地加以包裝，要不然哪會有這么多人進場呢。”

聽了他的話，我露出了不解和不信的神情。猶太人就是聰明，一看我這表情，他又說道：“實話告訴你，金融歸根到底是一種供求關系，任何東西的價格都是由它而定，供為分母，求為分子。你一定知道華爾街就是靠交易量生存的，那怎樣才能產生和增加交易量呢?華爾街的‘供’是什么?是各種股票和債券。而人的本性是貪婪的，我們就是要設法將他們的貪婪轉化為需求。于是你會時常聽到些令人垂涎欲滴的好消息，比如哪只股票一年漲了多少多少啦，哪個行業有大大的利好啦，諸如此類。這樣一來，‘求’自然就會增大，在‘供’不變的情況下，股市不就上漲了嗎?可一直漲也不行呀，漲得太高了，只有買沒有賣了，量不就下

來了嗎?幸好人類還有膽怯的一面，一旦利好出盡，跟著自然就是利空，大伙兒一怕，‘求’不就下降了嗎?你自己想吧，會是什么結果?”

“求和供之比下降，股市下跌。”

“沒錯!”尤尼笑道。他接著說：“什么東西最有價值?是那些不可再生、同時又是很難取代的東西。比如石油，是不可再生的吧，但你說它的價格會一直上漲嗎?不會的!因為人類早晚會找到替代品，像太陽能、核能，一旦替代品的價格低于它時，對石油的‘求’就會減少，它的價格就會下跌。再舉個例子：剛有火車時，所有與火車有關的股票曾一度瘋長。可后來汽車普及了，飛機也民用了，你看看現在那些和鐵路、火車相關的公司的股票吧，好些年都不動了。”聽到這兒，我問道：“那房地產呢，肯定是最有價值的吧?”尤尼微笑著說：“我就知道你會提到它。土地是不可再生的嗎?你確定?”

我說：“那當然，土地肯定是不可再生的!”

尤尼說：“我是在波士頓出生的。你知道嗎?在四百年前，波士頓有不少地方還埋在一片汪洋之下。”

“是嗎?”我很驚訝。尤尼說：“是的，你去圖書館查一下就知道了。你不是從上海來的嗎?上海邊上有好幾個島，幾百年前，也幾乎都不存在，而且這些島的面積至今仍在不斷擴大，你這個上海人都不知道?”

我臉一紅，聽著尤尼繼續說下去：“不過，土地的確很難被取代。但是，不是所有的土地都是有價值的，依然是由供求關系決定的。非洲的土地你會要嗎?除非那兒有寶藏。”

聽到這兒，我忙說：“那紐約的土地一定是最有價值的!”

“你真聰明!是的，紐約的土地的確值錢，可是遺憾啊，我們都不可能擁有了。”

“為什么?在美國買了房子不就擁有土地了嗎?”

尤尼笑道：“你是只知其一，不知其二。紐約是個特殊的地方，即使你買了房子，擁有的也只是房子，而不擁有土地。你所擁有的只是土地的使用權而已。其實不單紐約，美國還有好些地方也是如此。當然，一般來說，對土地投資是不太會虧的，不過千萬別把買房子和投資土地搞混了，它們多半是八竿子打不著的兩碼事兒。”

我一時無語。

過了一會兒，我說：“尤尼，我有點兒明白你的意思了，買房子和投資土地不是一回事兒。不過，我看了幾篇文章，都說買股票的風險很大，股票是看不見摸不著的東西，而房子是實打實看得見的東西，特別是位置好的地段，如果投資，心里會比較踏實一些。”

尤尼說：“是嗎?你也這樣看?”

我回答：“我不太明白，你覺得呢?”

尤尼清了清嗓子，慢慢說道：“講個故事吧。日本是一個島國，平原少，人口密度很高。日本的經濟在20世紀70年代開始騰飛，那兒的房價隨之上漲，股市也隨之攀升。到20世紀80年代末時，整個日本的房地產總值，超過美國房地產的總值加上股市的總值。那時人們都說日本的房價不會跌，日本政府更是鼓勵銀行放貸，全力支持。可他們忘了那個支撐物價的基本規律：供求關系。即那個需求必須是有效的。什么是有效的需求呢?就是人們要負擔得起。我當時就預測日本的房價撐不了多久，結果呢，20世紀90年代初開始崩盤，不到兩年，很多地方的房價便跌回到20世紀70年代初期的水平。記住，沒有一棵樹能夠永遠朝上長。”

我打斷了他一下：“不好意思，那我們怎么來判斷房價是否高了呢?”

他笑道：“這個問題提得好。房地產是商品，對吧?既然是商品，就一定會符合商品的價值規律。你知道，在衡量一只股票的價格高低和有無泡沫時，我們通常用的是P/E值(Price to Earning，市盈率)，也就是價格和所得之比。比如通用電器公司的股價，目前在40美元上下，每股每年的所得為4美元左右，其P/E值在10左右，屬于合理價位。如果P/E值超過15，就是高估了，有泡沫之嫌。當然，在具體分析時，還要看那個公司是成長型還是成熟型等等。同樣，看一個地區的房價有沒有泡沫，首先可以看房價和收入之比，也就是當地的平均房價和當地居民的平均收入之比，參考位置地點，一般在3到5之間屬于合理，而超過6就離譜了。還有一個房價與租金之比更為準確，一般在10到15之間屬于合理范圍。比如我目前居住的森林小丘，一套兩居室的公寓平均價格在20萬左右，而每年的租金在1.6萬左右，房價與租金之比大約是12，還不算離譜。注意一下香港，我有個朋友在那兒租了一套市價為500萬港幣的房子，每年只付十五六萬，房價與租金之比超過30，我看那兒的房價是被高估了!”

尤尼是對的，他的話后來在香港、泰國、馬來西亞等地都得到了驗證。就拿香港來說，也曾有許多人認為香港的房價是絕對不會跌的，土地在香港太金貴了。不幸的是，“九七”后香港的房價跌了70％。紐約的房價這些年雖然迅猛上漲，但有些地區的房價還沒有1988年時高。多倫多、溫哥華的情況也類似，多倫多這些年房價漲得也很厲害，不過按目前家庭平均年收入10萬，平均房價30萬左右計算，也還只是3倍，依然在合理范圍內，還沒有超過1988年時的房價。這充分證明，沒有一棵樹能夠永遠朝上長。