企業(yè)搬遷損失評估之我見

隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費三個子項。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認(rèn)可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團(tuán)與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內(nèi)涵的準(zhǔn)確把握，我們通過競標(biāo)獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達(dá)20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機(jī)器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進(jìn)，開發(fā)能力強(qiáng)，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定，2007年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預(yù)計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認(rèn)可，所獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關(guān)方審查核準(zhǔn)，我們設(shè)計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償價值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認(rèn)可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準(zhǔn)。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補(bǔ)償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準(zhǔn)并出資。在評估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標(biāo)時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒐芾硇畔⑾到y(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補(bǔ)償價值”。拆遷補(bǔ)償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償價值。對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補(bǔ)償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：

1 鑒于為搬遷損失給付補(bǔ)償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進(jìn)行，價值類型是“拆遷補(bǔ)償價值”。而對于給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牟块T不承諾補(bǔ)償?shù)捻椖浚缬唵瘟魇А⑿抛u(yù)受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。

2 搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠(yuǎn)低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

3 在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強(qiáng)現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結(jié)構(gòu)；機(jī)器設(shè)備要逐臺設(shè)定運輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償順利推進(jìn)。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當(dāng)?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>