２００９變革元年 地產(chǎn)大腕突圍

行業(yè)大洗牌

2009年，萬(wàn)科并不看好市場(chǎng)行情，準(zhǔn)備將“降價(jià)”堅(jiān)持到底。

大多數(shù)曾經(jīng)集體否認(rèn)“拐點(diǎn)論”的地產(chǎn)商，現(xiàn)在又有了一個(gè)共同的話題——在金融危機(jī)影響擴(kuò)大、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)行情暫不明朗的背景下，如何實(shí)現(xiàn)自保，最好還能在“大洗牌”中提高市場(chǎng)占有率。

2008年，全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。北京、上海的商品住宅成交面積更是同比下降超過(guò)40%。

2009年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將“觸底反彈”，還是滑向更深的谷底？即使房地產(chǎn)在最后時(shí)刻取代能源行業(yè)，在全國(guó)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中占有一席，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士依然不敢對(duì)2009年行情抱著樂(lè)觀的態(tài)度。

萬(wàn)通董事會(huì)主席馮侖在今年1月的一次演講中說(shuō)：“作為一個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，我們應(yīng)該怎樣想問(wèn)題？這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是最重要的。因?yàn)槲覀儾荒芸垦葜v、寫(xiě)文章和批評(píng)別人來(lái)生存，我們必須要給自己做一個(gè)決定。”

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)老大萬(wàn)科采取了保守的策略，2008年他們率先降價(jià)，而近期公司董事長(zhǎng)王石在南京表示，萬(wàn)科將把手上的存量房全部賣掉，如果行情轉(zhuǎn)好，最多耽誤四個(gè)月的時(shí)間。這意味著，2009年，萬(wàn)科并不看好市場(chǎng)行情，準(zhǔn)備將“降價(jià)”堅(jiān)持到底。

停止拿地、減少開(kāi)工面積、尋找資本伙伴……地產(chǎn)商類似的種種手段只為先生存下來(lái)。在火熱行情中躁動(dòng)不安的地產(chǎn)商們已經(jīng)受到了市場(chǎng)的懲罰。經(jīng)過(guò)近一年“寒冬”的洗禮，他們開(kāi)始試圖尋找一些新的生存方式。

首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光最近常在思考一個(gè)問(wèn)題：地產(chǎn)是一個(gè)需要大量資金、與金融相關(guān)度非常高的行業(yè)，那么，地產(chǎn)行業(yè)在金融運(yùn)作上有哪些規(guī)律？比如錢從哪兒來(lái)，有哪些渠道?如何才能快速變現(xiàn)、周轉(zhuǎn)?

“創(chuàng)新”這個(gè)詞也越多地被地產(chǎn)商掛在嘴上。一年半前，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全就在籌劃一個(gè)價(jià)值80億元的度假地產(chǎn)項(xiàng)目，他希望將來(lái)能把這個(gè)項(xiàng)目推廣成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，最大化地降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建造在不同的度假城市，面向的卻是同樣的高端人群。

“創(chuàng)新就是當(dāng)你遇到困難的時(shí)候要?jiǎng)幽X，創(chuàng)新是對(duì)未來(lái)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)。”張寶全說(shuō)，創(chuàng)新的目的是為了差異化，最終實(shí)現(xiàn)更高的資本回報(bào)率。只有經(jīng)過(guò)實(shí)踐，行之有效的創(chuàng)新才能稱之為真正的創(chuàng)新。

四年前，萬(wàn)通就提出了“反周期”理論，即蕭條的時(shí)候拿地，繁榮的時(shí)候賣房。一年前，當(dāng)很多人看不到市場(chǎng)未來(lái)走向，相信很多人對(duì)馮侖“販賣”的這一思想只是聽(tīng)聽(tīng)而已。而今天，萬(wàn)通正實(shí)踐著這一理論。2008年，萬(wàn)通地產(chǎn)逆市交出了一份讓人驚訝的成績(jī)單。

進(jìn)入2009年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為復(fù)雜。然而，在越是不確定、大起大落的環(huán)境中，也醞釀著更多的機(jī)會(huì)，就看誰(shuí)的功力更高一籌。

看誰(shuí)轉(zhuǎn)型快

在房地產(chǎn)的低谷中，商業(yè)地產(chǎn)成為一些房地產(chǎn)商用來(lái)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的“避風(fēng)港”。

悲歌此起彼伏，彌漫在2009年的中國(guó)住宅市場(chǎng)。先是任志強(qiáng)說(shuō)今年的房屋空置積壓面積將超過(guò)4億平方米，后是中金公司研究報(bào)告表明：全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存，需要大約27個(gè)月左右才能消化。

在一輪輪住宅地產(chǎn)的降價(jià)潮中，大批消費(fèi)者還是捂緊錢袋，因?yàn)樗麄冇X(jué)得房?jī)r(jià)還得降。即使成都、武漢、天津等城市紛紛出臺(tái)“買房落戶”的刺激政策，國(guó)內(nèi)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看不到“觸底”的跡象。

萬(wàn)科去年的銷售面積和金額，同比分別減少9.2%和8.6%。這樣一份失色的年報(bào)卻來(lái)之不易。

“萬(wàn)科在2007年犯了嚴(yán)重的錯(cuò)誤，這從它股價(jià)的大幅下跌就可以看出來(lái)。但2008年，萬(wàn)科調(diào)整還是很迅速的，是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)里做得最對(duì)的一家。它率先降價(jià)，推出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，可以說(shuō)萬(wàn)科將市場(chǎng)上的錢吸干了。”業(yè)內(nèi)一位資深人士說(shuō)。

進(jìn)入2009年，萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)定地走降價(jià)路線。在價(jià)格的刺激下，今年1月，萬(wàn)科銷售面積28.5萬(wàn)平方米，銷售金額21.9億元，同比分別增長(zhǎng)24.2%和18.6%。

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉向《英才》記者表示：萬(wàn)科仍將堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，在確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和安全性的同時(shí)，為隨時(shí)把握可能萌發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)蓄積力量，萬(wàn)科2009年的目標(biāo)就是進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。

而劉曉光則明確告訴《英才》記者：“大量的并購(gòu)機(jī)會(huì)將要出現(xiàn)”。首創(chuàng)集團(tuán)旗下的首創(chuàng)置業(yè)正和一些基本面、手上項(xiàng)目都比較好，但資金不足的公司接觸，與他們進(jìn)行項(xiàng)目、資本等各種層面的合作。

不久前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾在博客中提到，當(dāng)一批犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商死掉，地產(chǎn)行情也就見(jiàn)底了。對(duì)于有實(shí)力的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，低谷正是千載難逢的擴(kuò)大規(guī)模的機(jī)會(huì)。

“我們看到，這一次波動(dòng)中誰(shuí)在全中國(guó)布局得快，誰(shuí)趕上了這個(gè)階段，誰(shuí)就占了便宜。”劉曉光說(shuō)，一些投行最近也對(duì)中國(guó)部分區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資感興趣，尤其是柳州、貴陽(yáng)等在前幾年的行情中沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，成長(zhǎng)空間較大的地區(qū)。

低迷的市場(chǎng)中，萬(wàn)通地產(chǎn)迎來(lái)了成立15年來(lái)最好的業(yè)績(jī)。今年2月19日，萬(wàn)通公布了最新的年報(bào)：2008年凈利潤(rùn)比上一年暴漲2倍多。這份成績(jī)單讓萬(wàn)通董事會(huì)主席馮侖底氣十足。

當(dāng)一些房地產(chǎn)商在“生存戰(zhàn)”中開(kāi)始拒絕鎂光燈的追逐，馮侖卻依然保持著他的高曝光率。最近他又在媒體上發(fā)表文章指出：人均GDP8000美元以下時(shí)，住宅是一個(gè)快速增長(zhǎng)的主流產(chǎn)品，而人均GDP在8000美元以上，社區(qū)商業(yè)和都市商用不動(dòng)產(chǎn)則會(huì)有快速的成長(zhǎng)。”

在馮侖看來(lái)，政府加大限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的投入后，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了“去市場(chǎng)化”的傾向。商業(yè)地產(chǎn)——這個(gè)目前在國(guó)內(nèi)政府干預(yù)較少，市場(chǎng)化程度不高的領(lǐng)域，更適合自己生存。

房地產(chǎn)的低谷期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)成為一些地產(chǎn)商用來(lái)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的“避風(fēng)港”。除了萬(wàn)通外，金融街、保利地產(chǎn)等都紛紛在放緩普通住宅土地儲(chǔ)備的同時(shí)，計(jì)劃增加投資性物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有比例。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，中國(guó)的房地產(chǎn)正在向做商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)轉(zhuǎn)型。

一般認(rèn)為，住宅地產(chǎn)資金回籠更快，商業(yè)地產(chǎn)屬于長(zhǎng)期投資，收益穩(wěn)定，抗周期風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)，但其對(duì)資金的需求也大得多、周轉(zhuǎn)也慢得多。向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的富力地產(chǎn)曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，揚(yáng)言要超過(guò)萬(wàn)科，做國(guó)內(nèi)地產(chǎn)老大。結(jié)果，在這一輪調(diào)整中，它卻首先爆發(fā)了資金鏈危機(jī)。

無(wú)論其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科卻始終堅(jiān)守著住宅地產(chǎn)的定位。數(shù)年前，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石就曾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有過(guò)評(píng)價(jià)，他認(rèn)為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒(méi)有資金實(shí)力，則必死無(wú)疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。

地產(chǎn)新“藍(lán)海”

將現(xiàn)有資源打造成一條產(chǎn)業(yè)鏈，凝聚的力量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單一項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二月里，北京還沒(méi)有太多春天的氣息，地產(chǎn)圈里兩位“文化人”已經(jīng)忙活開(kāi)了——向他們看好的新“藍(lán)海”進(jìn)行布局。這兩位“文化人”，一位是詩(shī)人，中坤地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波；另一位是導(dǎo)演，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全。

“可能和我本人有關(guān)，今典集團(tuán)一直有一個(gè)特點(diǎn)，那就是創(chuàng)新。”張寶全說(shuō)。

2月16日，今典集團(tuán)舉行了一個(gè)盛大的發(fā)布會(huì)，宣布將花1000萬(wàn)元對(duì)海南三亞灣的產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行征名。據(jù)說(shuō)，該酒店耗資80億元，建成后將打造世界級(jí)的娛樂(lè)度假酒店。

張寶全認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新之處在于，中國(guó)雖然有度假酒店，卻沒(méi)有度假生活方式的酒店，這個(gè)產(chǎn)品正好將集團(tuán)在酒店、電影、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等不同領(lǐng)域中的各種資源整合在一起。

去年以前，今典集團(tuán)一直是“零負(fù)債”運(yùn)營(yíng)，即使是在地產(chǎn)行業(yè)一片紅火的時(shí)候，今典也沒(méi)有加入搶奪地皮的大戰(zhàn)。“負(fù)了債，項(xiàng)目拖上兩年，15%的利息就干掉了，不負(fù)債，心態(tài)就平和。”張寶全說(shuō)。

2008年，當(dāng)大多數(shù)的地產(chǎn)公司陷入資金緊缺時(shí)，今典開(kāi)始向銀行貸款，買下了三亞灣、海棠灣，以及青島的共三塊地皮，總建筑面積達(dá)到近100萬(wàn)平方米，共同打造“紅樹(shù)林”這個(gè)度假品牌。

就在今典集團(tuán)發(fā)布會(huì)的同天，黃怒波飛到美國(guó)，會(huì)見(jiàn)美國(guó)奧委會(huì)主席尤伯羅斯，后者擁有美國(guó)第二大旅游度假集團(tuán)——美國(guó)快樂(lè)度假集團(tuán)，雙方討論是否可以在中美兩國(guó)共同注冊(cè)一家度假企業(yè)，為兩國(guó)高端人士提供服務(wù)。

五年前，房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展期，黃怒波發(fā)現(xiàn)所有人、所有行業(yè)都可以進(jìn)入房地產(chǎn)，而且大家都在做住宅，拿地的成本也從兩三億提高到二三十億。

素有“詩(shī)人企業(yè)家”之稱的黃怒波做生意有一個(gè)原則——不與人爭(zhēng)。他認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的領(lǐng)域一定是利潤(rùn)最低、風(fēng)險(xiǎn)最大的領(lǐng)域。從那時(shí)起，中坤提出“從北京突圍”的戰(zhàn)略，開(kāi)始從北京之外拿地。

黃山地產(chǎn)是中坤業(yè)務(wù)的重要組成部分，其黃山宏村奇墅湖國(guó)際旅游度假村吸引了眾多游人，僅宏村一年的門(mén)票收入就能過(guò)億。當(dāng)然，黃怒波力圖打造的旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)不止于此。

事實(shí)上，“從北京突圍”的同時(shí)，中坤也邁開(kāi)了國(guó)際步伐——“從中國(guó)突圍”。2005年，中坤在美國(guó)洛杉磯拿下了一個(gè)2萬(wàn)平方米的商業(yè)中心項(xiàng)目；2008年，低價(jià)收購(gòu)位于納什威爾的一個(gè)牧場(chǎng)。此外，中坤還將踏入日本北海道，接手了一個(gè)度假村……

這樣一來(lái)，中坤所有的資源都可以整合到這個(gè)度假系統(tǒng)中，旅行社、古村落、別墅群、酒店、高爾夫、禪修……將現(xiàn)有資源打造成一條產(chǎn)業(yè)鏈，凝聚的力量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單一項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如果與尤伯羅斯合作成功，中坤的旅游資源將得到進(jìn)一步的提升。

在黃怒波看來(lái)，正是土地、旅游景區(qū)等稀有資源決定了這是一個(gè)不可復(fù)制的商業(yè)模式。

盡管張寶全一再?gòu)?qiáng)調(diào)，今典集團(tuán)做的是度假地產(chǎn)，和旅游地產(chǎn)不是一回事，但這兩個(gè)地產(chǎn)商里的文化人所做的事情卻有著太多相似之處。

2008年，今典也曾經(jīng)為了上市，希望增加土地儲(chǔ)備量，但最終還是放棄了上市計(jì)劃。而中坤的上市計(jì)劃也半道中止了。他們都是在房地產(chǎn)最火的時(shí)候，開(kāi)始思考如何轉(zhuǎn)型，進(jìn)入擁有獨(dú)特資源的“藍(lán)海”。

“投行、資本市場(chǎng)在評(píng)價(jià)一個(gè)地產(chǎn)公司的好壞時(shí)，土地儲(chǔ)備量總是一個(gè)重要的指標(biāo)，量上不去，公司的價(jià)值上不去，也無(wú)法再融資。”一位上市地產(chǎn)公司老總無(wú)奈地說(shuō)。

“所有的地王都是住宅項(xiàng)目，像旅游度假產(chǎn)品的地皮永遠(yuǎn)不是最高價(jià)”。張寶全說(shuō)，現(xiàn)在做的項(xiàng)目拿地的資金不比以前了，就是因?yàn)楫a(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。而在危機(jī)中，三亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售依然保持著往年的水平，這也讓張寶全很有信心。地皮比城里要便宜，同時(shí)因?yàn)檎线M(jìn)其他資源，這些旅游度假圣地的房產(chǎn)變成稀缺資源，這正是旅游、度假地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)。

最近，黃怒波決定將黃山已經(jīng)蓋好的160多棟別墅群賣掉，預(yù)計(jì)到2010年上半年可以回籠10億資金。“現(xiàn)在看來(lái)，如果沒(méi)有黃山地產(chǎn)，新的資金來(lái)源就可能成為問(wèn)題。”黃怒波告訴《英才》記者，雖然目前樓市不景氣，但希望在黃山擁有一套別墅的個(gè)人或公司，并不難找。