“小產(chǎn)權(quán)房”與集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)探討

摘 要:“小產(chǎn)權(quán)房”的問題實(shí)質(zhì)上是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能否合法化的問題，由于農(nóng)村宅基地和國有建設(shè)用地在所有制方面存在著巨大差異，在農(nóng)村宅基地上開發(fā)商品房的做法，在政策上還存在不少問題，對這些問題進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;集體土地使用權(quán);流轉(zhuǎn);合法化

1 小產(chǎn)權(quán)房涉及的主要問題

1.1 購房者權(quán)利保障問題

我國的憲法第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土 地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山， 也屬于集體所有”。而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權(quán)證》，這也是此類住宅被稱為小產(chǎn)權(quán)住宅的一個(gè)最為重要的原因。不久前建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》也再次強(qiáng)調(diào):“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費(fèi)用向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)”。所以在房屋產(chǎn)權(quán)上，“小產(chǎn)權(quán)”房一般只有土地使用權(quán)證，而無房屋所有權(quán)證。此外，在“房地產(chǎn)開發(fā)活動中，對國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產(chǎn)開發(fā)都是為法律所禁止，不能允許的，其實(shí)質(zhì)上造成國有資產(chǎn)的流失，損害國家、社會的公共利益”。以“小產(chǎn)權(quán)”房為標(biāo)的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，也很難維護(hù)自身利益，若以后遇到國家征收，按規(guī)定也只補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民。……