如何看待房地產拉動內需

[編者按]

年初，各種房地產信息紛至沓來，有銀行按揭利率調整爭論，有2009年房地產市場預期，也有中央政府關于房地產態勢的新聞發布會等等，總之，如何解決目前房地產市場銷售不暢、如何讓房地產市場成為擴大中國居民內需帶動經濟走出美國經濟危機沖擊造成的困境，已經成為眾所關心的問題。對此，出現了許多觀點和建議。

那么，通過前一階段相關的密集的房地產政策的出臺，我國房地產行業到底將如何拉動內需？本刊精選了媒體和專家的一組言論，藉以幫助讀者廓清這方面持續爭論的邊際。

羅壽博：房地產，內需還是內虛？

《中華工商時報》發表羅壽博的文章說，房地產既然有強大的需求，卻無強大的購買，只能說明：內需不是問題，問題是內虛。

內虛應該包括兩個方面：一個是“生理內虛”；一個是“心理內虛”。“生理內虛”一般指本身就沒有多少購買力的消費人群。對于這些人來說，搶購超市里的降價促銷雞蛋遠比購買樓房更現實重要。即使銀行購房貸款利息為零，首付為一成，對于與美國人觀念有很大差異的多數中國人來說，整個體系和文化都傾向于儲蓄而不是借貸消費。“心理內虛”多指以投資為目的和以居住為目的的持幣待購者。這些人目前有一定購買力但卻無實際執行力。

地產成本中的鋼鐵、水泥等建材多數是在2008年9月份開始急跌的，以鋼材為例，平均噸材降價2000元左右。而在價格洼地中囤積起的建材，一般出現在2008年10月到現在，而對于北方多數城市冬季建筑停工而言，一個小高層的建設一般從次年春天開工到建成至少要一年時間，那么到時候，以低成本建材筑壘起的那些房子勢必還會有比2008年樓市現房還低的價格優勢。

從另一個角度而言，銷售不暢形成的銀行本利滾動的巨大債務也使得開發商、建筑商格外內虛，這也是導致一些樓市不得不開始降價促銷以便回籠資金的重要原因。顯然，內強筋骨的關鍵在于一方面要采取措施增加民生層的收入，另一方面也要把房地產的土地出讓成本、政府規費成本、房地產利潤比例等相應下調。否則，諸葛亮的空房越多，司馬懿越不敢貿然前行。

秦虹：房地產存在自我調整壓力

《金融時報》報道，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，2007年是房地產市場非正常的一年，全國房價普遍上漲，無論是一二三線城市以及中小城市，有的項目一年之內價格上漲了50％、60％，漲70％的都有，這樣的上漲速度大大超出了普通居民的購房能力。同時，2007年“地王”頻現極大地刺激了居民對未來房價上漲的預期，因為地面價格已經超過了商品房的價格，誘導了大批投資客的介入。另外，2007年全年竣工商品房面積是4.7億平方米，由于預售，我國2007年賣了6.9億平方米的房子，竣工銷售之比達到1比1.4，是歷史最高水平，2007年全年完成商品房銷售額比2006年增長了47％，供求關系可以說在2008年嚴重失調。

正是由于房市2007年表現非正常，因而2008年的房地產市場存在巨大的自我調整壓力。秦虹認為，應讓非正常發展逐漸回歸到理性的發展軌道上。特別是在國際金融市場動蕩的背景下，怎么能期望房地產市場回到2007年的狀態呢？所有的房地產企業都必須認清形勢，積極主動地調整企業的發展戰略才是上策。

雖然房市現在正處于一個振蕩和調整期，但這種調整對開發商來說何嘗不是一個機遇。作為開發商的代表之一，北京林達集團董事長李曉林表示，現在雖然房價往下降，但是原材料也在降，鋼材七八月份的單價是6200元到6400元，現在是3700元到3800元，水泥也降了不少。不只是開發商的房子在降價，大家的產品都在降價。他認為，在振蕩和調整期，該賣的地就得賣，房子該降價的就得降。

易憲容：降價是房地產的“華山一條路”

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在《每日經濟新聞》上撰文指出，有人會說，目前政府對房地產市場的稅收優惠政策及信貸優惠政策夠優惠了。契稅減免、利息下降、利息又7折優惠等，這不是購買住房消費者進入房地產市場好時機。如果在早幾年，這樣優惠的政策出臺，經房地產開發商忽悠，會有不少人進入房地產市場，因為很多人并不知道其中發生了什么。但是，現在的情況完全變了。經過這幾年房地產市場爭論，民眾房地產知識與信息有大幅長進。他們對這些問題肯定有十分清楚的判斷。比如說，購買第一套住房者按揭貸款利息優惠，應該是這些優惠政策中最為吸引人的地方。如果一個人購買住房要做按揭，其購買住房貸款100萬元，做5年以上的長期貸款。在2008年9月16日之前，每年要支付貸款利息為65790元利息，而在2008年12月23日之后，每年只要支付貸款利息為41560元。這樣每年可省去利息成本2萬多元。看上去對購買住房者是天大好事。

但是，大家要注意，如果在房價下降20％的情況下，那么它購買住房不僅省去了本金20萬元，而且即使以2008年9月16日優惠政策沒有出臺之前的政策來計算利息，此人購買住房每年的利息支付成本也只要52632元。看上去是比信貸優惠政策后多了一萬多元，但其本金則少付了20萬元。而這20萬元可以抵償近20年多付信貸優惠利息。更何況，對于長期按揭的貸款（20年或30年）中，這種優惠利息是不可能一直如此，只要市場環境變化，利息調整也是必然。信貸優惠政策也得改變，個人支付利息成本自然上升。從理論上說，房地產按揭對應的是個人一生的收入流而不是當期收入流。只要對這種經濟原理有一點體悟，住房消費者就明白利率變化對其住房消費者購買決策其影響是不會太大。

同時，我們也應該看到，不僅中國房地產市場由以投資為主導的市場向消費為主導的市場其價格會發生根本性轉變，而且在面對美國次貸危機前面，已經出現全球性的經濟衰退。由于全球性經濟出現衰退，無論金融資產的價格，還是實際商品的價格都出現全面向下調整。2008年全球許多國家股市的價格下跌一半以上了，中國股市的價格也下跌65％，不僅股市的價格快速下跌，而且全球各國房地產市場的價格沒有不下跌的，國際市場大宗商品的價格出全面快速下跌。比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價格都全面下跌。但是，全球所有的金融資產及商品全面快速下跌的時候，中國的房地產價格則一枝獨秀。其實，這是一個十分不正常的事情。正因為，中國房地產市場價格不調整，不以消費者的支付能力來定價，從而使得中國居民巨大的房地產消費需求完全被抑制，從而也就出現一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒有能力來購買的現象。

但是如何讓居民的消費需求釋放出來呢？當然有不少路可走，比如說，增加居民收入水平，讓居民購買支付能力迅速提高；或降低房價，讓居民有支付能力進入房地產市場。對于前者，在短期內是不可能完成的事情。因此，要讓中國房地產市場需求釋放出來，也只在“華山一條路”了，降低房地產市場價格，讓絕大多數居民有支付能力進入市場購買。只要國內房地產市場價格與居民實際支付能力相適應，中國居民住房需求就能夠釋放出來。

房地產如何為擴大內需加力

新華社報道，面對世界金融動蕩造成的外部需求減弱，擴大內需的意義不言而喻。然而，通過房地產業拉動內需的前景并不容樂觀。一方面，當房價已經超過居民承受能力時，要使樓市回暖、拉動交易量上升，就顯得十分困難；另一方面，在房地產業的非理性擴張后，過高的房價也使一些消費者不堪重負，嚴重制約了其他的消費支出。通過擴大消費需求，促使房價合理回歸，解決房地產業當前的問題，是我們需要面對的重要問題。

另一方面值得注意的是，目前，我國房地產業在整個投資中的比重已經從2003年的5％增長到2008年的11％，過高的投資占比勢必會對宏觀經濟產生較大的影響。在過去的幾年中，一些地方政府將房地產業作為當地支柱產業并刺激其飛速發展后，過度依賴房地產的產業政策向鋼鐵、水泥等行業釋放了強烈的市場信號，刺激了這些高能耗、高污染的行業“頑固”地持續擴張。

一些專家指出，目前國內的許多行業都在“吃房地產的飯”，雖然其中有不少行業造成了包括污染在內的各種問題，但要對其調整卻十分困難。比如要關閉一個鋼鐵企業，就得面臨失業增加、地方財政收入減少等一系列問題，甚至會波及到社會穩定。

在擴大內需中，作為地方政府一方面要把房地產業作為一個重要產業來經營，充分發揮其拉動經濟增長的作用。另一方面，也要從經濟持續穩定發展的角度審視房地產業的作用，避免經濟結構中過分依賴房地產業，以合理的產業結構應對經濟發展中的風險。

走出房地產困境要靠制度

《人民日報》海外版上一篇文章說，從2001年起，政府的房地產宏觀調控政策一直以防止房地產泡沫、防止房地產過熱為主旨，力度不可謂不大，然而，房價抑制難度之大也是有目共睹的。

人們試圖從分析房價難控的原因尋找解決之道。分析觀點可以概括為以下幾種：（1）土地“招拍掛”政策拍高了房價；（2）經營城市推高了房價；（3）開發商哄抬房價；（4）投機者炒高了房價，特別是溫州和山西炒房團；（5）熱錢流入抬高的房價；（6）自住剛性需求買高了房價；（7）外地人、外國人奢侈消費抬高了房價；（8）媒體炒作幫忙造勢哄高了房價；（9）貨幣發行過多，也助推房價；（10）稅費加高了房價。諸多觀點莫衷一是，不可否認，這些觀點不是空穴來風，不是虛構和猜測。

房地產業的危機恰恰暴露了我們管理制度上的缺陷。到目前為止，以“招拍掛”方式出讓的土地占總出讓面積的比例不到30％，也就是說70％的土地還是無償劃撥和非公開市場交易的。2007年底，全國上演了高價拿地的風潮，各地的標王地價屢屢被刷新。然而短短幾個月，又出現了大量的土地流拍和退地的現象。這種土地市場的起伏充分說明了市場的惡意炒作，也不難發現其背后國際資本的影子。

如果說美國次貸危機是由于向信用等級低收入不高的階層發放購房貸款引起的金融危機，那么外資通過向我國無開發實力、管理經驗不足又盲目擴張的企業投資，借次級企業之手拿地進入我國土地市場從中套利的行為，引起的危機也是一種“次貸危機”。防范投機性國外金融資本的攻擊，最好的辦法就是強身健體，就是堵住制度漏洞。

本欄編輯：唐蓓茗