人口經濟學視角下零售商業項目選址策略分析

[摘 要] 零售業商業選址是一個復雜同時存在較高風險的工作。選址策略的優劣直接影響選址成功與否。人口因素是選址策略的關鍵。本文通過對現階段一般選址原則的分析，提出了基于人口經濟學理論的一些選址策略。

[關鍵詞] 商業選址 零售業 人口經濟學

零售業是指通過買賣形式將工農業生產者生產的產品直接售給居民作為生活消費用或售給社會集團供公共消費用的商品銷售行業。零售業的經營中，銷售地點的選址是零售商業項目開展的首要條件。項目的選址好壞，直接影響該零售項目的成功與否，同時也是零售商業企業面臨的最復雜和最具挑戰性的風險決策之一，因為商業項目的選址一旦選定，較長一段時間內是無法進行變更的。

一、零售業商業項目選址的一般原則

一般來說，零售業商業項目的選址主要考慮一下原則：

1.目標市場原則

大型零售商業的目標市場一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業中心、居民聚集區和工薪階層工作區域。

2.容易接近原則

大型零售商業應選擇在交通便利的商業區、經濟區、文化區附近，并有規模相當的停車場和臨近公交站點，方便顧客來往。所以大型零售商業應按所在地人們行進、停留的規律進行選址分析，應選擇在顧客容易接近的地段和位置。

3.具有可見度原則

商業的可見度是指大型零售商業位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應讓顧客從任何一個角度看，都能獲得對零售商業的規模和外觀的感知，當然這需要從建筑、裝飾等幾個方面來完善。

4.投資預期目標原則

大型零售商業在選址時，除考慮外部因素外，還應考慮自身的條件，如經營品種、規模、方式等，要以能實現預期投資目標的地點來衡量地理位置。

二、從人口經濟學角度思考零售業商業項目選址的策略

筆者認為零售業項目的選址是一個復雜而又存在很大風險的工作，其選址方式必須具有嚴謹而精細的特征。作為零售業，最終銷售目標也就是最終進入零售商場購物的消費者應作為一個十分重要的因素單獨成為一個研究目標分析。所以從人口學角度思考零售業商業項目的選址工作非常重要。

1.哈夫(huff’s model)模型內的人口因素。

為了說明人口分析在零售業商業選址策略中的重要意義，本文引用商業選址理論的經典模型——“哈夫模型”(huff ’s model)進行分析。

哈夫模型是國外在對零售店商圈規模調查時經常使用的一種計算方法，主要依據賣場引力和距離阻力這兩個要素來進行分析，運用哈夫模型可以計算出消費者去該商業項目光顧的概率。模型如下：

式中：P即是消費者去商場購買某種商品的可能性；S代表商場的規格檔次；T則代表消費者去商場的方便程度。為了更加突出商場在該地區的消費潛力，在得到P值后，還可以得到模型：

式中：POP指輻射范圍的人口數；Income是指該地區人口的收入水平，即購買力；MPC是指當地消費者的購買偏好，從而得出商業項目內商品在該地區最終的銷售情況SP。

從以上模型我們可以很直觀的看出：商品銷售情況的好壞與人口規模的大小呈正相關，同時也與人口素質高低（體現在人均收入水平、購買偏好上）呈正相關。人口因素無疑是影響零售業商業選址的重要因素。

2.人口因素如何影響零售業商業項目的選址

(1)人口規模因素對零售業項目選址的影響。零售商業選址往往首先考慮的就是輻射人口的數量。地址能輻射的人口數量直接反映了潛在顧客的多少。四周擁有密集住宅區的零售商業企業自然要比一個設置在偏僻地區的零售商業企業能獲得更多更好的經濟效益。但究竟應當以怎樣的標準來衡量人口規模是否適合建立零售商業項目。一般來說，人口年增長率在3%以上的地區較適合開展零售業商業項目。人口年增長率在3%以上的地區，由于人口規模增大，人口的消費需求相應必然要增高，因而零售商業企業如在這里選址必將會取得更好的市場效益。但從另一方面說，人口規模僅僅是影響零售商業企業選址的一個方面。對零售商業企業選址有影響的還須是此種一定數量的消費人口所具的購買力水平或購買規模，而一個地區人均購買力水平的高低又取決于這一地區的人均收入水平。人均收入水平高，購買力水平相應就高，對市場的需求也就大。通常我們用購買力指數來衡量一個地區的市場需求總量。

(2)人口教育水平和收入水平對的影響。人口的教育水平和收入水平構成往往能決定他們的消費習慣。教育程度高的人，通常傾向于質量上乘的品牌產品，這些人品味高，對消費質量有較高的要求。人們教育水平上差別和收入水平的高低，各個不同的社會階層，相應地在消費模式上也存在很大差異。零售商業企業選址時，應考慮到自身的經營特色是否與當地的消費層次相適應，應考慮到其服務半徑內人口的特點，開展相應的營銷措施。

(3)流動人口對零售業商業項目選址的影響。對零售業來說，流動人口與常住人口相比具有先天的優勢。隨著時間的流逝和光顧次數的增加，商場對周圍輻射人口的吸引力隨著邊際效益的遞減會逐漸減弱。附近人口轉向同地區相似零售商場的機會也會增加。而流動人口正因為其流動性強的特征，也由于信息的不對稱，在購物上存在隨機性，所以建立在擁有大量流動人口地區的零售商場必然會產生顧客的增多。

參考文獻:

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