讓我們的城市源遠流長

我生活在北京，也深愛這個城市，可北京古城還在被繼續(xù)拆除之中，理由是房屋危破了。但是，是什么原因使這些房子在和平發(fā)展時期一下子衰敗了呢？

寫完《采訪本上的城市》，我感到心中的一塊石頭落下來了。怎么說呢？2002年，我完成《城記》一書，它寫得更多的是上世紀(jì)五六十年代北京城市改建的事情，對眼下大家都十分關(guān)心的北京危房問題未作專門研究。所以，《城記》出版之后，我心里還壓著一塊大石頭。我生活在北京，也深愛這個城市，可北京古城還在被繼續(xù)拆除之中，理由是房屋危破了。但是，是什么原因使這些房子在和平發(fā)展時期一下子衰敗了呢？

“年久失修”是最容易給出的答案。但是，為什么年久失修呢？你可以說，這是因為政府財力不濟。但是，自古以來，在我們的城市里，房屋多是靠產(chǎn)權(quán)人自己修繕，靠市場流通來保持質(zhì)量的。我在潘家園收集了不少清代和民國時期的房地產(chǎn)買賣契約，通過它們，可以看到這個城市的生命是怎樣持續(xù)的。這些買賣契約通常這樣寫道：因為手中乏錢使用，將房屋賣給了誰，土地的四至范圍如何，現(xiàn)金收取了多少，哪一位中人作證。然后，到政府部門辦手續(xù)并繳納稅款。這樣的市場交易，使房屋流水不腐。在這個過程中，房屋產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定是極其重要的，否則，就會出現(xiàn)無人敢修、無人敢賣的情況。打個比方，蘇州為什么能產(chǎn)生如此偉大的古代私家園林？試想，如果財產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，當(dāng)?shù)厝藭约业姆孔永锿度肽敲炊嗲楦小⒛敲炊噘Y金嗎？會請那么好的工匠來建造嗎？

清朝初期曾將北京的大量房屋收歸國有，但最終以私有化處之——清王朝順治時期將北京內(nèi)城房屋收為旗產(chǎn)，性質(zhì)屬國有，分配給旗人居住，禁止買賣。隨著社會的發(fā)展，旗人因貧富分化而出現(xiàn)大量房屋典當(dāng)行為，加之城市人口增長造成住房緊張，政府負擔(dān)沉重，促使旗房不斷向私有化、民房化轉(zhuǎn)化。旗房自康熙年間被允許在旗內(nèi)買賣，雍正年間準(zhǔn)許旗人購買官房，乾隆年間實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)私有，咸豐年間開放了旗產(chǎn)買賣。（詳見張小林：《清代北京城區(qū)房契研究》，中國社會科學(xué)出版社，2000年9月第1版，第103至148頁）這一歷史過程也表明，住宅的健康與持續(xù)的供給，單靠政府一手支撐是困難的，也不是必須的，基于產(chǎn)權(quán)與市場關(guān)系的民間力量是不能被排斥的。

也正是出于這樣的考慮，1949年5月21日，法學(xué)家錢端升在《人民日報》發(fā)表文章，題為《論如何解決北平人民的住的問題》，對當(dāng)時存在的將私房充公的傾向表示憂慮，認為這將導(dǎo)致“無人愿意投資建造新房，或翻建舊房”的情況，一方面政府沒有多余的財力去建房，一方面私人又裹足不前，不去建房，房屋勢將日益減少，政府還背上繁重的負擔(dān)。

錢端升的擔(dān)心不幸成真。1952年的調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，北京城區(qū)危險房屋為城區(qū)舊有房屋的4.9%，到了1990年，北京舊城內(nèi)的三、四、五類房（即一般損壞房、嚴重損壞房和危險房）占平房總量的50%左右。2005年，北京市社會科學(xué)院發(fā)布的《北京城區(qū)角落調(diào)查》顯示，在崇文區(qū)轄內(nèi)的前門地區(qū)，嚴重破損和危險的房屋比例高達47.5%。宣武區(qū)轄內(nèi)的大柵欄地區(qū)情況同樣嚴重。據(jù)房管部門調(diào)查，三、四、五類危舊房面積比例逐年增大，已達到90%以上，其中四、五類危房已達30%以上。

事實上，新中國的憲法一直強調(diào)對生活資料所有權(quán)的保護，在上世紀(jì)五十年代初期，通過房地產(chǎn)總登記，發(fā)放房地產(chǎn)所有證，建立了住宅產(chǎn)權(quán)保護制度。但經(jīng)歷1958年對部分私有房屋的改造，“文革”時期將全部私房收歸國有，財產(chǎn)權(quán)體系出現(xiàn)了混亂。“文革”后落實私房政策，但由于種種原因，北京市在2003年之后才基本騰退了“文革”時被占用的私房，1958年私房改造遺留的問題至今未獲解決。再加上長期執(zhí)行舊城改造的政策，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)失去了穩(wěn)定，四合院無人輕易敢修，無人輕易敢買，出現(xiàn)了嚴重的衰敗。我在《采訪本上的城市》里描述了這個過程，并認為：住宅權(quán)利之穩(wěn)定，乃住宅生命之源；住宅市場之公正，乃住宅生命之流。一個城市欲源遠流長，此道不可偏廢。

1998年住房制度改革之后，房屋產(chǎn)權(quán)在中國社會扮演著越來越重要的角色，目前中國城鎮(zhèn)住房的私有率已超過80%，《物權(quán)法》已經(jīng)施行，我們的城市規(guī)劃不能再把城市當(dāng)成一片荒地來規(guī)劃了。在《采訪本上的城市里》，我寫了一個故事，一幢住宅樓有三個單元，一單元給規(guī)劃了、拆除了，可二、三單元還住著人吶。在這樣的情況下，不少居民對城市規(guī)劃產(chǎn)生了恐懼心理。在他們心中，“規(guī)劃”就等于“拆”。有很多人想購買北京的四合院，但心存顧慮，怕一買下來就被“規(guī)劃”了。在這樣的情況下，四合院不是被拆掉，就是自己爛掉。

我很高興地看到，2005年1月，由國務(wù)院批準(zhǔn)的北京城市總體規(guī)劃，在歷史文化名城保護方面，強調(diào)了對財產(chǎn)權(quán)的保護，明確提出：“推動房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，明確房屋產(chǎn)權(quán)，鼓勵居民按保護規(guī)劃實施自我改造更新，成為房屋修繕保護的主體。”這意味著，在歷史文化名城的保護中，強制性拆遷必須停止，那怕是以這種方式來建造像上海新天地那樣的“景觀”。

這些年來，在國內(nèi)一些城市，“保護風(fēng)貌”也成為強制性拆遷的理由，一批假古董就這樣被造了出來。其實完全不必如此，在北京，已有一個成功的案例為證，就是什剎海煙袋斜街的保護。那個地方，沒有進行拆遷式改造，就實現(xiàn)了復(fù)興。西城區(qū)政府在那里做的最重要的事情一分錢沒花，就是宣布這個地方不拆了。這一來，當(dāng)?shù)鼐用窈褪袌鰧@里的物業(yè)恢復(fù)了信心，房屋租賃及修繕活動開始發(fā)生，政府部門又投入100多萬元完善了市政設(shè)施，使地段的價值得到提升，人們就更愿意把錢投到這里。同時，政府出臺一個修繕導(dǎo)則，使一切建筑活動有章可循。結(jié)果，短短幾年內(nèi)，房危屋破的情形就得以扭轉(zhuǎn)，固有的風(fēng)貌也得以恢復(fù)，當(dāng)?shù)氐木用駲?quán)益得到了保障，他們參與到這個過程之中并獲得了利益。可見，政府只要做好份內(nèi)的工作，保證不動產(chǎn)的安全與增值，提高公共服務(wù)的質(zhì)量，該發(fā)生的事情肯定是會發(fā)生的。

我不愿把任何人或任何事情妖魔化。我看到的是，我們城市的游戲規(guī)則需要優(yōu)化。我采訪了很多政府官員，他們對目前的這套規(guī)則也有很多意見。可一旦處在那個位置，就難免身陷其中。為什么中國的城市規(guī)劃總是跟“拆遷”“賣地”聯(lián)系在一起？為什么在中國市長的眼中，建設(shè)用地指標(biāo)的份量如此之重？我發(fā)現(xiàn)，這些問題與城市政府的公共財政狀況發(fā)生著深刻的聯(lián)系。城市政府的收入過度依靠售賣土地、房地產(chǎn)開發(fā)和工業(yè)方面的稅收，對不動產(chǎn)尚未開征統(tǒng)一的按照市值和固定稅率定期征收的物業(yè)稅（也稱財產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅），拆遷賣地成為了城市政府回收公共服務(wù)投入的唯一方式，1994年分稅制改革后出現(xiàn)財權(quán)與事權(quán)倒掛，基層政府的財政壓力變大，它們更熱衷于拆房子賣地皮。在這樣的情境下，歷史文化名城的保護又如何實實在在地推行呢？

在過去的50年里，北京市曾經(jīng)三次提出大規(guī)模的舊城改造計劃。1958年，北京第一次提出了一個十年左右完成舊城改造的計劃，但這個計劃很快遭遇了“三年困難”而被迫擱淺。1990年，北京市又提出十年基本完成全市危舊房改造的計劃，但遭遇1990年代中期的宏觀調(diào)控，這個計劃半途而廢。2000年，北京市再次提出五年基本完成全市危舊房改造的計劃，由于種種原因，2002年9月，北京市暫停了這個計劃。時至今日，方圓62.5平方公里，被愛德蒙·倍根（Edmund N. Bacon）譽為“可能是人類在地球表面上最偉大的個體工程”的北京古城，尚殘存約四分之一的面積。在這僅存的最后地段內(nèi)，2005年4月，又有96片危改項目被以不同方式解凍（66片直接組織實施，30片組織論證后實施），恰在新的總體規(guī)劃被批準(zhǔn)之后。在《采訪本上的城市》里，我記錄了這個過程。這樣的記錄，也將持續(xù)到這個過程的結(jié)束。