房產投資：公攤面積多少才算合理

甄愛軍

合理公攤率是一個綜合平衡的區間，過高固然會損失住宅面積，甚至多花冤枉錢，但是過低卻會損害居住品質。對此，購房者在提防由開發商設下的公攤面積陷阱的同時，也要避免進入誤區。

商品房的面積里面肯定包括公攤部分，那么攤到自己頭上到底占到多大的比例才算合適呢?是不是越低越好?

公攤面積爭議難消

“公攤比例到底多少才算是合理的?”朱俊近期正準備買房，之前有人建議他一定要買一套公攤比例小的房子，這樣自家房子使用面積會大一些。于是他每到一個售樓處，公攤比例就成為他，必須了解的一個問題。但看了近十個樓盤之后，朱先生有些迷惑了，因為所有樓盤的公攤比例都不一樣，有的高達24％，但有的卻只有8％。“為什么會存在這么大差距呢?”他心里畫了一個大大的問號。

上海五臺智庫副總經理吳茂輝表示，確定公攤面積是一個很專業的問題，只有經過專業的測量，才能發現面積誤差，因此普通老百姓很難掌握房屋公攤面積的真正數據。因此有些開發商正是利用這點，使得商品房的實際使用面積縮水，有的開發商甚至連會所、車庫，自有辦公地點、地下室也算進公攤面積之列，而這些原本是應排除在外的。

造成這一矛盾的根源是商品房按照建筑面積銷售，建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。為了避免公攤面積爭議，北京擬推行按套內面積計算房價的銷售辦法，但外界對能否真正規避這種爭議持懷疑態度。

面積折算有講究

為了對公攤面積有個準確的認識，我們有必要了解一下它的計算方法。吳茂輝告訴記者，公攤面積的計算公式為：套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數。其中套內建筑面積包括套內的使用面積、套內墻體面積以及陽臺建筑面積三部分，相對來說比較簡單，而較為復雜的是公用建筑面積分攤系數(簡稱公攤系數)的確定。

公攤系數的確定，首先要確定哪些應納入公攤范圍，哪些建筑面積應排除在公攤之外。吳茂輝告訴記者，國家建設部就分攤面積的確定曾出臺過相關規定。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定，可分攤的公用建筑面積包括大堂、公共門廳、走廊，過道等25項，而不應包括在內的建筑空間則包括倉庫，開發商自用房等十多項。得到所有公用建筑面積之后，除以整幢建筑各套內建筑面積的總和，便能得到建筑物的公攤系數。

公用建筑面積分攤系數為整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和。專家介紹說，雖然從計算公式來看并不深奧，但計算公攤系數時要涉及到上述諸多內容，因此相對來說極為復雜。而對普通購房者來說，自己無法測量出各類建筑面積，僅靠個人力量是無法得知公攤面積的確切數據的。

吳茂輝表示，國家并未針對各種類型的建筑公攤系數指標作出硬性規定，他說：“公攤系數同時受到限高容積率，綠化面積等諸多規劃因素影響，因此無法確定具體指標。”不過根據建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分攤系數，且大致在某個具體范圍內浮動。一般來說，高層塔樓的分攤系數在0.18～0.26之間，而高層板樓的分攤系數則在0.14—0.16之間，多層建筑的分攤系數在0.11～0.16之間。

提防陷阱有必要

學會防止公攤面積陷阱很有必要。專家建議，購房者首先應該明確哪些建筑可納入公攤之列，哪些應排除在外。據了解，對于一些公攤系數偏大的情形，往往是開發商將自用辦公室、自營用房也納入公攤之列。如北京就曾有一家開發商，將一單元樓里四套自有住房也計算進公攤面積中，而此開發商居然還將這四套住房出租以獲取租金收益。因此購房者可以要求開發商提供公攤面積清單，來查驗是否符合計算規范。

雖然購房者自己無法測量，但專家表示購房者也有辦法來確定公攤面積是否準確。吳茂輝建議，購房者可以在取得住宅的建筑設計圖之后，讓建筑專業人士利用專用畫圖軟件將套內面積計算出來。這樣在已知建筑面積和公攤系數的前提下，也能計算出套內面積，如果兩者吻合，說明沒有問題。如果利用軟件計算出來的套內面積比開發商提供的面積小，則有必要申請復查了。

當然，專家也建議購房者在簽訂面積條款時要寫詳細，特別是在房型圖上要把使用面積、公攤面積、套內建筑面積具體的長度尺寸標注出來，然后自己用尺子測量房型圖，看看標注的尺寸與測量結果是否一致。

避免誤區需留神

雖然購房者要提防開發商在公攤面積上玩貓膩，但也要提防進入誤區。在購房者看來，得房率加公攤率等于100％，也就是說，公攤率越低，意味著得房率越高，使用面積越多。但專家表示，合理公攤率是一個綜合平衡的區間，過高固然會損失住宅面積，甚至多花冤枉錢，但是過低卻會損害居住品質。

記者了解到，有極個別項目號稱得房率超過90％，即公攤系數被控制在個位數。專家表示，雖然住房使用面積增加了，但這很有可能要以犧牲公共利益為代價。專家表示，為了減少公攤面積，開發商可能將樓道寬度縮窄，或者將內墻厚度變薄，這樣所造成的后果就是樓道通行變得困難，尤其是對大家出入造成困難，以及墻體隔音效果減弱，購房者反而不一定能享受到實惠。

其實，樓盤檔次的高低，在一定程度上還與公攤面積的多少有著間接的關系。如記者在浦東某高檔社區內見到，每幢居民樓都配備有寬敞的大堂、開闊的走廊，寬大的電梯間，以及每幢樓專用的物業管理用房等，這些都需要占用一定的公攤面積。

另外，專家表示，其實在關注公攤面積的同時，還要關心與套內面積有關的房型設計。吳茂輝告訴記者，其實并不是所有套內面積都能發揮其使用價值，如果房型設計不當，導致面積上的浪費，即使得房率很高，依然不實用。

吳茂輝建議購房者應注意走道設置，進深以及陽臺等方面是否存在浪費情形。尤其是要注意進深，加大進深的確能增加面積，但是房型因比例不協調而產生的面積浪費尤其驚人。

資料鏈接

哪些公用建筑面積可分攤

可分攤的公用建筑面積包括：大堂，公共門廳、走廊，過道、公共廁所，電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制窒、水泵房，水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室，衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

不應計入的公用建筑空間包括：倉庫、機動車庫，非機動車庫、車道，供暖鍋爐房、作為人防工程的地下窒，單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房，其他購房人受益的其他非經營性用房。需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。