“以房養(yǎng)老”要謹(jǐn)慎

章　法

鄭老先生今年83歲，由于年事已高，日常生活不能自理，他請(qǐng)了一個(gè)鐘點(diǎn)工照顧日常生活。四年前，老人決定將自己居住的房子出售，用所得的房款支付房租，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經(jīng)過(guò)協(xié)商，他最終決定將房子賣(mài)給鐘點(diǎn)工的丈夫周先生。

案例

回放

2005年5月16日，鄭老先生和周先生簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為23萬(wàn)元。事實(shí)上，這個(gè)房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格。合同簽訂后，周先生應(yīng)于當(dāng)日支付房?jī)r(jià)款2萬(wàn)元作為定金，半年內(nèi)支付5萬(wàn)元，在鄭老先生搬出之后三日內(nèi)付4.5萬(wàn)元，即達(dá)房款總額的50%；后50%分四次付，每半年一次，即2.8萬(wàn)余元。雙方還約定，鄭老先生在2007年4月30日前騰出該房屋并通知周先生驗(yàn)收交接。

雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前還達(dá)成默契，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過(guò)每月支付租金給周先生，允許“出售方賣(mài)房而不遷出、購(gòu)買(mǎi)方買(mǎi)房而不入住”。雙方還就此在違約條款中作出了約定—“按每月1500元（房租），從房款中扣”。對(duì)此，在合同中，雙方在附隨條件中加以說(shuō)明。

在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人記載于周先生的名下。

但鄭老先生沒(méi)想到的是，前不久，他收到法院的一張傳票，周先生將他推上被告席，要求即刻交付房屋，并支付逾期違約金。

法庭上，鄭老先生再三申明自己是孤老，房屋是自己唯一的住房，失去房子等于失去唯一的物質(zhì)保障。周先生只支付了2萬(wàn)元定金就過(guò)戶(hù)，是以支付少部分錢(qián)來(lái)占用房屋，此后的付款方式也是分4次支付。因此，原告只支付7萬(wàn)元就可以占用房屋，是以合法形式掩蓋非法目的。而鄭老先生所謂的賣(mài)房并不是真實(shí)意愿，只是想通過(guò)這個(gè)方式有一點(diǎn)錢(qián)可以改善生活。現(xiàn)在周先生出爾反爾，鄭老先生態(tài)度堅(jiān)決，不肯搬離該房屋，并要求撤銷(xiāo)該份合同。

法院認(rèn)為，這一買(mǎi)賣(mài)合同既針對(duì)常規(guī)的買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)作出約定，又通過(guò)買(mǎi)賣(mài)中違約條款關(guān)于“按每月1500元（房租），從房款中扣”的約定解決了被告的居住問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的鄭老先生已年邁，又急需在有生之年改善自己生活的現(xiàn)實(shí)狀況，因此原、被告雙方合議有條件地允許出售方賣(mài)房而不遷出、購(gòu)買(mǎi)方買(mǎi)房而不入住的養(yǎng)老情形的存在，使現(xiàn)被告的居住使用成為一種雙方合議且情況特殊的使用關(guān)系，即被告支付相關(guān)使用費(fèi)的方式是從房款中扣。據(jù)此，原告關(guān)于要求被告交付房屋并交納違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

法官

說(shuō)法

當(dāng)事人雙方簽訂的是附隨條件的買(mǎi)賣(mài)合同。法官表示，即便這起房屋買(mǎi)賣(mài)中沒(méi)有附隨條件，買(mǎi)房人也應(yīng)該知道老人只有唯一一套房屋，法院不可能對(duì)老人采取強(qiáng)制性措施，讓老人遷出該套房屋。

相關(guān)人士表示：這種“以房養(yǎng)老”方式在社會(huì)上有一定的市場(chǎng)需求，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該采取社會(huì)管理的模式為雙方當(dāng)事人提供保障。比如在質(zhì)押或典押上提供法律保障，避免出現(xiàn)類(lèi)似糾紛，避免老人權(quán)益遭受侵害，財(cái)產(chǎn)遭受損失。