二手房交易時應注意的若干問題

賈　丹　王　輝

摘要：二手房交易是買賣雙方的重要內容。本文論述了二手房交易中應注意的幾點事項并提出具體的建議。

關鍵詞：二手房；交易

交易安全是二手房買賣雙方最重視的問題，這是有關機構最近調查統計答出的結論。對上家來說，交易安全的問題主要包括找一家誠信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權益的購房合同及順利收到房款。對下家來說，確保房屋產權完整，房款安全支付，簽訂正規的中介合同、買賣合同及交房后沒有后遺癥。房屋買賣是件大事，程序有點復雜。對二手房交易中的上下家來說，了解房屋交易中的主要環節及操作技巧，不僅能增加交易的“保險系數”，規避交易風險，而且可以減少一定的交易費用。本文將二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個環節，對每個環節中的具體步驟加以分析，并提出相應對策供讀者參考。

1 精心挑選誠信中介

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經驗豐富的正規執業經紀人員，而且操作也比較規范。要看中介公司的營業執照和業務范圍。可選擇經驗豐富、誠信可靠的中介業務員辦理，但在簽訂二手房買賣合同時必須要求經紀人到場。

2 了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產權證是真的，而不是偽造的。根據房屋產證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，下家應要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。

3 明確中介收定性質

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按時轉交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

4 上下家當面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應發生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關文章或到房產交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數業務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業務員簽訂買賣協議，避免業務員將公司業務轉化為個人業務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。

5 簽合同注意五條款

審查好五個主要條款是簽好新版買賣合同的關鍵。

5.1 權屬條款。主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。

5.2 房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務內容和傭金數額。審查內容包括：a.上家的委托價與下家的買價是否一致；b.中介公司收取的傭金數額不得超過國家規定的上限比例。審查的依據是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

5.3 房款支付條款。二手房買賣一般不能實現“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監管。

5.4 交房條款。主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業及水電煤有線等費用，上下家維修金結清。關于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。

5.5 違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。

6 掃除交房后遺癥

二手房交易結束后，上下家往往為水、電、煤的費用，戶口的遷移等發生紛爭。要掃除這些后遺癥，上下家應注意下面幾個問題：

6.1 結清水表賬單。本市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續。按自來水公司的規定，不論是誰使用的，凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據。

6.2 告知電表狀況。按電力公司規定，凡發現私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費帳單收據。

6.3 協助煤氣過戶。按照燃氣公司的規定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。（四）結清電話費。有的家庭已經安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一并清結后，再辦理過戶手續。

當然，房地產交易過程也還存在一些不可以一概而論的問題，有時，買賣的一方為了實現某些特殊性的目的（如減少稅費支出、盡快辦理過戶更名、盡可能多地獲得貸款等），雙方需要就一些問題進行協調，有必要時可以請一個資深的專業人士作咨詢或代辦。