商業地產２００９年的危與機

全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會

2009年低端商業地產會有比較大的利好消息，上半年商業地產發展可能還會有困難，下半年就會有回暖。我們期待行業的第二個春天能早日來臨

2008年由美國次貸危機引發的全球性金融危機，有的專家學者稱為金融瘟疫，但目前對我國經濟的發展會影響到一個什么樣的程度還不太絕對明朗成為眾多經濟學家和專家的共識。然而，對于目前由美國次貸危機引起的世界性金融危機，目前把它說得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準備和防范措施。

商業地產對中國國民經濟的發展能夠起到拉動的作用，而且能使國民經濟持續向前發展已經顯現。商業地產也是國民經濟發展的重要增長點。一個國家經濟的發展需要“三匹馬車”，即固定資產投資、消費與對外貿易。固定資產投資中有很重要的一塊就是商業地產，擴大內需也要靠商業地產。

目前中國的高端商業地產、中端商業地產、低端商業地產在每一個地區分布仍然不均勻。在2008年宏觀經濟出現比較大的回落的情況下，出現大的動蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復雜的情況之下，商業地產受到的沖擊還是比較小的行業。

飽受困擾的2008

隨著中國對外資零售限制的取消，國際零售商得以有機會進入中國這個世界上最大的消費潛力國。一方面，大量的零售商進入中國市場，推動了我國商業地產的發展，另一方面，大量的商業地產項目正在興建之中，呈現出供求兩旺的現象。

隨著住宅市場的飽和與走低，更多有實力的開發商進入商業地產領域，出現了一大批優質商業項目，行業的總體水平在2008年有明顯的提高，不僅是開發商和投資者開始成熟，整個產業鏈的成熟度也在相應提高。商業地產開發多元化趨勢在2008年得到體現，除了傳統的大的房地產開發商以外，商業經營者成為市場的絕對新軍，別的領域進入商業地產開發也成為2008年商業地產的一大特點。

而中國商業地產投資總體在穩定中開始出現減緩，總量供過于求、空置率開始增高，各地發展的不均衡的差距開始拉大。

隨著世界性經濟危機的影響，中國也沒能避免。世界主要投資中國的投資機構和銀行受經濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現，另外，特別是中國部分媒體過大過快的夸張世界性經濟危機對中國的危險性和危害性，國內投資機構和商業地產開發商也放緩了投資與開發的步伐，整個商業地產的投資在局部地區出現了停滯的狀態。

加上受住宅市場低迷的影響，商業地產2008年下半年的開發商直接面臨著資金的缺乏。因為做商業地產的開發商一般都是從住宅轉做商業地產，甚至拿做住宅賺的錢來推動商業地產的發展,由于住宅市場的急劇萎縮,直接導致了商業地產項目進一步的投資，并且影響的面還相當大。

中國商業地產主要通過銷售或租賃的方式回籠資金,在2008年下半年的股票、基金等金融市場不穩定的情況下,資金大幅縮水，也是直接影響商業地產投資萎縮的重要因素之一。

隨著世界性經濟危機的影響，消費者的購物尤其是與房地產相關的建材、家電和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩樂”的消費也開始下滑,導致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型連鎖商家甚至停止了擴展，影響了商業地產的招商，延緩了商業地產的開發和運營。

2008年整個一年，中國的商業地產在發展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規劃上的缺陷、粗放的運營管理等客觀因素的困擾。

國內一些大城市的商業多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變為現實，但并沒有出現銷售與開業運營興旺的期待局面。

經過前兩年的開發與運營，很多城市副中心和區域商業中心的地位在2008年開始越來越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區域商業中心，并拉動了所在地商業以及商業地產的發展，但速度也有放緩的趨勢。

在國內二、三線城市的商業地產發展水平相對落后的局面在2008年開始有所提升，尤其是內地的城市，包括一些省會城市，商業發展水平相對比較落后的局面在2008年也開始轉型；商業模式比較簡單，業態比較傳統，以百貨、大賣場、商業街、批發市場為主要形式的國內二、三線城市的商業地產在2008年也有所改善。

缺乏創新的商業概念和差異化的業態、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統和長期運營能力偏弱、專業細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是2008年中國商業地產發展的問題。

商圈的潛力

2008年消費結構繼續升級，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥”。2008年市級商業中心高檔商品結構升級明顯，國外一線品牌進駐主要商業街區為首選，國內品牌和老字號開始無奈退出。

新近落成的大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。

隨著2008年下半年全球經濟危機的影響，國內購物中心開發方面其數量增長趨緩，存量消化和項目調整成為重頭。隨著整體數量的繼續穩步上升，新增項目增長幅度可能趨緩。購物中心的功能和地位開始加強，從商業設施向公用設施轉變，出現購物場所、休閑場所、文化場所、生活場所等。

另外，產權結構開始轉換，項目收購、項目重組和股權合作加劇，產品形式開始轉換，出現形態轉化、類型轉化和定位轉化。操作模式也開始出現轉換，住宅和商業的開發流程有所調整，分期開業的項目進一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯合開發模式比例有望加大。

購物中心的獲利模式面臨考驗，并且缺乏有效應對手段。經營收益長期性與開發資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業、上市等三種投資獲利模式同時受到考驗。

零售商拓展意愿猶存，但開店節奏放緩，購物中心存量項目與新增項目在招商方面開始出現搏弈。零售商主要表現為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據上風，其次，部分項目未能按時投入使用，零售商開店計劃受到影響，由于原有部分項目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項目將陷入困境。

購物中心的經營業績受到階段性消費信心的下降影響。成熟的購物中心，受消費信心下挫影響，租戶調整的難度增加；待開業購物中心，準租戶履約能力下降，開業壓力加大；尚在招商的購物中心，招商環境和條件發生變化，招商期延長；規劃良好、具備運營能力的購物中心依然具有很強的市場吸引力。

2009年的利好

2009年市區級商業中心市場空間依然很大，前景好。在我國城市發展中，不少城市出現了衛星城和新城，樓盤的成片開發而形成的大型社區，加上小城鎮的建設，這些都需要商業設施配套，這就帶來了兩個問題：一是如何進行商業配套，二是具備了區域商業中心的人口支撐，而沒有區域商業中心商業設施支撐。

市區級商業中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設施的配套；二是產業鏈的完整性和互動效應；三是土地資源的不可再生性；四是商務物業的經營可持續性。因此，在商業不動產中，市級區級商業中心上的物業是升值潛力最大的物業，是最好的投資市場，是抗跌性最強的投資產品之一，是財富最安全的生存方式，也就是說，在城市發展和經濟增長時，具有的高增值性；在經濟下滑時，具有高抗跌能力和保值性特質，并具有較好的變現性，有這些好處，理所當然吸引了眾多投資者的眼球。

社區商業發展相對落后，但它的市場和潛力就越大，它的發展空間同樣就越大。面對金融危機，現在中央提出一要擴大內需，這是明2009年經濟工作的重點，“便民消費進社區，便利服務進家庭”；二是國家出錢9000億，大力發展保障性住房,這都要商業網點配套，可見是利好，“商業地產的發展機遇”歷史地落到社區商業發展上。

購物中心對于零售商的渠道地位和經營價值會得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業的經營渠道；不同業種、業態之間的相互拉動，使購物中心更加具有生命力；服務于區域性消費的購物中心會更加具有發展活力；奢侈品和高檔購物中心繼續保持吸引力，但開發難度和招商難度依然會存在。

購物中心的產品種類在這些城市還是比較單一的，產品種類還有大的發展空間，完全可以發展一些社區鄰里中心，還有地區商業中心等。原來的城市商業中心區域存在舊的商業改造升級的機會，同時有新的城市商業中心更始方興未艾興。像成都的南部新區，重慶的北部新區，還有合肥的湖濱新區，鄭州的鄭東新區，還有南昌、長沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經遷了過去。城市的二元化（郊區化和中心化或稱舊城改造與新區興建）正主導著中國的城市（鎮）化進程和商業地產發展的規模和節奏。

商業地產是商業與地產聯姻的產物，也是與金融嫁接的橋梁。隨著商業地產發展和培育越來越水乳交融，無論是商業地產的業態布局、規劃設計還是營銷都千姿百態，2009年會越來越細分化。而且針對商業地產特點的銀行信貸品種和REITS等本土金融創新的產品在專家的多年呼吁、相關部門的大力推動和民間實驗的基礎上包括海外成熟經驗和教訓的洗禮下將有重大的突破。

2008年國家提出建設保障性安居工程、廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改革試點等等，對商業地產是利好消息，最近三年之內建設部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設，很大一塊就是新區建設，也會給商業地產提供巨大的投資機會。2009年低端商業地產會有一個比較大的看好利好消息，上半年商業地產發展可能還會有困難，下半年就會有回暖。我們期待行業的第二個春天能早日來臨。