破解中國房地產困境 房地產結構該怎么調

房地產作為未來中國經濟的一大消費熱點，對中國經濟的平穩(wěn)較快發(fā)展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于種種原因，房地產業(yè)陷入了這樣的困境：一方面，房地產價格的飛漲，老百姓買不起房，無論怎么提高居民收入增長速度也跟不上房價上漲的速度；另一方面，習慣了畸高利潤的地產商們不愿降低房價，而呼吁政府維持高房價救房企。近日一些地方政府出臺政策要處罰降價銷售的房地產企業(yè)，則把這種地方政府、房企、銀行和老百姓之間的利益矛盾關系赤裸裸地展現在公眾面前。

毋庸置疑，目前各地房價還是較高，老百姓買不起房是市場低迷的主因。刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產價格，但是如果房價降得過快過低將造成兩個后果。第一，極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；第二，可能導致大量房地產企業(yè)破產，進而累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對于房地產市場的發(fā)展擁有更多的發(fā)言權和主導權。

如何破解目前中國房地產的困境呢?唯有調整結構和改革模式是唯一出路。

應該把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合起來，加大保障性住房的供給。香港地區(qū)和新加坡的保障性住房比例分別達到了50％和84％，而近期全國各地公布的2008年住房建設計劃中的保障性住房比例各地有較大差異，但大多數在10％～20％之間。其中，蘭州市保障性住房比例相對較高，占總量的38.74％，而合肥市僅占到總量的1.16％。未來要學習借鑒香港地區(qū)和新加坡的經驗，積極推進社會保障住宅體系的大規(guī)模建設，大幅度增加保障性住房比例，同時要加快完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、輪候、流轉，管理等方面制度規(guī)范，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

還應該把促進房地產繁榮與改革中央與地方財稅體制和改革房地產開發(fā)模式緊密結合起來。一方面要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方留成稅收，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀；另一方面要著手改革現有的房地產開發(fā)模式，比如可以采取“政府出地，開發(fā)商建房”。政府提供成熟土地，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實行各類房屋的建設，地產商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。另外，在現行的模式下，最近國內一些地方采取限定地價和限定房價的房地產招標開發(fā)模式也值得推廣。