我國房地產(chǎn)價格快速上漲的原因及對策

摘要:文章針對我國房地產(chǎn)價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房價的對策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;成本推上;國際游資;經(jīng)濟適用房

一、近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲

我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產(chǎn)權(quán)為主，其他產(chǎn)權(quán)形式并存的多元化產(chǎn)權(quán)制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。然而，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。 過去的2007年，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統(tǒng)計局國房景氣指數(shù)連續(xù)8個月上升，創(chuàng)下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產(chǎn)價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數(shù)居民的購買能力。

房地產(chǎn)價格的快速上漲已成為我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行中的突出問題。從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大小來看，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重不斷增加；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)關(guān)系；此外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問題。

驅(qū)動房地產(chǎn)價格上漲的因素主要有：國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結(jié)構(gòu)因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預(yù)期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風(fēng)港，房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿(mào)易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產(chǎn)升值預(yù)期的形成導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導(dǎo)致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價格上漲。

以上因素是房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要因素。可見，房地產(chǎn)價格的上漲既有經(jīng)濟發(fā)展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發(fā)出來，加之20世紀末擴大內(nèi)需的一系列政策，房地產(chǎn)價格一漲再漲（見表1）：

由表1可以看出，1999—2005年間，房屋銷售價格指數(shù)呈明顯上升趨勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產(chǎn)價格不降反升。

房價過高過快增長引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價格相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，當(dāng)經(jīng)濟快速發(fā)展，財政狀況好轉(zhuǎn)時，盲目或有目的地投機房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對策，控制房地產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上漲。

二、近期我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲的原因

1.政府方面

有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過程中有許多不規(guī)范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)方面

(1)房地產(chǎn)市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場進入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應(yīng)地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

(2)房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價格，但價格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現(xiàn)甚至擴張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

(3)開發(fā)成本。①土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來，土地使用成本持續(xù)上升（見表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時，用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費一次性繳付，短期內(nèi)會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數(shù)不法之徒進行權(quán)錢交易的資本。 在銷售時轉(zhuǎn)嫁給了購房者，提高了房價。②開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。對此，開發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無非兩種：一是減少開發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價。可見，如果調(diào)控力度過猛，調(diào)控手段過于生硬，不僅不能達到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。

(4)需求方面。①城市化進程加快，家庭規(guī)模縮小。隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房價格變化方向相反。隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化趨向。根據(jù)我國人口普查數(shù)據(jù)，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規(guī)模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。②社會心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，消費型購買者預(yù)期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價格繼續(xù)上升。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續(xù)上漲的觀點，形成大規(guī)模跟風(fēng)購買，造成短期內(nèi)房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，采取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著“開發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價繼續(xù)上漲。

(5)外部因素。從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)和有管理的浮動匯率制度，人民幣開始小幅升值。從匯率制度改革至2006年末，人民幣對美元累計升幅達6%，到2008年2月26日人民幣與美元的比價已達到7.1505元/美元。在人民幣繼續(xù)升值預(yù)期的刺激下，國際資本大量流入，是我國的外匯儲備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國外匯儲備余額已達10663.44億美元，居世界第一位。因此，外資大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場， 也將推動非居民機構(gòu)和個人購房的比例不斷增加， 形成較強的房地產(chǎn)市場“標(biāo)桿效應(yīng)”， 促使國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。另外， 外資對高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作， 也會由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資， 造成中低檔住宅市場供求失衡， 從而進一步抬高其市場價格。

三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的對策建議

1.政府

(1)正確運用財政稅收政策進行調(diào)控。在對房地產(chǎn)征稅過程中，要區(qū)分對不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結(jié)果。由于我國房地產(chǎn)市場稅負轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴重，開發(fā)商可以通過提高售價的方式將稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者，若在開發(fā)環(huán)節(jié)課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產(chǎn)的過度開發(fā)，反而促使房價一路飆升，因而，在開發(fā)環(huán)節(jié)主要對高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應(yīng)把征稅重點放在房地產(chǎn)的持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。

(2)土地政策。土地調(diào)控是2005房產(chǎn)新政的重要內(nèi)容，事實證明也是非常有效的一項宏觀經(jīng)濟政策。土地調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅持。國土資源部應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。對住宅價格上漲過快的地方，應(yīng)適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，嚴格控制高檔住宅的土地供應(yīng)；同時還應(yīng)加強對已供土地的批后監(jiān)管，嚴格轉(zhuǎn)讓管理，嚴格執(zhí)行1年不動工開發(fā)收取土地閑置費，滿2年不動工無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定。

(3)加強收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中低收入者的收入增幅，降低房價收入比，促進供求平衡，進而穩(wěn)定房價。對于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因為資金不足而放棄或延緩房地產(chǎn)投機行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

(4)積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。

(5)匯率政策。熱錢的流入和炒作不僅阻礙了匯率制度的改革，也給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風(fēng)險。要盡可能擠出房地產(chǎn)泡沫，匯率方面政策的主要目標(biāo)就是要促成在未來一段時期匯率機制調(diào)整的確定性預(yù)期，使熱錢對房地產(chǎn)的投機收益下降，風(fēng)險提高，使境外投機資金有序撤出。當(dāng)然這些都必須在國家匯率利率調(diào)整和匯率形成機制改革的整體框架內(nèi)進行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)

(1)從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項目投資結(jié)構(gòu)。目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產(chǎn)項目，說明這些項目供過于求，而中低等價位的房屋緊缺，其供應(yīng)量遠遠達不到廣大消費者的購買需求。只有開發(fā)企業(yè)對市場需求情況有了正確的了解，而且據(jù)其對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，才能從根本上穩(wěn)定房價。

(2)融資途徑多元化。國外的房地產(chǎn)企業(yè)一般采取上市融資、債券融資、購房者與開發(fā)商合伙建房等多種途徑進行融資。但是在我國，支撐房地產(chǎn)價格的資金60%-70%來自銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金來源也以銀行貸款和購房首付款為主。從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形式單一，一方面會給商業(yè)銀行和購房者帶來較大風(fēng)險，對于商業(yè)銀行而言，大量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失。當(dāng)信貸政策變動，貸款難度加大時，企業(yè)的資金鏈就會斷裂，影響開發(fā)企業(yè)的正常運行。

3.購房者

(1)要了解房地產(chǎn)市場的真實情況，形成正確的預(yù)期。要相信國家的調(diào)控能力，克服從眾心理，形成理性的消費投資習(xí)慣，不要盲目從眾。對相關(guān)信息要學(xué)會去偽存真，不要受投機性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩(wěn)定了房價。

(2)對房地產(chǎn)政策措施要正確理解，了解最新政策和對政策的解釋，避免產(chǎn)生誤解。

雖然，如今我國房地產(chǎn)市場還不成熟，出現(xiàn)了房價過高過快上漲的問題，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，但是，相信通過政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國民經(jīng)濟的發(fā)展服務(wù)，為人民生活水平的提高服務(wù)。

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