房屋行政登記糾紛案的啟示

基本案情

原告：C2，15歲，D縣一中在校學生。

法定代理人：C1，42歲，D縣某局干部。

被告：D縣房地產管理局。

第三人W1，46歲，下崗職工，住D縣。

第三人W2，49歲，下崗職工，住Y市L區。

第三人某銀行D縣支行。

W1與W2是弟兄關系。原告起訴時間為2008年6月。

原告C2訴稱：原告C2為C1與W1的女兒，1994年4月C1與W1離婚后，C2由C1撫養。2002年9月28日W1為C2購買了一宗土地，并辦理了國土使用證，在該土地上建起了五層樓的房屋。W1當時對C1、C2說，該房屋及土地是給女兒C2的。2003年9月1日，D縣房地產管理局在沒有土地使用權人C2及監護人C1到場的情況下，僅憑W1的一紙說明，就將該地上建成的房屋登記到W2名下，其行為已嚴重侵犯所有人C2的利益。D縣房地產管理局未經調查核實，即將產權證登記為W2名下，該登記行為違法。根據《行政訴訟法》有關規定，特向法院提起行政訴訟，請求保護原告的合法權益，依法撤銷D縣房地產管理局辦理的坐落在瀟水中路的W2房屋所有權證，并限期改正。

某銀行D縣支行提供的信貸資料表明，2003年9月30日，D縣國土資源局向W2頒發了證號為D國用（2003）字第0146233號的《國有土地使用證》，證載土地坐落在D縣瀟水中路，使用權面積98.8平方米（注：原載土地使用者名稱C2）。2003年11月25日，借款人W2向某銀行D縣支行借款25萬元，借款用途為建房，以上述房產到某銀行D縣支行辦理抵押貸款，貸款到期日為2013年11月24日。2003年11月13日，某銀行D縣支行與W2簽訂了《D縣房地產抵押合同》。合同載明，房屋評估價為51萬余元，抵押期限11年。D縣房地產交易管理所為某銀行D縣支行頒發了《房屋他項權證》。

2008年7月10日，D縣法院作出（2008）D行初字第13號《行政判決書》。判決內容為，被告D縣房地產管理局在為第三人W2頒發《房屋所有權證》時，沒有進行嚴格審查，采信的主要證據不符合法律規定。表現在被告采用的主要證據是原告C2的土地使用證和W1的一個聲明，該聲明顯然不能作為第三人W2合法享有土地使用權的依據。依據《行政訴訟法》第五十四條第（二）項第一目之規定，判決如下：撤銷D縣房地產管理局于2003年9月1日為第三人W2頒發的《D江鎮字第00009658號〈房屋所有權證〉》。

D縣房地產管理局和第三人W2均不服一審判決，并提起上訴。2008年12月18日，Y市中級人民法院作出（2008）Y中法行終字第57號《行政判決書》。終審法院認為，D縣房地產管理局在為W2核準登記頒發《房屋所有權證》的過程中，審查程序違法。其一，違反了《城市房屋權屬登記管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第六條“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則”的規定，即申請人W2提供的土地使用證是C2的，與申請人的主體不一致。其二，違反了該《辦法》第十三條第二款“代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效證件外，還應當向登記機關提交權利人（申請人）的書面委托書”的規定，即W1代為W2辦理房屋產權登記時，沒有提交W2的書面委托書。其三，違反了該《辦法》第十六條“新建的房屋，應當在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關證明文件”的規定，而申請人登記辦證的房屋尚在建設過程中，并沒有竣工，不具備申請登記頒證條件。同時申請人所提供的辦理材料不全、部分材料明顯不真實。D縣房地產管理局卻予以登記，頒證顯然依據不足。

綜上所述，C2以D縣房產管理局的具體行政行為侵犯其合法權益，向原審法院起訴要求撤銷D縣房地產管理局頒發給W2的《房屋所有權證》的主張成立，依法應當予以支持。原判決認定D縣房地產管理局頒證的證據不足，判決予以撤銷是正確的，但原判認定C2取得的土地使用權是W1贈與的事實依據不足，且超出了行政審理范圍，應當予以糾正。二上訴人W2和D縣房地產管理局提出的上訴理由部分成立，但這些理由并不能證明D縣房地產管理局在為W2辦理房屋權屬登記頒證的具體行政行為是合法的，且與本案審理無關。因此，終審法院不予采信。據此，依照《行政訴訟法》第六十一條第（一）項的規定，判決駁回上訴，維持原判。

法律分析

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條第二款規定：“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”該條第三款規定：“房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”

按法律規定，本案W2如果是依照法定程序、善意且支付了合理對價而取得上述房屋所有權證和土地使用權證，則并無違法之處。那么，某銀行D縣支行憑具有公信力的上述憑證辦理貸款抵押手續，也應為合法有效。問題在于：首先，W1于2001年以其女C2名義低價購買土地（2002年辦土地證），2003年為規避有關機關追究責任，向房管部門書面聲明將土地交給W2使用，房產證辦在W2名下。而房地產管理局在頒發《房屋所有權證》時，沒有嚴格執行《辦法》第六條的規定，僅憑W1將“土地交給W2使用”的聲明，就給W2辦了房產證，其依據顯然不當。其次，W1將“土地交給W2使用”的聲明，損害了作為被監護人C2的利益，違反了《民法通則》第十八條第一款的規定，其行為應為無效，W2應予返還。由于W2取得土地和房產不合法，結果必然導致抵押落空。

相關啟示

該案中，房地產管理部門違法辦理產權登記手續，而銀行又以該產權辦理貸款抵押，結果銀行受到牽連，導致不利的法律后果。這一方面說明銀行對抵押財產審查尚有疏漏之處，另一方面說明產權憑證并不是絕對可信的，必要時還應當查詢不動產登記簿并審查其財產取得的合法性。

銀行應吸取教訓，舉一反三，堵塞法律漏洞。在辦理貸款抵押手續時，應認真審查抵押人取得抵押財產的相關背景，并按照《物權法》的規定，到產權登記部門查詢有關不動產登記簿。在認為抵押人取得該抵押財產不符合法律規定時，應當拒絕為其辦理貸款抵押。同時，銀行發放貸款不應首先考慮抵押財產的足值性，而應首先考慮借款人的實際借款用途、實際還款能力、職業穩定性和其一貫的信用表現。

(作者單位：中國工商銀行永州分行)