住房：政策待解

交易量是影響房地產(chǎn)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資的關(guān)鍵，因此，國家最關(guān)注的其實(shí)是交易量，而不是房?jī)r(jià)。中央出臺(tái)政策的目標(biāo)就是“保交易量促穩(wěn)定”，振興房地產(chǎn)行業(yè)不等于振興房?jī)r(jià)。

如果說房地產(chǎn)是2009年最敏感的行業(yè)，相信沒人會(huì)否認(rèn)。僅僅一條關(guān)于“房地產(chǎn)行業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”的傳聞就引起資本市場(chǎng)應(yīng)聲上揚(yáng)的事實(shí)令人驚嘆房地產(chǎn)的影響之巨。

以至于被指透露消息的成思危不得不出來解釋說，此消息純屬學(xué)者觀點(diǎn)，并非即成事實(shí)，希望不要誤導(dǎo)市場(chǎng)。

其實(shí)，無論這條消息是真是假，關(guān)于2009年房市的猜測(cè)都從未中斷過，政策方向如何偏移？房?jī)r(jià)何時(shí)見底這些都是兩會(huì)期間老百姓最關(guān)心的話題。

只降不升沒懸念。

“2009年房?jī)r(jià)的走勢(shì)明擺著的，肯定會(huì)降。大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也決定了這種局面”。在回答記者關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的提問中，業(yè)內(nèi)人士異口同聲，均稱必降無疑。

以北京為例，中原地產(chǎn)提供的報(bào)告顯示：2008年北京市住宅市場(chǎng)的最大特征即為明顯的供過于求，成交量的急速萎縮是全年市場(chǎng)最明顯的表象。雖然供應(yīng)量有所縮小，但相比需求的迅速萎縮，仍無法達(dá)到平衡。并且，在傳統(tǒng)的旺銷期二、三季度這一趨勢(shì)尤其嚴(yán)重。

中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，影響購房者消費(fèi)預(yù)期的因素主要集中于股市暴跌引發(fā)的財(cái)富性收入縮水、宏觀調(diào)控帶來的降價(jià)信心、經(jīng)濟(jì)速度放緩引發(fā)的對(duì)未來收入預(yù)期降低三個(gè)方面，其中后兩者占據(jù)更大因素。

進(jìn)入2009年，情況并沒有多大改善。再加上保障房的推出，同時(shí)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，依賴外來購房者的豪宅銷售也將有較大沖擊。隨著資金鏈的緊繃，將可能有更多開發(fā)商選擇降價(jià)促銷的方式。

著名評(píng)論人牛刀提供數(shù)據(jù)分析：深圳正常年份只有兩萬套的新房存量在市場(chǎng)上周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在的新房存量是五萬八千套，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了正常年份的新房存量，開發(fā)商的資金鏈全都鎖住了，肯定要降價(jià)賣樓。北京現(xiàn)在1480多萬平方米新房存量，高得不得了，北京的房?jī)r(jià)一定會(huì)跌得一塌糊涂。“只是現(xiàn)在還沒有感覺到，因?yàn)榉績(jī)r(jià)有一個(gè)特征：上漲時(shí)是普漲，下跌時(shí)則是從各盤和區(qū)域性開始，最后在整體數(shù)據(jù)上才看得出來”。牛刀舉例，現(xiàn)在北京通州的住房均價(jià)七千多，但那個(gè)地方房子的價(jià)格只能是四千左右，超過四千塊錢就是泡沫。

2009年降價(jià)會(huì)持續(xù)幾乎毫無疑問，然而，值得注意的是，由于至今仍對(duì)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)間缺乏明確預(yù)期，影響成交的主要因素已由預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的政策風(fēng)險(xiǎn)向預(yù)期未來購買力不足的經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)變。這意味著2009年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，將與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。

年中見底有爭(zhēng)議

房?jī)r(jià)何時(shí)見底成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

“房?jī)r(jià)經(jīng)過一二季度的下跌基本可以到底。”執(zhí)這種觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士引用中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析：由于2007年公開市場(chǎng)取得的土地形成的項(xiàng)目將陸續(xù)推出市場(chǎng)，并將逐漸在市場(chǎng)中占據(jù)更大份額。這部分土地受土地成本限制，降價(jià)空間有限。市場(chǎng)對(duì)這部分樓盤的價(jià)格預(yù)期也在一定程度上形成了整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格底線。因此，預(yù)測(cè)降價(jià)空間在10%-15%左右。

有樂觀者認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)到了年中應(yīng)該開始好轉(zhuǎn)，人們信心回復(fù)，開發(fā)商降價(jià)也差不多了，因此，價(jià)格到了下半年開始走穩(wěn)。

然而，牛刀卻堅(jiān)決反對(duì)這種說法，他告訴白領(lǐng)階層，晚買兩年房，等于少奮斗10年。牛刀為自己的結(jié)論找出了有力的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)有四個(gè)周期。繁榮、衰退、調(diào)整、復(fù)蘇，周而復(fù)始，中國經(jīng)濟(jì)在2008年的下半年開始衰退，以2008年９月15日國務(wù)院三部委開始救市為標(biāo)志。通常情況，增長期是８-10年，衰退期將持續(xù)３-5年，哪個(gè)國家都是這樣的，牛刀認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)對(duì)外部經(jīng)濟(jì)的依賴性非常高，因此，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與全球經(jīng)濟(jì)回暖密切相關(guān)。然而，全球經(jīng)濟(jì)今年能不能見底都是個(gè)問題，怎么可能復(fù)蘇呢？大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)決定了中國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)只是一個(gè)探底的過程，不可能馬上就復(fù)蘇見底。

“如果說用字母來表示最有可能是一個(gè)U型，肯定有在底部停留的時(shí)間”。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。

當(dāng)然，牛刀也并不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一路跌下去，“主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)整體的復(fù)蘇，在沒有復(fù)蘇之前，房?jī)r(jià)不可能有任何止跌的跡象。”牛刀認(rèn)為，開發(fā)商的破產(chǎn)，爛尾樓的出現(xiàn)，斷供潮的來臨，只有這三個(gè)特征能夠反應(yīng)出房?jī)r(jià)要見底，現(xiàn)在還沒有這個(gè)特征。雖然有少數(shù)的幾家開發(fā)商破產(chǎn)，但達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，起碼要有三分之一開發(fā)商破產(chǎn)才能說明問題。

下半年回暖有決心

“現(xiàn)在國家其實(shí)最關(guān)注的是交易量，中央出臺(tái)文件總結(jié)起來一句話就是保交易量促穩(wěn)定，交易量才是焦點(diǎn)。”中國住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌從更高層面上向我們介紹交易量才是房市的核心，事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局。

“交易量是影響房地產(chǎn)發(fā)展的速度、規(guī)模、投資和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資的關(guān)鍵，所以交易量能夠上來這是最主要的”，顧云昌說。其實(shí)不只是政策層面的專家關(guān)注交易量，牛刀雖然一直在談房?jī)r(jià)，但也是在談交易量，畢竟交易量的大幅攀升，將意味著房?jī)r(jià)見底。“我一直在講，政府應(yīng)該做的是盡快促使房?jī)r(jià)探底，只有房?jī)r(jià)探底了中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整才會(huì)結(jié)束，房?jī)r(jià)不能探底，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整根本結(jié)束不了。因?yàn)樵诜孔拥膯栴}上，積聚了中國太多的財(cái)富。我們現(xiàn)在的空房存量，無論是任志強(qiáng)判斷的4億平方米，還是中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為的3.7億平方米，新房存量都是巨大的，就按照現(xiàn)在的均價(jià)3000塊錢，你說有多少財(cái)富聚集在房地產(chǎn)上去了？還有10億平方米的土地，這些土地到底聚集了多少錢？是個(gè)天文數(shù)字。”

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略地位如此重要，為了提高成交量，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，政府將根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)不斷出臺(tái)利好政策。顧云昌說，比如，利率本身就是一種很好的調(diào)控手段，和美國日本相比我們目前的利率還是高得多。另外，地方的財(cái)稅政策也會(huì)參與進(jìn)來，重慶最近在考慮退稅的方法。總之，調(diào)整空間非常大。

只是政策的出臺(tái)要看具體市場(chǎng)情況而定。但是無論如何，下半年成交量必須回升，房市必須回暖，至少與去年持平最好略有上升。顧云昌強(qiáng)調(diào)，如果房地產(chǎn)成交量都像2008年那樣一年下降20％，哪怕只下降８-10％房地產(chǎn)市場(chǎng)就不是增長而是負(fù)增長了，相關(guān)行業(yè)也會(huì)因此負(fù)增長，那就麻煩了，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)壓力就太大了。“我們看房地產(chǎn)問題要從全局來看，關(guān)鍵是看宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的要求”。

“房產(chǎn)市場(chǎng)一旦活躍起來了，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的幾大產(chǎn)業(yè)火起來了，盡管出口受影響，但內(nèi)需加大了，投資加大了，資本市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)火了，經(jīng)濟(jì)就會(huì)很平穩(wěn)地走過危機(jī)。” 知名房地產(chǎn)投資專家賈臥龍說。

何時(shí)出手有標(biāo)準(zhǔn)

什么價(jià)格才合理？“消費(fèi)者總會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)還是貴，希望再降，消費(fèi)者無論買什么東西都希望便宜一點(diǎn)。這是一種市場(chǎng)的供求關(guān)系的體現(xiàn)。”顧云昌認(rèn)為。

“北京市中心的房?jī)r(jià)再降一半一般人也買不起”。一位專家聲稱，因此，買不買房，與房?jī)r(jià)是否降到底沒有絕對(duì)關(guān)系。

顧云昌提醒說。如果你看好一個(gè)房子各方面都很好，價(jià)格也可以接受，只是由于心理預(yù)期還在等降價(jià)，或者以為價(jià)格會(huì)無止境地降下去，嚇得不敢買房絕不是明智之舉。

另外，顧云昌指出，市場(chǎng)地區(qū)差異很大，也許從大勢(shì)上看，應(yīng)該是在降，但是具體到某一地區(qū)，某一樓盤時(shí)，情況卻千差萬別。因此，是不是要等著再降價(jià)，一定要根據(jù)具體地段和樓盤來判斷。

賈臥龍認(rèn)為，從理論上來講，誰都可以等到明后年或者確認(rèn)房?jī)r(jià)到底時(shí)再買房。但是，他提醒人們不要忽略住宅的民生屬性，“人們還有另一種精神和物質(zhì)的需求，租的房子不便用于結(jié)婚，也不方便讓親朋好友來參觀或者聚會(huì)。如果屬于家庭住房緊張，又持幣待購的情況，當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)到一定程度，我認(rèn)為他該出手就出手了。”

對(duì)于并不急于買房，只是想著抄底的消費(fèi)者，牛刀給出的判斷價(jià)格走穩(wěn)的指標(biāo)也許值得參考：買房前應(yīng)關(guān)注所在城市的日均成交量以及成交均價(jià)，還有新房的存量。如果日均成交量在有效地放大，你就可以判定很多人在買樓了。更重要的是看新房存量，新房存量是決定開發(fā)商降不降價(jià)的唯一的一個(gè)指標(biāo)。