滾動的“地王”

8月份至12月份，“濟南地王”四易其主。

8月19日，位于花園路的G043號地被祥泰實業高價拍得，濟南東部最新單價“地王”誕生。9月17日，槐蔭區東航三角地被中石化以8600萬元的高價摘得，“濟西地王”誕生。10月19日，總面積約為45畝的歷下區解放路鐵職院舊址地塊，被深圳華強集團以6.57億元的天價拍得，約合每畝1460萬元，濟南“地王”再次誕生。

12月3日，25家省內外房地產商經過多輪激烈舉牌競拍，總面積10余畝的山師北街一地塊使用權被山東大地公司以1.92億元的天價拍得，約合每畝1900萬元，樓面地價高達每平方米1.5萬元，成為濟南的新一屆“地王”。

一業內人士感慨說，此前五年，只出現過兩個“地王”。而2009年下半年，“地王”已四次出現，頻率之高令人昨舌。

細看濟南樓市這一年的風雨歷程，“地王”是當之無愧的主角之一。

地王何以頻現

隨著一線城市利潤的壓薄以及獲取土地難度的增大，地產大鱷的目光逐漸轉向了二、三線城市。而在2008年沿海省會房價排行中，濟南位居倒數第二。

今年7月31日，國內房企排名第二的上海綠地高調A股濟南市房地產開發總公司，北大資源則以招聘的形式低調而來，深圳華強恒大地產緊隨其后，之前像海爾綠城，保利芙蓉，中海地產則早已跑馬圈地，創造了自2008年以來第二波大鱷入駐潮，另有消息顯示，萬科和龍湖也有意搶灘濟南。

大鱷到來要站穩腳跟，拿地是第一步。另一方面，全運帶來了東部大發展，西窖站讓西部大提速，小清河改造使北部體現大價值，棚戶區改造則讓中部大變化，隨著省城城市化水平的提高，地產價值水漲船高。

今年3月份后，濟南土地供應出現放量跡象，7月份單月供應土地31塊，8月份則有29塊土地成交，創單月成交量最高。進入四季度，濟南市加快了土地供應速度，開發商拿地熱情有增無減，極大地推動了濟南土地市場的升溫。

相關部門數據顯示，今年截至目前，全國房地產銷售額達到6萬億，房地產開發商肯定不會讓這么巨量的資金睡大覺，還要尋求新的投資機會，新地王不斷涌現也就不足為奇了。

今年7月，備受矚目的北京絕版地塊——廣渠路15號經過97輪競價后，由“黑馬。中化方興以40.6億元拿下，折合樓面地價約1.6萬元／平方米，斬獲北京新地王的桂冠。時隔5個月，濟南的黃金絕版地塊竟然也拍到了近1.5萬元／平方米的樓面地價，大有向一線城市土地價格靠攏之勢。據悉，新“地王”山師北街地塊，雖然總面積僅有10余畝，卻引來16家開發商輪番搶奪，經過了91輪的競價終塵埃落定。

業內人士認為，近幾年，作為二線城市的濟南，在樓市方面一直表現得不溫不火，市場總體呈相對穩定發展態勢。近半年以來，隨著國內一線地產企業紛紛來濟，部分本土企業也在近幾年的發展中逐步壯大，故此，實力地產企業紛紛選擇在此時搶奪市場蛋糕，在土地交易市場繁榮的背后，是樓市競爭的加劇，也是對城市居住價值的重新定義。

對于近期濟南上演的“搶地大戰”，專家分析，多重因素促成了房地產企業拿地熱情高漲。一是去年開發商拿地較少，多數房地產企業正處于“饑餓”狀態；二是國務院在今年發文將普通商品住房項目投資的最低資本金比例調低至百分之二十，開發商資金運作余地增大；三是今年以來住房成交量迅速回升，房企資金回籠速度加快：四是金融系統房地產新增貸款業務增長較快，市場上資金較為充沛。

樓市泡沫風險加劇

毫無疑問，近期頻頻出現的“地王”將成為助推房價上漲的關鍵因素。以北京市場為例，富力地產以15100元／平方米的樓面地價拿下了廣渠門10號地塊，加上建安成本，財務和營銷等成本，這個地塊至少要賣到28000元／平方米才能有所盈利。故此，該地塊一經成交，數日內周邊項目的房價普漲10％以上。相對于市場反應敏銳的北京，濟南樓市的發展要平穩得多，雖然也是“地王”頻出，但近期的總體房價并沒有出現明顯異動，成穩定增長態勢。業內人士認為，雖然濟南樓市長期處于較為穩定的發展趨勢，但隨著近階段以來大幅土地的高價拍出，必會引起房價的新一輪上漲，目前，新“地王”山師北街項目的樓面地價已高達1.5萬元／平方米，遠遠超過了周邊在售樓盤的房價，

從另一個角度來看，文化東路板塊目前的在售項目并不多，和新“地王”距離最近的是近期剛面市的萬豪國際項目，兩個項目的直線距離大約在100多米。目前，該項目分為SOHO、LOFT、商鋪、豪宅四類產品。現階段主推的產品是SOHO和星光天地廣場式商鋪。按照該項目目前所推產品的使用面積計算，SOHO起價在7600元／平方米左右。而該區域其他樓盤的價格也都在“萬元”以內。業內人士認為，根據濟南市場的長遠來看，諸如文化路，歷山路，泉城路等黃金絕版地段的房價將有望呈現跨越式上漲趨勢，另外，隨著眾多國內品牌地產企業的紛紛進駐，具有國內領先水平的高品質產品也紛紛落戶泉城，這些創新產品的進入也將在一定程度上成為助推房價上漲的主因，

“地王”頻現，房價急升，并不是房地產市場繁榮的表現。相反，在房價虛高，“地王”榮耀的背后，是樓市泡沫風險的加劇。

山東大學經濟學院副院長李鐵崗認為，“今年濟南房地產市場‘跳板’式的漲價已經脫離了正常軌道，建議‘地王’開發商選擇在市場好的時候盡快開發。因為市場對‘地王’的開發有很大影響，如果市場不好，‘地王’的開發就有可能受到影響，甚至可能停止。”

房價高乎其高，國務院又一新政在近期劍指高房價。

12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。國家發展改革委主任張平同日表示，中國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。中央經濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，并繼續支持自住型和改善型住房需求。

中國房地產協會秘書長朱中一認為，無論是增加供應還是抑制投機，都是希望在穩定當前房地產市場和相關政策的基礎上抑制部分城市過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

“限 大令”與地王熱和囤地風

不久前，國土資源部印發通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積酋度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮)7公頃，此政策被一些業內人士稱為“限大令”。

不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲，減少開發商“囤地”等具有現實作用，但成效如何取決于政策是否落實到位。

一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統一規劃。但相關政策設計在現實市場中卻產生了一些負面的“外部性”影響。比如，重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。最近以50.5億元天價刷新北京土地總價紀錄的順義區天竺開發區“地王”，面積達到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區八里臺鎮地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

此外，數十萬乃至上百萬平方米的土地即使是全力開發，也要持續數年。在此情況下，開發商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”，有關專家認為一個大盤開發多年，實際上是一種“變相囤地”。

為此，中國土地勘測規劃院地價所曾建議，為穩定地價，要調控供地節奏，合理設置單宗土地出讓面積上限。有知名開發商也在博客中提出：“至少50％以上的土地會存五年以上。為什么政府不將土地縮小劃開了去拍賣?”

國土資源部此次“限大令”，在業內人士看來具有一定的現實價值。有專家認為，“限大令”對于大的房地產企業而言“是一個壞消息”，對于中小企業則相反，上海一在全國多個重點城市開發樓盤的房地產民企負責人認為，“限大令實”際上是對土地價格的調控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發商尤其是民企參與土地竟拍，提高市場的競爭性”。

有位專家表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產開發的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制圖地行為也大有裨益。“一年不開發罰款，兩年不開發收回”，此令下發數年，且經國土部門三令五申，遺憾的是執行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規模，是個好辦法”。

實際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實施局部調控。比如，重慶市國土資源和房屋管理局等相關單位經過研究測算，認定面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規模，今年以來市區出讓的約70％的土地的面積都在上述區間內。

近年來，國內房地產業之所以問題重重，很大一部分原因可歸結為市場監管在時間上的滯后和在執行力度上的孱弱，有關部門對土地開發和樓盤銷售中的違法違規現象三令五申，大小政策不斷，聲勢不小，但是成效難言樂觀，迄今“囤地”，“捂盤”等樓市頑疾久除不盡，究其原因，既有地方利益，部門利益驅動使然，也跟政策，辦法的可執行性不夠有關。

一些業內人士在為國土資源部“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題，比如，大城市，中等城市，小城市如何劃分?如果開發商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理?更需觀察的是，地方政府能否嚴格執行單宗土地出讓面積的政策規定?查處“囤地”、 “捂盤”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

實際上，2008年元月下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細化為具體數據，可以看出有關部門落實國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實施效果更加充滿期待。