千萬豪宅卻是海市蜃樓？

碧海、藍天、陽光、椰風、沙灘，你能想到的與度假相關的最浪漫的元素，海南三亞都能給予你，尤其是近年來，有“東方夏威夷”美譽的三亞更是憑著其得天獨厚的氣候、生態資源，引得購房投資者們紛紛慷慨解囊，圓自己一個“面朝大海，春暖花開”的夢'但隨之而來因購房產生的投訴、糾紛也頻頻見諸報端。近期，在海南三亞市中級人民法院開庭審理的一起購房糾紛案，無疑給異地購房者敲響了警鐘。

一擲千金三亞購買“天價別墅”

擁有西班牙國籍、外祖父是臺灣前“司法院長”黃少谷的胡小燕常年在中國大陸經商，2005年。一次偶然的機會，胡小燕去三亞度假。碧藍的大海、柔軟的沙灘，遼闊的天空、熱辣的陽光，這一切讓已經在上海安家的胡，有了購房的沖動，“心動不如行動”，胡小燕迅速鎖定了位于三亞灣海坡度假區的帝王花園，剛剛開盤的帝王花園每平方米售價1.6萬元，這在當時平均房價僅有兩三千元的三亞，是不折不扣的“天價別墅。”但是，胡小燕對“帝王花園”卻一見鐘情，在經過與開發商三亞鴻凱實業開發有限公司(以下簡稱“鴻凱公司”)一番協商后。2005年3月5日，雙方簽訂了購房合同，胡小燕花1068萬元買了小區內面積為668平方米的四層別墅，這套別墅是小區內靠海最近的一棟，稱得上帝王花園的“樓王”。根據這份商品房買賣合同的約定，胡小燕必須在簽訂合同的5個工作日內支付95％的總房款。

據胡小燕回憶，“當時與我簽訂買房合同的是一名女士，名叫吳杰，她自稱是開發商的法定代表人兼第一大股東，并給了一張擔任董事長的名片。在她的要求下，我用美金支付房款。買房后的第四天，吳杰特地來到上海，并在荷蘭銀行開了個賬戶，我則根據當時的美元匯率，將相當于1015萬元人民幣的美元匯了進去。”

付了錢后，胡小燕對于布置這套海景豪宅可是不遺余力，不僅邀請了自己頗為信賴的建筑設計師進行設計裝修，還不惜代價從上海運了四個集裝箱的裝修材料，準備大興土木。將溫泉引入花園，并在露臺上安裝超大的按摩浴池，室內裝潢也極盡豪華之能事，耗時大約半年多，房子才算裝修完畢，前后總共花費200多萬元巨資。本來可以在家坐享南國風光的胡小燕，因為一直沒有拿到相關手續和證書，心里總有隱約的擔心，“根據合同，開發高必須在交房的3個月之內。為我辦理產權證，否則要付房價的2％作為違約金。樓盤是2006年1月20日竣工驗收交房的，此后我多次聯系開發商要求支付余下5％的房款，辦出房產證，可開發商卻一直沒給個明確的說法。”

胡小燕的擔心在2008年10月變成了現實，沒有等到《綜合驗收合格證明》及《住宅質量保證書》以及產權證的胡小燕卻收到了開發商“解除合同”的一紙通知函，理由是沒有收到胡小燕的購房款。對此，胡小燕表示，“如此浩大的工程，如果真如開發商所說沒付房錢，他們早就該出面干預，偏偏三年后才強行調換門鎖，趕我出門。居心到底何在呢?”胡小燕認為這其實是開發商在“美元匯率大幅下挫，而自己購買的帝王花園房價接近翻一番”的情況下的“賴賬”行為。

爭議焦點合同能否自動解除

2009年1月，氣憤不過的胡小燕將開發商海南三亞鴻凱公司告上了三亞市中級人民法院，請求法院判令鴻凱公司擅自解除《商品房買賣合同》的通知無效；繼續履行購房合同，交付該房屋的《綜合驗收合格證明》及《住宅質量保證書》并為其辦理產權證；支付逾期辦理產權證的違約金20余萬元。

2009年5月12日，三亞中級法院公開對此案進行了審理，并將購房合同簽訂者吳杰追加為本案第三人，經過原被告雙方的法庭爭論，本案的爭議焦點落在了“房屋買賣合同是否能夠自動解除”這一核心問題上。

原告方

胡小燕：我已經全面履行了合同項下的主要義務，購房合同合法有效——

我于2005年3月5日與被告簽訂該房屋的《商品房買賣合同》，根據合同約定，3月9日，我將相當于1015萬元人民幣的美金支付到鴻凱公司的吳杰的賬戶里，但鴻凱公司收到購房款后，這三年來，既未交付相關手續證書，也未及時辦理產權證，導致我時至今日未能交付剩余的5％的購房尾款，且無法與之取得聯系。如泥牛入海的被告鴻凱公司卻突然在2008年10月出現了并以我“沒有以人民幣支付，而是以美金支付”為由，要求解除合同，這未免太荒唐了。這三年下來，他們從未提出異議，如果我沒有交付房款，一千多萬元的別墅被告怎么會同意我裝修并居住呢?這一點我的裝修設計師盧敏鋒可以作證。另外，吳杰因欣賞我們的裝修風格，還委托盧敏鋒于2005年9月開始對帝王花園的另一幢別墅“澹寧府”進行裝修，據我在三亞市房地局查閱的資料可以發現，澹寧府屬于鴻凱公司所有，吳杰如果不是代表鴻凱公司所為，她怎么會委托盧敏鋒進行裝修?

被告方

開發商鴻凱公司：胡小燕未向公司支付購房款，購房合同已自動解除～

我公司至今未收到原告胡小燕的購房款，她聲稱支付美金到吳杰的賬戶，公司也并不知情，公司從未授權吳杰代收購房款。正因為此，我們才沒有向胡小燕出具過任何購房收款憑據。由于胡小燕沒有按期付款，合同已經自動解除，因此不存在我們向胡小燕交房的事實，更談不上同意她裝修房屋了，相反，胡小燕是利用施工單位管理上的疏漏，試圖通過先裝修房屋。后占有房屋之目的。我們還要保留起訴其侵權的權利。

第三人

鴻凱公司股東、本案購房合同簽訂昔吳杰：胡小燕說以美元支付購房款，根本無事實經過——

胡小燕說我是公司法定代表人與事實不符，我只是公司一名普通辦事員。胡小燕把錢打給我是這樣的：我到上海時，胡小燕待我很熱情，過后她說要拿我的身份證開個賬戶，我見她很熱情，求我幫她個忙，就答應隨她去了上海的荷蘭銀行，她拿我的身份證開了蘆，所有的手續都是她一個人操作的，多少錢我不知道，這筆錢與購房合同也沒有關系，錢是她的，我無權過問。

原告方律師觀點：

本案購房合同合法有效，鴻凱公司應該繼續履行合同，并支付相應違約金——

第三人的辯解理由實在是經不起推敲，購房合同上白紙黑字分明顯示著法定代表人、委托代理人處吳杰的簽名，還加蓋了鴻凱公司的公章，這表明吳杰是得到被告授權的簽訂和履行本合同的委托代理人，吳杰當然有權代收購房款。原告作為善意的交易相對方沒有理由不相信吳杰是以公司代理人及公司負責人的身份，與其進行交易并且履行合同。根據《民法通則》第43條的規定，企業法人應對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任：即使如吳杰所言，該款項不知所用為何，那么上千萬的款項存放在她賬戶里三四年，她卻從未提出任何異議，這合乎常理口馬?而且，2008年10月吳杰發出的“美金退款函”中明確寫著“你委托本人代交房款。”顯而易見，吳杰向法庭“撒謊”了。退一萬步說。即使合同約定以人民幣支付購房款，胡小燕以美金支付也不構成合同的履行不能，而僅僅構成合同履行的部分瑕疵，不能帶來合同的解除。合同約定胡小燕需在2005年3月10日之前支付95％的房款，而在前述支付期限屆滿之后，鴻凱公司在長達三年半多的時間里從未以任何方式向她催款，這只能證明鴻凱公司已經收到而且認可了胡小燕支付的購房款。

根據《合同法》以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，被告鴻凱公司提出合同自動解除于法無據。本案中的購房合同不具備法定解除的條件，也不具有約定解除的條件，而且，自2006年3月10日以后，被告享有的一年的合同解除權早已消滅，鴻覬公司應該繼續履行合同，并支付相應違約金。