夾心層住房求解

茅于軾先生多年來矢志不移地反對經濟適用房，其觀點也屢屢引起強烈反對和爭議。日前時寒冰先生又針對其觀點發表看法，認為不能因為腐敗就反對經濟適用房。

的確，很多地方所謂的經濟適用房其實都是掛羊頭賣狗肉，從一開始就不是真心為“夾心層”量身定制的，而是直接為公務員包括領導干部謀福利，根本就不打算賣給夾心層，更不可能公開銷售。但卻在暗地里打著經適房的旗號，充數完成經適房的開發量，對外、對上宣稱自己為民辦實事蓋了多少經適房。既然很多地方政府并沒有多少誠意為夾心層建足夠的經適房，既然經適房業已成為特權和腐敗的產物，那么它還有存在的必要嗎?

我相信只要真正把監督的權利還給公民，并且“動真格”對腐敗祭起行政和刑事懲罰的利器，比如以詐騙國家財產罪等論處，經適房的腐敗問題不是不可以解決的。但真到那時我想大部分腐敗問題也已經解決了，可不知要等到哪個年月。同時，還要對經適房限制產權，如時寒冰所說的限制交易，溢價歸政府等等，以從內部機制上限制經適房的腐敗和尋租行為，防止大面積腐敗導致法不責眾法難責眾。

但是，這仍然不是經適房必須存在的理由。仔細分析經濟適用房的內在機理，會發現它其實會對窮人和夾心層造成雙重剝奪。首先，經濟適用房的建設必須以廉價或相對廉價的土地為前提條件，它勢必牽涉到征地過程的相對廉價。這是對農民等土地擁有者的相對剝奪，有損于他們隨行就市的財產性收入。另一方面，經適房的交易溢價歸政府或部分歸政府，筆者曾經仔細算過賬，發現它是對購買經適房的住房夾心層的隱性剝奪，也侵害了他們在住房這個財產上本應擁有的財產性收入。

假設在同樣地段購買同等面積的住房，經適房的單價是普通商品房的一半，則若干年后，房價_只要上漲21％以上，購買經適房就開始比購買普通商品房虧，漲幅越大，虧損也越大。如果按購房時總價相同(即假設購房人購買經濟適用房時的經濟能力已達極限，不可能再多出一分錢去購商品房)，那么，若以購經適房同等的錢去購買同地段商品房，只能買到經適房的一半面積，則當房價上漲75％以上，購買經適房就不再合算，70％的溢價歸政府，就等于政府向中低收入階層多要了“回報”，這自然又是旁人階層子子孫孫無窮盡地向政府隱性“進貢”的“負福利”。

當然，上述假設基于一個前提：就是房價長遠看是漲的。這個假設至少在未來二三十年內沒有問題。首先，即使按貨幣長遠貶值和工資剛性增長的人類發展趨勢看，年均10％房價增長，從購房之日起滿5午后平均房價將增長61％，6午后就是77％，77后是95％，8年后是114％。這是沒有考慮城市化因素的“自然增長”，如果考慮中國史無前倒的高密度、大規模、高速度城市化、大城市化因素，房價增長的速度可能還要更快一些。事實上，從2000年至2007年的過去7年間，多數城市的房價都不止翻倍，計算下來年均上漲20％還多。

既然經適房在真正對窮人和夾心層有利時，貨真價實的窮人和夾心層往往橫豎撈不著；而在對他們無利時才有可能分一杯羹；況且經適房并不對大量最需要住房的新移民開放，這樣一種徒有其表的“福利”還是不要的好。

試圖用經適房去解決不合理的房價過高下夾心層住房問題，實際上在用一種不合理的政策糾正另一種不合理的政策。它只會導致不合理不公平的問題越來越多。解決的辦法惟有市場。市場是迄今為止人類最公平最合理也是最有效率的手段。現行房價過高的癥結不是市場化，而是市場化程度不夠、不徹底。如果城中村的居民和城郊的農民都能夠自由提供自己的土地與城市國有土地“同地同價”進入土地一級市場，則市場的分層自然會形成，高收入者和中低收入者的住房需求便將得到各取所需的滿足。