如何看待教育與地產聯姻

“望子成龍”的觀念古已有之，“孟母三遷，擇鄰而居”的故事大家耳熟能詳。如今，隨著社會競爭的越發激烈，為了讓孩子“贏在起跑線上”，現代人也學著孟母的精神，傾其所有地為孩子選擇優質的學校和良好的學習環境。于是便催生了“教育”與“地產”的聯姻，促使教育地產的潛力不斷被看好，成為房地產開發商的另一發力點。

而“搜房網”的一項網絡調查顯示，消費者在購房時，著重考慮的一項配套資源便是教育資源，占總數的34.33％。對于不少樓盤引進名校作為賣點的做法，37.5％的購房者認為不錯，會在買房時優先考慮。

教育地產正在升溫

去年，房產界有一種說法是“未婚女青年推高了房價”，那么今年可以說是“教育推高了房價”。

在當今社會，孩子是一個家庭的未來和希望。據統計資料顯示，目前消費者的家庭總支出中，約30％用在孩子的教育消費上。

孩子的中考、高考，甚至是普通的月考、期末考，都牽動著每個做家長的神經，“擇校而居”似乎也成了越來越多家長的必然選擇，從而造成了名校周邊房價飆升的現象。深圳某房產機構曾對購房者的購房動機作過一次調查，數據顯示，92％的購房者表示，未來會為解決子女上學問題而選擇重新置業。

“可憐天下父母心”，家長的這種心態其實不難理解，正所謂萬丈高樓平地起。除去父母的言傳身教和家庭教育外，孩子最早接觸的社會便是從學校開始，好的學習環境將決定孩子今后的學習態度與學習習慣。對于望子成龍的家長來說，送孩子進入一所好的幼兒園、好的小學、好的中學，可謂是他們畢生的追求。對于孩子來說，學校決定的不僅僅是孩子的學習成績，在孩提時代交的朋友也將成為孩子一生中最大的一筆無形資產。

以北京為例，北京四中、北京八中、人大附中、101中學、八十中學、景山學校等中學的升學率幾乎達到100％，歷年北京市的高考狀元也幾乎被這幾所中學囊括。相比之下，普通高中的升學率只有60％，甚至更低。

為了讓孩子能進入名校讀書，許多家長托關系、交贊助、租房子。換戶口，可謂是用盡了渾身解數。北京房地產界曾流傳過一個笑話：中關村一棟老舊的居民樓，一間屋子里有18個戶口，結果一查才發現，那屋子竟然是間鍋爐房。

相較于上述行為，很多精明的家長，早在孩子入學一兩年前便在心儀的學校附近買房，有目的地進行著“教育”投資，為的就是讓孩子以片區內學生的身份入學。正是由于家長們對教育市場存在巨大需求，便使得“教育”與“地產”這兩個原本不曾交叉的平行線至此有了交點。此后，開發商在宣傳樓盤項目時，除了戶型、交通、環境等看點外，又增加了一個新的賣點——教育。

但由于創建較早的名校附近地皮稀缺，名校生源的日益飽和，不少樓盤開發商便另辟蹊徑，將名校引入社區，與名校聯合辦分校，業主買房后子女便可以直接進入分校讀書，這無疑解決了不少家長的燃眉之急，受到購房者的青睞。于是，開發商便由以前的按政府要求被動地按比例配制教育資源，到主動與名校聯手開發教育資源。

從目前的在售樓盤看，幾乎沒有一個項目不參與到“教育環境”的競爭中來。一個樓盤如果沒有配套的教育資源，就好像低人一等，在規劃上“有硬傷”。

今年，房地產界主打“教育牌”的樓盤比往年大有提升。目前，北京市上百個主力在售樓盤中，已經確定引入名校的項目有20個左右，且以公立學校性質的分校居多，主要分布在朝陽、海淀兩個區域。在家長的熱力追捧下，有名校入駐的樓盤價格往往比同區域普通樓盤的價格高出許多。以北京市朝陽區望京區域的東湖灣項目為例，由于引進了陳經綸中學，該樓盤的售價達到了18500元／平米，比其他在該區域在售樓盤14000～15000元／平米的均價，無疑高出很多。

“近”名校不是“進”名校

盡管開發商在業主子女的受教育問題上煞費苦心，解決了一部分社會問題。但開發商畢竟不是教育機構，樓盤承諾的教育環境要受到第三方的制約，存在著許多問題。如，開發商與特色幼兒園合同到期后，業主的利益由誰保障?開發商引進的名校分校，是否與本校的教育水平一致?由于師資沒有到位，教育主管部門沒有批準學校招生，業主的孩子去哪兒上學?與此同時，由于教育地產行情看漲，一些不具備引進名校的房地產開發商甚至利用卑劣手段，來吸引購房者的目光。

據一位不愿意透露姓名的業內人士稱，在樓盤教育配套問題上，一些開發商在前期宣傳中往往采用模糊的概念，宣稱自己的樓盤“毗鄰某名校”或“與某名校僅一街之隔”等等。

從地理位置上來講，這些樓盤可能確實離名校很近，但是由于教育區劃范圍每年都可能有變動，所以即使社區與名校隔路相望，也不一定保證該小區業主的子女被劃入招生范圍。在名校旁置業，卻上不了名校的事例屢見不鮮。

除上述虛假宣傳外，開發商所提及的配套教育資源，最常見的做法便是與名校合作，由開發商提供配套用地，供名校在其社區內開辦分校。這樣一來，開發商既可以獲得優質的教育資源，作為自己的一大賣點；學校也可以借此來擴大自己的辦學規模，可謂是一舉兩得。但是，引進的分校在教育條件、師資力量、教學方式、教學理念、教學設備上，是否能與本部保持一致呢?這是購房者最關心的問題。

一個項目有沒有名校，一般在拿地時就知道了。“當開發商宣傳有名校時，家長一定要跟學校、教委去核實，有的開發商可能與學校有契約關系，但是有的可能只是宣傳噱頭而已，最后不能兌現。”北京市政協教文衛體委員會特邀委員王晉堂表示：“名校的管理資源和師資資源都是有限的，掛個牌子不等同名校，有的地方用名校牌子招生，家長最后非常失望。”

因此，對于教育聯姻地產的模式，開發商不應該僅僅停留在營銷的簡單層面上，更應該滲透到社區的開發理念上來。引入教育資源后，怎樣保持分校的教育質量與本校的教育質量相當，這是很多開發商在做教育地產時首先應引起重視的問題。

尋求多方共贏

從去年，房地產經歷了一個較大的調整期后，教育地產的地位在逐步提升。除部分丁克家庭外，中國目前99％都是三口之家，很多人都會遇上子女上學的問題，開發商推出教育地產，正是順應了購房群體的需求。如，在京東大盤富力又一城對業主進行的一次調查數據顯示，60％以上的業主都表示非常關注樓盤是否配有優質的學校。

從開發商引進“教育”這一概念的出發點來說，是想打造一個開發商、學校、教育主管部門以及購房者的多方共贏局面。一方面，教育是開發商努力挖掘的一個賣點；另一方面，名校以此可以吸納更多更好的生源；同時，在一些具體項目所在區域，教育主管部門也有統籌考慮引入一所較好的小學的計劃；除此之外，購房人是教育地產的最終受益者，在教育地產項目置業的購房人，其子女在社區入學均享受專門的優惠。

“商業一旦實現和城市核心資源與社會需求的有機聯系，就有了比較硬的賣點。”北京龍湖置業有限公司項目銷售經理鄒墨遠如是說。2009年3～5月，位于北四環的遠洋·萬和城的銷售額達11億。有業內人士分析，遠洋·萬和城的熱銷和教育地產有著密切關系：安慧里中心小學、史家胡同小學和對外經貿大學附中、陳經綸中學、北京化工大學附中、朝陽外國語學校、中央音樂學院附中等名校學星羅密布在該項目的周圍。與此同時，該項目內還有斥資4000萬元建設的占地達12284平方米的芳草地國際學校萬和城分校。

任何一個事件只有在多方共贏得情況下，才能達到良性運營。當從房地產來說，房地產開發企業開發一個小區，教育職能是小區的配套設施之一，而不能是唯一。開發商不是搞教育的，他們更看重的是錢，只有在自己達到一定的實力之后才能追求服務，然而大多數開發商是達不到這種水平的。如果想達到共贏，就應該更多地依托政府的資源，政府應該拿土地出讓金統一規劃，開發商進行建設。而后，由政府委托教育機構進行托管。

“十年樹木，百年樹人”，土地關乎國家生存，教育關乎國家發展。如果開發商、學校和教育主管部門可以在項目前期加強溝通、通力合作，相信教育地產將會成為房地產界的下一張王牌。