論房地產(chǎn)調(diào)控政策在中小城市失靈的原因及對策

【摘要】 房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)關(guān)系民生的重要行業(yè)，因而，房地產(chǎn)調(diào)控成為政府宏觀調(diào)控的主要領(lǐng)域之一。首先分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策在中小城市失靈的原因，最后提出了完善中小城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)措施。

【關(guān)鍵詞】 中小城市；房地產(chǎn)市場；調(diào)控政策

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變

房地產(chǎn)業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能。

2001年，中央政府發(fā)布了195號文件。該文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商必須以自有資金交納土地出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不得低于總投資的30%，在項(xiàng)目施工臨近尾聲時(shí)，商業(yè)銀行才可發(fā)放個(gè)人按揭貸款。但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用商業(yè)銀行發(fā)放的流動資金貸款交納土地出讓金，在項(xiàng)目施工剛開始時(shí)就在商業(yè)銀行的配合下啟動按揭貸款程序。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30%。

2003年，中央政府對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了全面檢查，并發(fā)布了《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。該報(bào)告披露了“違規(guī)貸款”主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人商品房貸款上。2003年6月，中央政府又出臺了121號文件。該文件是195號文件的具體化，再次強(qiáng)調(diào)了商業(yè)銀行不得違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。但房地產(chǎn)金融違規(guī)現(xiàn)象并未因此得到有效遏制。用流動資金貸款交納土地出讓金、違規(guī)發(fā)放個(gè)人按揭貸款等行為有增無減。……