縮水富豪之朱孟依　陷入迷局

劉　亮

朱孟依熱衷于做大型或者超大型項目，這讓他的資金捉襟見肘，再加上涉嫌卷入黃光裕案的傳聞，更加快了其財富縮水的速度

-58%財富縮水

朱孟依是中國地產(chǎn)界一位沉默的大佬，雖然在地產(chǎn)界呼風(fēng)喚雨，他卻因為天性謹(jǐn)慎，很少在公開場合露面，對于在媒體上高談闊論更是毫無興趣。中國地產(chǎn)界的另一位大佬王石，從來不掩飾自己對朱孟依及朱孟依旗下合生創(chuàng)展等公司的尊敬，王石曾經(jīng)說過，“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦。”

朱孟依最早從做包工頭起家，上世紀(jì)90年代初期來到香港，順利獲得香港的永久居住證，然后和別人一起創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，1998年5月，合生創(chuàng)展(0754)在香港上市。合生創(chuàng)展雖然是一家港資公司，但其經(jīng)營活動卻集中在內(nèi)地。

在朱孟依旗下，除了有合生創(chuàng)展，還有另外一家非常重要的公司，即廣東珠江投資有限公司。珠江投資成立于1993年2月，朱孟依開發(fā)的房地產(chǎn)項目，基本上由合生創(chuàng)展和珠江投資兩家公司合作完成。

兩家公司以組合投資方式做項目，由珠江投資負(fù)責(zé)拿地，拿到地之后，再由兩家按某種比例關(guān)系組成合資的項目公司，進行開發(fā)。合資公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在北京打珠江品牌，在廣州則大多打合生創(chuàng)展品牌。

朱孟依做事的一個特點是喜歡大開大闔，他熱衷于做大型或者超大型項目。合生創(chuàng)展在廣州開發(fā)完成的項目中，一些項目的面積超過了200萬平方米，其在天津開發(fā)的“寶邸溫泉度假村”項目，據(jù)說面積達(dá)12平方公里。

朱孟依還擅于抓住一切機會賺錢，2000年前后，朱孟依利用九運會在廣州召開，為九運會鋪設(shè)數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)工程的機會，“順帶”為自己鋪設(shè)了幾條管道，然后，通過將這些管道出售給那些急于鋪設(shè)光纜的電信運營商，在不到兩年的時間內(nèi)，就凈賺了10億多元。

朱孟依的另一個特點是他的神秘和低調(diào)簡直令人窒息，進入房地產(chǎn)行業(yè)多年，他沒有接受過媒體采訪，大眾媒體僅捕捉到了一張他個人的照片，而且他還嚴(yán)禁下屬向外界透露有關(guān)他的消息。

自2008年以來，不愿拋頭露面的朱孟依一直是媒體追逐的熱點。尤其是今年2月20日，有國外媒體報道，朱孟依涉嫌卷入黃光裕案，已經(jīng)被廣東公安機關(guān)限制離境并協(xié)助調(diào)查。消息傳出后，合生創(chuàng)展的股價當(dāng)日就暴跌了50%。

朱孟依是全國政協(xié)的特邀委員，傳出其涉嫌卷入黃光裕案的消息之后，大家都盯著他是否會在今年的“兩會”上公開露面。但是今年“兩會”期間，他向全國政協(xié)遞交了病假條，便再也沒有公開露面。又有消息稱，朱孟依涉及的僅是黃光裕案的邊緣事件，朱孟依只是協(xié)助警方調(diào)查，人身自由沒有受到限制。然而以上傳聞，并沒有得到朱孟依本人或他旗下相關(guān)公司工作人員的證實。

2008年上半年合生創(chuàng)展(00754，HK)的股價在每股14港元左右徘徊，受經(jīng)濟危機及朱孟依涉及黃光裕案傳聞等因素的影響，今年3月下旬其股價已經(jīng)縮水至每股5港元左右。

甲方 融資平臺尚需努力

受中國政府對于房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控等因素影響，再加上很多儲備地塊的積壓，近一兩年來朱孟依旗下的公司也陷入資金緊張的狀況。有房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)做過計算，2008年珠江投資旗下很多子公司的資產(chǎn)負(fù)債率已超過了90%。所以近年來，將合生創(chuàng)展作為境外融資平臺，再整合珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)A股上市，最大限度打造兩個融資平臺，一直是朱孟依的理想。

珠江投資2008年初曾經(jīng)向中國證監(jiān)會遞交了上市資料，計劃在當(dāng)年的六、七月份在A股上市，上市資產(chǎn)包括括住宅、酒店及部分商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)備融資60到70億元。但由于趕上行業(yè)調(diào)整期，加上資本市場持續(xù)低迷，去年珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有能夠如期在A股上市，朱孟依打造A股加H股資本架構(gòu)的夢想被迫擱置，資金問題更加嚴(yán)峻，讓其陷入了地產(chǎn)業(yè)務(wù)困局當(dāng)中。

今年年初，珠江投資開始大規(guī)模裁員，裁員比例約為30%到50%，留守的員工全體降薪30%，珠江地產(chǎn)和合生創(chuàng)展的很多新項目也已停工。為了盡快回籠資金，農(nóng)歷牛年新年過后，合生創(chuàng)展在北京及上海的一些項目大幅降價，個別項目的降價幅度高達(dá)40%。

乙方 應(yīng)該延緩擴張

2008年3月，在合生創(chuàng)展上市十周年慶典上，朱孟依宣布將在華北區(qū)推出20個新盤，其中包括建筑面積達(dá)188萬平方米的10個高級商業(yè)地產(chǎn)項目。但外界認(rèn)為，朱孟依應(yīng)該暫緩其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，否則會拖垮他的公司，因為商業(yè)房地產(chǎn)項目投入的資金量過大。

朱孟依熱衷于開發(fā)大型或者超大型項目，喜歡大舉拿地，大舉擴張。目前珠江投資運作的項目分布在北京、上海、廣州等地，在建項目超過50個。

朱孟依原來計劃在珠江投資A股上市后，進一步實現(xiàn)其建設(shè)項目的多元化，珠江投資目前已經(jīng)開工或原計劃投入建設(shè)的項目還包括100億元投資規(guī)模的陽江、惠東等4個電廠；山西大同、內(nèi)蒙等地的4個煤礦；廣東省境內(nèi)的廣惠高速，以及正在建設(shè)的廣深沿江高速；運煤的鐵路專線項目；在天津地區(qū)的大學(xué)城建設(shè)5所民辦大學(xué)等等。

在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，大舉擴張，同時建設(shè)多個項目有利于現(xiàn)成規(guī)模效應(yīng)，同時確立珠江投資的行業(yè)地位。但在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整時期，這樣大規(guī)模的擴張，特別是在土地儲備上的擴張，難免會遇到資金捉襟見肘的情況，朱孟依現(xiàn)在要做的是讓珠江投資擴張的速度慢下來。

朱孟依應(yīng)該重拾創(chuàng)業(yè)階段的發(fā)展模式。上世紀(jì)90年代，合生創(chuàng)展起家憑借的的方式是在郊區(qū)建設(shè)廉價的“大盤”，快速銷售回籠資金。物美價廉的郊區(qū)樓盤依然是目前自住市場的主流，這種項目拿地的成本比較低，回籠資金更快。值得幸運的是，2008年合生創(chuàng)展在廣州囤積的土地，基本都是城郊的“衛(wèi)星城”。