合理的房價到底該啥樣

陳　倉

“科學研究不像拉抬房價造勢，不能忽悠人。”北京市社科院社會學研究所副所長戴建中4月中旬對房地產(chǎn)商任志強做出了回應。

最近幾年，任何關于房地產(chǎn)的報告都會引發(fā)社會各界的關注。

3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍皮書》系列四個發(fā)展報告，認為北京市目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)真正的降價。

就在《北京藍皮書》發(fā)布之后兩天，華遠集團總裁任志強就在其博客發(fā)表一篇近5000字的質(zhì)疑文章。文章寫到，“頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會矛盾，更有損于‘專家的稱號。”作為《北京藍皮書》之一、《北京社會發(fā)展報告(2008～2009)》的主編，戴建中也撰寫了一篇文章，回應任志強的質(zhì)疑。

房產(chǎn)商任志強的質(zhì)疑與主張

在任志強的博客文章中，對《北京藍皮書》中關于房地產(chǎn)的內(nèi)容做出了四點質(zhì)疑并提出自己的主張。

住房是否是剛性需求?住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設保障性住房。

依據(jù)什么來計算房價收入比?應該用國際慣用的住房面積中位數(shù)來計算房價收入比。2007年，中國住房面積中位數(shù)只有68平方米／戶，而《北京藍皮書》卻用了100平方米／戶來計算房價收入比。

怎么計算房價的可支付能力?考察購房的可支付能力，國際上通用的數(shù)據(jù)是家庭收入中位數(shù)(中位數(shù)是指處在最中間的數(shù)值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒有計入可支配收入部分。

能否僅用一手房價平均值來代替房價平均值?不能。

“房價是由供求關系決定的，而這個供求關系并非只計算北京市的戶籍人口。供求關系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。”任志強說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠遠高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計數(shù)。這樣市場所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京房價的重要原因。

任志強認為，北京、上海等城市外來人口的收入形成了特殊的無法計算的購買力。房子不僅僅是為北京的供求對象準備的，也完全不受北京戶籍家庭收入購買能力的約束。

“中國剛性需求不但存在目購買能力也具備條件。”任志強說，否則2、3月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?任志強表示，不要將政府政策調(diào)控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結婚用或改善居住用。住房市場銷售的增長已經(jīng)用事實給了《北京藍皮書》一個嘴巴，這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

社科院專家戴建中逐一批駁

“如果需求是在一段時間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么剛性”。

“我連續(xù)兩年在《社會發(fā)展報告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求。”戴建中表示。從他提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出去94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。大家婚照結，房先不買。

“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費能力與房價找不到交匯點時，只能是有價無市”。戴建中說，一直要堅持到房價理性回歸，個人能夠承受再買房。

“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90/70政策了嗎?”

任志強提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米／戶。戴建中對這個數(shù)據(jù)表示了懷疑。

按照《中國統(tǒng)計年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個家庭戶平均3A7人，算下來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米／戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米／戶。

“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90／70政策了嗎?”戴建中說，2007年連竣工的經(jīng)濟適用房平均每套都要106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?

“由于中國貧富收入的極大差異。‘中位數(shù)會遠遠小于‘平均數(shù)。得出的房價收入比將更高。”

“房價收入比是有關住房市場和住房購買能力最全面的指標。”戴建中說，按照聯(lián)合國人居署的有關文件，在房價收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價格的時候，解決方法就是使用平均價格。

由于中國統(tǒng)計部門一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國人居署在中國項目中，是用“平均數(shù)”來定義房價收入比的。

《北京藍皮書》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計算，則房價與收入之比為23:1。

戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來做房價收入比的分母，由于中國貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會遠遠小于“平均數(shù)”，得出的房價收入比將更高。戴建中認為，一戶人家在沒有買房時，計算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金；在這戶人家買房時個人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。

“即便按任先生的說法，房價收入比由此從23:1降到18.5:1，離人人買得起住房也是相差太遠了。”戴建中說。

“任志強先生‘只為富人董房。但幾年下來。北京的富人市場也逐步飽和了。”

在戴建中看來，社會規(guī)律與經(jīng)濟規(guī)律不可違抗，違反市場規(guī)律的高價，漲得越高，摔得越重。前幾年購房欲望高，是因為房價尚能接受，隨著房價的高企，買得起房的人越來越少，購買力透支情況也愈來愈嚴重。

戴建中說。北京市統(tǒng)計局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶未來五年有購房需求的為18.3％，僅有2.1％戶擬購房價在100萬元以上。

不僅僅是市場已經(jīng)對高房價做出了回應，戴建中認為，政府也已經(jīng)對房價有了明確態(tài)度，干預房價的政策是“保障低端、支持中端、適量高端”，著力調(diào)整住房供應結構。戴建中認為，房價真正回落到市場認可的水平，才能使社會獲得三贏局面：居民根據(jù)自己的經(jīng)濟條件改善居住狀況，房地產(chǎn)商得到略高于市場平均利潤率的收益，政府增加稅收。