樓市將階段性見頂

龍　斌

樓市最有效力的政策是改變預期的政策。

最近,銀監會下發通知并多次表態,要求嚴格執行第二套房貸有關政策不動搖,要求商業銀行重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,保障廣大居民真實首套購房需求,不得自行解釋二套房貸認定標準,抑制過度的炒房投機行為,維護我國房地產市場穩定。

本次監管部門重申二套房貸政策的背景,恰恰是樓市再次進入又一個高漲的時期,類似2007年年中的情形。而2007年“9.27”新房貸政策出臺帶給房地產市場的沖擊還記憶猶新,此次收緊二套房貸會不會帶給市場新的一波沖擊?

目前的房地產市場有三個很清楚的現象:

首先,5、6月份以來,全國房地產市場價格不斷走高,漲速加快。不少城市的很多區域樓價漲到比歷史最高位的2007年9、10月還高。近期樓市普漲、補漲并存,且有加速跡象;

其次,投資性購房比例不斷上升,與換房需求一道主導市場,普通工薪層的剛性需求比重下降。在社會通脹預期加強的情況下,投資情緒受到影響,入市變得積極起來。與投資、多次置業入市增多形成對照的是,各大城市(特別是在核心區域),越來越多的普通工薪階層的首次置業人群被擋在高樓價市場以外,3、4月份剛性需求主導的市場讓位給了投資、換房;

第三,地王不斷涌現,強化了市場漲價預期,反映出房地產市場流動性充沛、信心爆棚的特點。

“樓價快漲”、“投資居高”、“地王不斷”這些特點與2007年年中的樓市非常相似,當然也有不同的地方,例如投機比例不如2007年高、經濟大環境也不同、市場不如2007年那樣對漲價的預期集中,等等。

盡管如此,從市場走勢來看,無法排除樓市有進一步炙熱、或者瘋狂的可能,其實上半年市場不斷走高,與房貸支持、特別是二套房貸普遍執行較松有直接關系,如果房價繼續飆升的話,投資行為特別是短期炒樓行為,帶給房貸的風險客觀上大大上升,因為一旦市場波動加大,例如2008年很多地區的樓盤下跌超過30%,投資者和短期炒樓者就可能斷供走人。銀監部門在市場開始有些過熱的時候重申嚴格執行二套房貸政策,可謂正當其時。

目前來看,二套房貸政策杭州第一個開始執行,一旦各個城市嚴格執行“二套房貸政策”,包括實施“首付四成以上”、“利率上浮1.1倍”,最明顯的市場效應將是投資行為直接受到打擊,投資成本會因為首付提高、利率上浮之后明顯提高,最重要的是,投資者關于樓市會一直將漲的預期可能發生改變。而如果投資行為減少,直接反映到樓市的變化是成交迅速減少,多次置業的熱情也會降溫,市場預期會受到明顯影響。

在樓價方面,由于樓價的運行往往滯后于成交很多,加上目前的市場氛圍總的比較熱,核心區域新貨少,供應不足,“地王”的助漲心理效應還在,開發商現金流充足,預期經濟好轉等等因素的作用,樓價可能先會維持在高位運行一段時間,慢慢經歷有價無市之后,供求關系逐步改變,樓價可能從高位小幅回調。

嚴格執行二套房貸政策后,樓市新一輪波動難以避免,今年以來持續的上升行情將告一段落,樓市呈W運行的態勢將確立。

有一種看法認為,目前市場不缺錢,也不缺信心,流動性充足,樓市是最大的吸引投資的地方,二套房貸政策即便嚴格執行,也不會產生大的市場影響,相反,下半年市場還會如期瘋狂、走高。我個人有些不同看法,覺得不能低估二套房貸政策嚴格執行的威力。在目前投資成為樓市主要推動力的情況下,二套房貸從嚴執行的話,政策影響力實實在在會改變投資者樂觀的預期,入市將趨于謹慎。

二套房貸可以說是樓市最大的“閘門”,以寬松的方式執行,這個“閘門”就算是打開了,投資資金不斷涌入,而且有放大效應,給投資者政策支持的預期;相反,嚴格執行這個政策,意味著這個“閘門”基本落下,擋住很多投資資金,僅僅靠支持自住類的剛性需求,撐不起現在這么高的成交量和樓價,而且將大大改變投資預期。樓市最有效力的政策是改變預期的政策。

樓價迅速攀升下,目前租金回報普遍偏低,樓價泡沫已經在醞釀,投資價值大大縮水,這個時候嚴格執行“二套房貸”政策的話,估計前年“9.27”扭轉樓市的效應很可能再次出現,樓市階段性見頂已經不遠了。

(作者為滿堂紅集團首席研究員,地產研究部總監)