荒地蟲鳥為誰(shuí)而鳴

馬紅漫

“地王”頻現(xiàn)與荒地上的蟲鳥鳴聲，可謂是當(dāng)下房地產(chǎn)監(jiān)管體制的尷尬寫真。

房?jī)r(jià)飆漲之中，“地王”紀(jì)錄也被頻頻刷新。近日，中海地產(chǎn)公司以70.06億元的“天價(jià)”奪下上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，也標(biāo)志著中國(guó)新“地王”正式誕生。

表面來看，大半年來樓市的回暖讓開發(fā)商預(yù)期價(jià)格將繼續(xù)上漲，所以爭(zhēng)相囤地導(dǎo)致地價(jià)飆升。但從體制深層面看，長(zhǎng)期以來對(duì)閑置土地的懲處力度太弱，是造成“圈地運(yùn)動(dòng)”無(wú)節(jié)制泛濫的主因。

調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)一些開發(fā)商在2003年2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前處于“在售”和“售完”的地塊僅占43％，剩余57％的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27％的：土地“待開發(fā)”，30％的土地則是“規(guī)劃在建”。在這些閑置地塊中，更是頻頻出現(xiàn)昔日“地王”的身影。數(shù)據(jù)顯示，2005年至今年上半年全國(guó)成交的50幅地王中，超過50％的“地王”地塊尚未動(dòng)工。作為典型的是北京2007年版“地王”，在北京市來廣營(yíng)鄉(xiāng)的某地塊上，至今仍然沒有任何動(dòng)工跡象，場(chǎng)地內(nèi)四處雜草叢生，有的蒿草甚至已經(jīng)長(zhǎng)了兩米多高，各種動(dòng)物在此繁衍生息，儼然成了一個(gè)天然的野生動(dòng)物園。

“地王”未必被用來蓋房，但是“地王”被不斷被刷新的地價(jià)，卻推高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)高漲的預(yù)期。就以長(zhǎng)風(fēng)地塊為例，地王的樓板價(jià)已經(jīng)接近2萬(wàn)／平方米，加上各類成本和費(fèi)用之后，預(yù)期銷售房?jī)r(jià)將達(dá)到5萬(wàn)／平方米，比本地塊既有房?jī)r(jià)高，一倍還多，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)總體房?jī)r(jià)水平再度被畸形推高。

“急拍地、緩開發(fā)”現(xiàn)象大量出現(xiàn)的原因在于，開發(fā)商一旦將土地收入囊中，就擁有了商品房建造的主動(dòng)權(quán)，而且并不需要為土地囤積支付任何成本。所以，開發(fā)商有充足的時(shí)間去選擇最合適的開發(fā)時(shí)間，只有等待樓價(jià)攀升至心理價(jià)位才會(huì)動(dòng)工建設(shè)。與之相反，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，開發(fā)商則寧可土地荒置也不去承擔(dān)房?jī)r(jià)虧損。其結(jié)果就是，開發(fā)商高價(jià)拿地推高房?jī)r(jià)，可以享受房?jī)r(jià)上漲后的暴利，卻無(wú)需承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌后的土地?fù)p失，最終廣大購(gòu)房民眾則成了買單者。

“地王”頻頻出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的理性回歸，關(guān)鍵在于要針對(duì)開發(fā)商囤地現(xiàn)象進(jìn)行有效遏制，其中真正落實(shí)政策才是關(guān)鍵。此前，國(guó)土資源部就曾明確規(guī)定，閑置土地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但數(shù)年來，這樣的政策鮮見被認(rèn)真執(zhí)行。即便是廣州8月份高調(diào)發(fā)起對(duì)閑置“地王”的阻擊戰(zhàn)，最終也是溫和落幕，寓力、保利、金地等多個(gè)違規(guī)“地王”均被處以“緩刑”，即延期處理。

國(guó)土資源部有關(guān)政策的落空，關(guān)鍵在于地方政府沒有動(dòng)力去認(rèn)真執(zhí)行。從2003年開始，土地供應(yīng)制度發(fā)生了根本性變化，土地由多渠道供應(yīng)轉(zhuǎn)向地方政府供應(yīng)。在分權(quán)財(cái)稅體制下，地方政府財(cái)政一旦吃緊，“賣地生財(cái)”便成為其彌補(bǔ)賬面虧空的主要預(yù)算外收入。而且，開發(fā)商爭(zhēng)相拿地后的地價(jià)越高，地方政府獲得的直接經(jīng)濟(jì)利益就越大。從這個(gè)角度講，開發(fā)商與地方政府之間存在明顯的利益一致性。所以，對(duì)于開發(fā)商的囤地行為，很多地方政府不但怠于嚴(yán)格監(jiān)管，反而樂見“地王”頻現(xiàn)所帶來的天價(jià)拍地收入。值得一提的是，近日國(guó)土部發(fā)出近年來最嚴(yán)厲警告，強(qiáng)調(diào)“非政府原因土地閑置將嚴(yán)懲不貸”。但問題是，有關(guān)“嚴(yán)懲”的具體措施還尚不清楚。有報(bào)道顯示，新版的土地出讓合同中將對(duì)竣工期進(jìn)行明確規(guī)定，如果到期仍然未完工，國(guó)土部門可以對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。

或許這一新規(guī)定能夠?qū)﹂_發(fā)商囤地形成一定威懾，但是任何措施只有被切實(shí)執(zhí)行才能夠發(fā)揮效力。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題在于，只要地方政府對(duì)土地拍賣收入和房產(chǎn)稅費(fèi)收入的依賴程度沒有降低，行政部門與開發(fā)商問的利益趨同現(xiàn)狀就無(wú)法被根本改變，那么任何看似嚴(yán)厲有效的懲處措施都難免在執(zhí)行中遇到障礙，甚至是“高高舉起，輕輕放下”。以此而言，“地王”頻現(xiàn)與荒地上的蟲鳥鳴聲，可謂是當(dāng)下房地產(chǎn)監(jiān)管體制的尷尬寫真。