住房與幸福指數

周　琪

住房擁有者并不比租房者的幸福指數更高，雖然住房擁有者有較高水平的公民參與，會帶來某些社會效益，但這會以經濟發展為代價

普通美國人的住房夢的核心是擁有自己的住房，更典型的夢想是擁有一所房前帶有一小塊綠地的獨立房屋。這包含了兩重含義，一是較大的住房面積，因為在美國，一座傳統的獨立房屋的居住面積一般都不會太小，另一個是這種房屋的位置大多在郊區，因為大城市中心的地價過于昂貴。

在美國房價大跌之前，大部分的美國人已經實現了擁有自己住房的夢想。歷史上，在1929年的大蕭條發生之前，只有少數美國人擁有自己的住房。但是危機過后的30和40年代，金融機構采取了發放更長期的抵押貸款的政策，降低了一定期限內還款的數量，從而鼓勵了更多的人購買住房。政府對抵押貸款的稅收優惠政策也是對購房的推動。這樣美國擁有住房的家庭從20世紀40年代的44%上升到60年代的62%。

擁有住房比例的增長，還受到其他因素的刺激：聯邦政府對高速公路的建設和城市郊區基礎設施的完善。汽車為大量人口分散在更遠的郊區居住提供了便利，對住房的需求與對汽車的需求因而同步增長，對與住房有關的所有形式的產品的需求也隨之加大。近些年來的金融創新，如可調利率的抵押貸款和次級貸款的證券化，進一步提高了美國人擁有住房的比例，并使對住房的需求一直保持在很高的水平。到2004年，美國家庭擁有住房的比例增加到了創紀錄的69.2%。

刺激購房的政策對于大蕭條期間成長起來的一代人來說，可能能夠起到適當的效果，因為這一群體有節儉的習慣，而刺激購房的政策能夠鼓勵他們購房，從而在40?60年代推動經濟以更快的速度發展。但是到了更年輕的幾代人，情況就發生了變化。這些人群從小就習慣于借貸消費，在信用無節制的擴張中，他們并沒有因自己的過度消費而產生危機感。同時，擁有住房本身不僅是目的，而且還成了獲利的手段。

然而，這次金融危機使美國經歷了自大蕭條以來最大的經濟危機。房地產泡沫破滅，債券市場暴跌，大量銀行破產或與其他銀行合并。金融危機傷及了美國實體經濟，而且還蔓延到了歐洲、亞洲和整個世界。經濟學家們把危機的罪魁禍首歸于美國缺乏金融監管。

危機使美國痛切地意識到，美國人的過度消費和儲蓄不足是一個長期被忽視的問題。對購房的刺激政策扭曲了美國的經濟需求，因為在住房上的大量投資意味著在其他方面較少的支出，例如在醫療技術、軟件或新能源的研發上，而這些部門的產品在未來的一些年中可以推動美國的出口和經濟增長。有人提出，為了消除美國經濟面臨的隱患，必須改變政策，停止需求的扭曲，解決的方法應始于不再把擁有住房當作刺激美國經濟發展的手段，因為原有的政策鼓勵人們買過大的住房，導致了過低居住密度的郊區的發展。

上述主張得到了一些經濟學家理論上的支持。最近，沃頓商學院的經濟學家格雷西?王的研究表明，在收入和人口數量不變的條件下，住房擁有者并不比租房者的幸福指數更高，他們獲得自尊的程度在兩種情況下也不會有什么差異。雖然住房擁有者有較高水平的公民參與，會帶來某些社會效益，但這會以經濟發展為代價。經濟學家安德魯?奧斯瓦爾德指出，在美國和歐洲，擁有住房的比例與失業率成正比，那些擁有住房率更高的地區，失業率也更高，因為擁有住房把人們固定在了一個地區，迫使他們在當地尋找工作，無論他們是否有適當的技能，也無論這里的經濟是處于繁榮還是衰退。

顯然，當家庭擁有住房的比率提高時，社會流動性會相應降低。據估計，50和60年代，美國人在某一年中流動的可能性是如今的將近兩倍。40年代后期美國人口普查局開始跟蹤人口地址的變化，而統計數字顯示，去年美國人口的流動比例小于40年代。這種勞動市場的僵化，被認為不利于經濟發展，尤其是在經濟發生動蕩之時。

次貸危機的現象之一就是大量不能按期償付抵押貸款的人失掉了住房贖回權，這就使一些家庭喪失了擁有住房的夢想。這次經濟危機可能標志著美國住房夢的受挫和現有美國生活方式的終結。在接受了此次次貸危機的教訓之后，未來美國對金融業的監管肯定會有所加強，房貸將不會像危機前那么容易獲得，購買住房將因此變得相對困難。這預示著，擁有住房的美國家庭的比例將會有所減少，人口流動可能會有所增加，大城市的郊區將可能縮小，居住將可能變得比以前集中。其根本原因是，美國人的生活方式早已超過了他們自己的實際消費能力，是靠外國資本和虛幻的住房財產來過度消費的。為此，美國人可能必須調整自己的生活方式。

作者為中國社科院美國研究所研究員