烏魯木齊住房保障體系問題及成因分析

楊　梅　劉新平　綦群高

摘要：住房問題是民生問題之一，是構建和諧社會的重要內容。對烏魯木齊市住房保障體系的建設狀況進行分析探討了當前烏魯木齊市住房保障體系存在的各種問題，深入系統地闡述了烏魯木齊市住房保障體系存在的問題的成因。

關鍵詞：住房保障體系；經濟適用房；廉租房

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)07-0062-02

1烏魯木齊市住房保障體系的建立情況

1．1烏魯木齊市的住房保障體系構成

烏魯木齊市現行的住房保障體系是以經濟適用住房，廉租住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭承租、購買政府提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房；同時，包括政府解決解危解困房、危舊房、棚戶區等房建工程。

1．2經濟適用房建設狀況

①經濟適用房“不經濟”，經濟適用房是國家限定了開發商的利潤，房產商以極低的利潤出售給中低收入家庭的商品房，但來自烏市統計部門的一項調查顯示，同一地段，通常經濟適用房價格只會比商品房價格便宜10％至15％，比如烏魯木齊市2001年銷售的經濟適用房一天山花園小區，當時價格是1500元／m²，而那時的商品房價格大概是1700元／m²到1800元／m²，可見，經濟適用房的“經濟”優勢并沒有發揮出來。文章內容：

②建設標準失控。雖然烏魯木齊市經濟適用房政策限定了經濟適用房的建設標準，但在具體開發中，很多開發商往往背離了經濟適用房政策的要求，提高經濟適用房的建設標準，在房型和面積上呈現“貴族化”，如建于2001年的天山花園小區，房屋面積大多在80平方米以上，有的甚至達到130平方米。

③收入低導致貸款難，對于低收入家庭購買經濟適用房，首府各大銀行擔心購買經濟適用房的市民沒有能力按時繳納房屋按揭款，要對他們還款能力進行嚴格審核，滿足不了貸款規定的購房者，銀行、住房公積金管理中心都將不予以貸款，所以，大多數做法是，對于有些低收入購房者還必須是一次性付款。

1．3廉租房建設狀況

烏魯木齊市于2007年9月13日才正式印發《烏魯木齊市最低收入家庭廉租住房管理辦法》，指導廉租房建設，據烏魯木齊市房產局提供的數據，截止2007年年底，烏魯木齊市申請并經審核符合廉租住房租賃住房補貼條件的家庭為1309戶，僅占城市居民總戶數66萬戶的0.2％。同時，廉租住房在房源、資格審查、租金標準、住房保障資金來源等方面都存在一定的問題。

2烏魯木齊市住房保障體系存在的問題

2．1住房保障法律法規不完善，缺乏宏觀指導

由于我國住房保障法律體系的不完善，烏魯木齊市現有的住房保障政策也只是參照國家住房保障的法規、管理辦法，制定了一些關于經濟適用房、廉租房的管理辦法、保障辦法、實施意見，并沒有完全從法律上來規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源等，在執行具體的住房保障工作時，往往由于住房保障法律、法規的欠缺，缺乏宏觀指導。

2．2住房保障資金匱乏，財政支持力度不夠

住房保障工作離不開資金的投入，按照國家住房保障資金來源的現行規定，烏魯木齊市廉租住房保障資金的主要來源包括中央財政補助、地方土地凈收益的10％，以及住房公積金增值收益等，而經濟適用房的開發建設，在土地取得上也只是享有國家的劃撥土地和稅收優惠政策。面對本身就薄弱的地方財政，在構建烏魯木齊市住房保障體系時，由于我市財政支持力度不夠，也只能面臨住房保障資金匱乏的困境。

2．3房源供給結構不合理，部分弱勢群體的需求難以滿足

在烏魯木齊市住房供應市場上，由于房價逐年上漲和住房保障體制不健全等因素，市場上供應的基本上是以大戶型高房價為主的商品房和高檔住宅，而中低層收入者所需要的小戶型商品房(面積小于90平方米)、經濟適用房和廉租住房卻供不應求，據統計：從2004年到2006年，烏魯木齊市共開發建設經濟適用房473萬多平方米，2007年開發量幾乎為零。出現了房源供應結構不合理、商品房房價虛高、商品房空置率高及大部分中低層收入者買不起房、甚至租不起房越來越嚴重的現象。

2．4房價漲幅過快，購房居民持幣觀望現象普遍

根據相關部門公布的數據顯示，從2003年起，烏魯木齊市住宅均價漲幅開始趨于上漲趨勢，2005年烏魯木齊市住宅平均價為2064.9元／m²，首次均價突破2000元／m²，從2006年起，平均價漲幅開始趨于快速上漲趨勢，到了2007年烏魯木齊市住宅平均價為3000元／m²，2007年漲幅高達22.39％。如圖1所示。

根據國家發改委、國家統計局公布的數據顯示，自2007年7月份以來，烏魯木齊市房價漲幅連續數月位居全國前列，截止到2008年6月份，烏魯木齊市再次以19.3％的漲幅位居全國70個大中城市房屋售價同比漲幅首位。至此，烏魯木齊市已連續8個月房價漲幅位居全國之首，面對著持續上漲的房價，很多購房居民開始處于持幣觀望狀態，對于更多的中低收入家庭來說，只能是望樓興嘆，難以承受。

2．5住房保障方式單一，難以滿足多元化需求

目前，烏魯木齊市在住房保障方面除經濟適用住房制度、廉租住房制度和公積金制度外，其他金融、財政和稅收方面系統配套的支持政策缺位，在住房保障供應方式上，保障方式單一，很難滿足廣大消費群體的多元化需求，而對比發達國家住房保障的一般做法，通常要采用財政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。如英國、新加坡政府設立專門機構、提供營運資金、直接建造公房，法國、瑞典、德國、日本則主要依靠政府提供長期和優惠利率貸款(或貸款利息補償)等財政優惠措施，鼓勵非盈利機構建房。

3烏魯木齊市住房保障體系問題的成因分析

3．1經濟原因

住房保障工作是一個龐大的工程，需要國家和地方政府投入大量的資金。中央政府是政策的制定者，而地方政府是政策的實施者，二級政府的分離會導致中央政府的意圖因地方財力匱乏而受阻。由于開發建設廉租房，政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入大量資金，使用大量人力、物力；開發經濟適用房，國家又限定了開發商的利潤。經濟適用房與廉租房制度的實施需要地方財政的支持，這勢必加劇烏魯木齊市本身就薄弱的地方財政困難。在具體執行住房保障工作時，面對財政資金的緊張，政府對經濟適用房和廉租住房的建設積極性往往不高。因此，烏魯木齊市政府今后在完善住房保障體系的構建過程中，應重點考

慮經濟因素，多渠道的籌措資金，加大對住房保障工作的資金投入。

3．2社會原因

住房保障工作的執行，不僅是國家和政府的行政責任，社會也應該承擔起相應的職責，執行過程中需要社會監管，公眾共同參與，目前，烏魯木齊市住房保障體系里還沒有建立起專門的住房保障監督管理機構，沒有充分發揮社會監管的力量，單靠國家的一些政策法規和單方面努力，政府在具體實施住房保障工作時，往往監管不嚴，暴露出很多的問題，比如經濟適用房現是由政府補貼，開發商開發、銷售，在資格審核時，卻由追求利潤最大化的開發商擔當起了資格審核者的角色，因此，政府今后在完善住房保障體系的構建過程中，可以聯合社會公眾的力量，在住房保障工作的執行過程中，加大社會的監督，讓區居委會、街道辦事處、單位等共同參與進來，構建一個自上而下，多方面共同參與的監管體系。

3．3制度和法律原因

從發達國家的住房保障制度的建設經驗來看，住房保障制度的建立，一方面需要穩定的財政支出的保障，另一方面也需要設立相應的職能部門或機構，分清各級政府的責任，在發達國家，各國都有相應的部門或機構負責居民住房保障問題，這些機構根據法律設立，承擔法律規定的職責，但是，中國的住房保障制度，只有廉租房資金進入了政府財政預算之內。目前，各個地方政府還沒有設立專門的機構或部門來負責居民的住房保障問題。

縱觀發達國家在構建其住房保障體系時，都制定了一系列的住房保障法律、法規，來實施其住房保障措施。例如：美國的《住房法》、日本的《住房金融公庫法》、新加坡的《中央公積金法》等，都從法律上保證了住房保障制度的構建及完善。而我國到目前還沒有一部真正的、由全國人民代表大會制定的關于住房保障領域的法律，缺乏住房保障方面的專門的法律、法規。由于我國住房保障制度和住房保障法律體系的不完善，使得烏魯木齊市在構建住房保障體系的過程中缺少法律依據，在具體執行住房保障下作時。面臨很多的問題。

因此，今后在完善住房保障體系構建過程中，首先需要加強住房保障制度建設，穩定住房保障資金的來源，設立相應的住房保障職能機構，同時制定出符合地方特征的住房保障法律、法規體系。

3．4消費者觀念原因

由于居民傳統消費觀念的影響，我國居民的住房自有率與許多發達國家相比，卻明顯高于其國家的住房自有率，烏魯木齊市現在很多市民在購房時，沒有樹立經濟適用、理性的住房觀念，存在著買新房、大房住房消費一步到位的觀念。而從發達國家住房保障體系的建設經驗來看，其國內的住房消費呈現出梯級消費的特點，也就是說，伴隨著收入的逐步增加，人們是逐漸經歷從租房到買房、從買小房到買大房、從買舊房到買新房的過程。因此，烏魯木齊市政府今后在完善住房保障體系構建過程中，發揮政府的主導作用，引導市民樹立適需消費、理性消費的住房觀念。

與發達國家相比，我們國家住房保障制度起步晚，發展時間較短，住房保障政策落實到各個地方城市時，每個城市在住房保障體系構建中，都存在著一系列的問題，隨著全國逐漸加大對住房保障的支持力度，烏魯木齊市應借鑒發達國家住房保障建設的成功經驗，密切結合自身實際，不斷完善住房保障體系的建設，爭取早日真正實現“居者居其屋”，真正體現我們國家社會主義制度的優越性!