論《物權法》對驗資中不動產物權確認的影響

魏愛雪

摘要：《物權法》已由第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。《物權法》是規范財產關系的基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、個人和其他權利人的物權以及對物權的保護等，根據審計準則的規定，注冊會計師執行驗資業務是應當對股東出資財產的權屬進行確認，包括：該資產出資是否歸股東所有‘出資后權屬是否轉移到被投資單位；出資的財產權利是否完整；是否設有擔保物權，是否存在產權爭議等，這些事項的確認實際上是對物權歸屬的確認，注冊會計師應當根據《物權法》的有關規定進行審驗，避免因物權歸屬不符合法律規定而導致的驗資風險。

關鍵詞：《物權法》；房屋建筑物、土地使用權等不動產物權確認；驗資

中圖分類號：D913文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)07-0246-02

1取得不動產證和土地使用權證書等不動產權屬證書

檢查不動產權屬證書上的權利人記載情況。如果不動產可能性證書記載的權利人是股東的，則應當要求股東將物權轉移到被投資單位，并提供特權轉移后的不動產權屬證書，如果權利人已經登記為被投資單位的，應當要求股東提供出資前擁有權利的證據，包括土地使用權出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發票及付款證明等。

2向不動產登記機構查詢或函證

僅取得不動產權屬證書還足以證明物權的歸屬。必須向不動產登記機構不動產登記簿或者函證不動產登記簿記載情況。通過查詢或函證可發現以下問題：

(1)不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，通過查詢或函證可以發現不動產權屬證書記載的事項與不動產登記簿記載不一致的情況，如果股東認為不動產登記簿記載有錯誤的，應當先申請更正后再驗資，否則驗資應當以不動產登記簿記載為準。

(2)可以核實不動產物權的真實性，發現偽造、變造的不動產權屬證書，防范虛假出資，減少驗資風險。在實務中，偽造、編造不動產權屬證書的情況較為常見，一般以編造土地使用權類型、面積居多，采取查詢或函證程序可以在很大程度上避免被審驗單位及股東舞弊導致的驗資風險。

(3)可以發現該不動產物權是否存在爭議，比如是否存在《物權法》第19條規定的異議登記。如果存在異議登記的，不能予以驗資。

(4)通過對變更登記事項的查詢或函證，可以核實出資前的權利人是否為股東，特別是不動產物權已經登記為被投資單位的，如果不執行查詢或函證程序，就無法確認該不動產出資前是否歸股東所有。

(5)可以發現存在的抵押權等擔保物權情況，根據國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規定》第八條第三款的規定，設定擔保的財產不得投資。《物權法》第187條規定，以房屋建筑物、土地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，如果查詢或函證的結果表明股東出資的不動產已經抵押的，應當要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗資，如果查詢或函證的結果表明股東出資的不動產沒有抵押登記的，則不論是否簽訂有抵押合同，由于不存在抵押權，可以予以驗資。

3特殊情況的驗資處理

(1)房地產公司驗資的特殊情況，在房地產公司驗資中，股東以自己拍賣購得的土地使用權出資，拍賣公司登記的買受人為該股東，土地出讓金繳納人為該股東，國土資源部門開具的土地出讓金發票上的交款人為該股東，但是由于國家有關法律法規要求土地買受人必須成立房地產開發公司才可以開發經營房地產，因此《土地使用權出讓合同》上的權利人卻都是被投資單位，根據《物權法》的規定，由于沒有被登記為權利人，就沒有取得土地使用權，也就不能認定為該土地使用權在出資前歸股東所有，因此，不能作為使用權出資。筆者認為，在這種情況下，股東繳納的土地出讓金應當作為股東對公司的債權，可以考慮以債權的出資投資，或者由股東放棄債權形成被投資單位的資本公積后以資本公積轉增資本。

(2)非房地產公司驗資的特殊情況。除了房地產公司驗資外，在其他行業企業驗資中還普遍存在以下情況：

①由于申請不動產登記需要繳納契稅等稅收，股東為了避稅，將自己所購置有房屋、土地使用權的物權直接登記為被投資單位。這種情況下，房屋施工合同、土地使用權出讓合同、發票、付款憑證上都是股東的名字，只有不動產權屑證書登記為被投資單位，在出資前股東賬面上反映為固定資產，被投資單位賬面設有任何反映。

②股東出資以被投資單位的名義購置房屋、土地使用權，房屋、土地使用權的物權登記為被投資單位，有關合同和發票的名字為補投資單位，但是由于這些憑證沒有被交給被害人投資單位，在被投資單位賬面沒有任何反映，股東賬面或反映為投資，或者反映為暫付款。

筆者認為，由于上述兩種情況下股東沒有被登記為權利人，都不能認定該房屋、土地使用權在出資前歸股東所有，因此，也只能考慮以債權的出資方式出資，或者由股東放棄債權形成被投資們資本公積后以資本公積轉增資本。

(3)股東以向被投資單位借款購置的不動產出資，在實務中，筆者發現股東往往以被投資單位的資金購置不動產，不動產權屆證書卻登記為股東名下，然后股東以該不動產投入被投資單位，在投資前，被投資單位賬面反映為對股東的債權，股東的賬面反映為固定資產和對被投資單位的債權，筆者認為，由于不動產權屬證書登記一，股東擁有不動產物權，可以以不動產出資；對于以被投資單位的資金購置不動產的行為，可以根據具體情況認定為股東向被投資單位投資或者抽逃出資，在以不動產出資時，應當在評估作價的基礎上扣除該借款以及按銀行同期貸款利率計算的利息后的余額作為出資額，所扣除的款項作為股東歸還借款或股東補繳出資。

(4)在建工程出資的可行性，以在建工程出資時，股東往往已辦理了土地使用權證書、未能辦理房產證。根據不動產物權以登記為取得方式的原則，股東只取得了土地使用權，還沒有取得房屋的物權，表面上看只能以土地使用權出資。但是《物權法》第142條規定：“建設用地使用權人建造的建造、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據的除外。”第146條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分，”因此，如果可以確認土地使用權的，可以以在建工程出資，但是應該注意審驗該在建工程的工程款是否已付清，應當在取得施工合同、工程結算資料、付款憑證的基礎上核實支付工程情況，再向施工方查詢或函證工程款支付情況。審驗時應當在評估作價的基礎上扣除未付工程款余額作為出資額。如果該在建工程未辦理土地使用權證的，因權屬無法確認而不能用以出資。

筆者只對《物權法》公布實施后驗資業務中房屋建筑物、土地使用權等不動產物權確認的影響進行了淺析，在實際工作中，應當根據《物權法》的有關規定進行審驗，避免因物權歸屬不符合法律規定而導致的驗資風險。