解析“萬達速度”

目前，萬達集團擁有19個萬達廣場和6家五星級酒店，2011年以后萬達每年將開業十多個萬達廣場和多個五星級酒店，一個世界級的不動產企業王國正在逐步顯現

如果在大連參加2009年夏季達沃斯論壇，你會發現作為參會嘉賓及東道主的王健林非常忙碌，多數時間這位大連萬達集團董事長都在與參會的企業家談合作、談項目。據悉，目前萬達敲定很多項目。甚至在一天內，就在寧波3億元拿地，80億元投資的長白山旅游項目。

“今年會有8個萬達廣場和2家五星級酒店開業，2010年還計劃開業17個萬達廣場和8家五星級酒店。”王健林滿懷豪情地說。

目前，萬達集團擁有19個萬達廣場和6家五星級酒店，2011年以后萬達每年將開業十多個萬達廣場和多個五星級酒店，一個世界級的不動產企業王國正在逐步顯現。

有人對“萬達速度”表示質疑。認為這種快速集中建設，每筆都是巨額投資，最近的一年內，萬達投資額高達900億，錢從哪兒來?

王健林給出的解釋是，萬達不可能—下子拿出900億。900億是分批投資，分三批就是每期300億，而這300億也不全是萬達出資。比如，萬達拿100億，銀行再貸100億，另外的可以用預售款。在房地產開發中，預售款所占比例一般會在40％左右。

全國“萬達廣場”和五星級酒店的統計數據，現在每隔一個月就要更新一次。2010年以后，也許半個月就要做一次加法，這就是令業界稱奇的“萬達速度”。

擴張商業地產

90年代，萬達有二三十個城市的發展規模，銷售突破100多億，但王健林始終有危機感，覺得這不是做生意的方式：每一年全國新開工12到14億平米，開工和續建超過20億平米，以后會利潤越來越少。后來，王健林琢磨，做收租業。“招租困難，收租困難，就做訂單商業地產。”

王健林發現在世界500強的企業名單中，沒有一家房地產企業，可見房地產不是一個能做大、做長久的行業。而沃爾瑪作為一個商業企業卻連續多年排在了500強的前幾名，世界級的商業企業在全世界的發展模式有一個共同特點，自己不建店鋪，而且一般是“只租不買”。

1999年前后，沃爾瑪準備進入東北。于是，王健林就想到，萬達能不能干脆就為這些世界級的商業企業開發地產項目?這樣做既不離地產本行，萬達的強項得以發揮，但它又不同于原來的住宅地產，而是為商業租戶服務，王健林給這樣的業務起名“商業地產”。

2000年，萬達在長春與沃爾瑪合作的商業地產項目的成功，堅定了萬達在全國范圍內做大型購物中心的決心。2001年下半年，萬達就把商業地產這塊業務分離出來，專門成立了一個大連萬達集團商業開發管理有限公司。

在“商業地產”的實踐中，萬達又引入了“訂單地產”的經營理念。王健林解釋，借鑒“訂單工業”、“訂單農業”的概念，把“聯合協議，共同參與，平均租金，先租后建”四個方面的涵義合在一起取了一個名字，叫作“訂單地產”。

截至目前。萬達和全球15家跨國企業(其中有8家是世界500強)簽訂了聯合發展協議，協議中約定了很多條款，其中包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等等。

萬達首創的“商業地產”、“訂單地產”兩個新理念非常吸引人，王健林認為，“商業地產”是一種地產類型，而“訂單地產”是一種經營模式。在王健林的理解中，“訂單地產”是“商業地產”的一種具體經營方式和實現途徑。

“商業地產”和“訂單地產”為萬達贏得了很大的市場空間和發展潛力，目前全國跨區域做購物中心的企業，除了萬達只有世紀金源一家。

萬達做商業地產與其它企業的商業地產項目不同，萬達有15個頂級的商業企業合作伙伴，萬達的商業廣場在建設之前已經有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風險。而且，萬達與租戶的“固定租金+年度升值”出租模式，不僅保證了長期穩定的投資回報，而且在開工之前就大致算出了長期的投資收益率。

“經測算，如果全部出租，商業廣場項目的投資回報率在15％左右，如果出售一點，投資回報率會更高一些。如果換別家來做商業地產項目，回報率可能不會這么高，大致在10％左右，而萬達能多出5％，來自于萬達的專業素質和成本控制能力。商業地產的回報期一般在10年左右，有些項目回報期經測算是7—8年。”王健林說。

前一段時期內，國家曾限制投資過熱，銀行對房地產的貸款“從嚴調控”：商務部還指出“要嚴控發展大型購物中心”，政策調整對萬達有無影響?王健林表示，這些影響萬達還是可以承受的。“根據去年以來國家宏觀調控的趨勢，我們已經在今年初及時調低了發展目標和發展速度，原來預定的‘到2010年在全國發展70個左右的ShoppingMall，總建筑面積達到1000萬平方米’發展目標。已經下調為。到2010年在全國發展50個左右的Shopping Mall，總建筑面積達到700-800萬平方米’。”

萬達已在全國建了很多Shopping Mall，如果只算面積，數字的確會令人吃驚。但如果用發展的眼光看，Shopping Mall在中國的前景非常大。在王健林看來，美國有2億多人口，但有1萬多個Mall；澳洲只有2000多萬人口，有1000多個Mall；中國城市人口即使只按4億算，MalI的容量也應該在5000到1萬個。

商業地產市場是否會飽和?對此，王健林表示，肯定不會。在王健林看來，購物中心的空間是很大的，不僅要看是否能賺錢，還要能使這個行業做大。中國的購物中心有足夠的空間，“所以我們在20年內恐怕不會轉型的，全力以赴把購物中心做大。”

多元化戰略

不久前，萬達集團剛剛完成最后一輪的私募，有400億資金參與認購，爭搶激烈，大連萬達為了讓更多的戰略投資者進入，僅給予每家獲配的投資者大約1％的股權。

建銀國際、華控產業基金等三家專業投資機構、三家龍頭民營企業和投資人張大中最終獲配入股萬達商業地產。“我覺得最重要的一點，不是看現在盈利了多少，而是看重萬達的商業模式和其他房地產不一樣，而且這種企業的估值應該更看好長遠的利益。”王健林表示。

私募完成后，萬達將進行股改工作，之后向證監會正式遞交上市材料。由于股改現在仍未完成，萬達可能難以在年內實現A股上市。對于業界非常關注的萬達上市之事，“萬達此次私募成功，至于上市目前還沒有時間表。”萬達集團企劃總經理石雪清告訴《中國新時代》。

近幾年，萬達一直在推行全國擴張戰略。

在王健林的心里，萬達的標桿榜樣是澳大利亞的西部集團。西部集團是現在世界商業地產的龍頭老大，有1700萬平米的收租物業。

目前，萬達的發展速度已經讓人們感到驚嘆，而王健林卻穩健中不乏豪氣，甚至將明年的目標公布出來——到2010年，萬達要確保擁有40至50個購物中心，平均每個的面積在15萬平米左右。總收租面積達到700－800萬平米，年收租金額達到40-50億元人民幣。現在，萬達新建的購物中心，平均每個的租金都在1個億人民幣左右。以前建的購物中心要少一點，年租金在5000-7000萬元左右。

“這40億就是萬達穩定的現金流，而現在40億的現金流在國際上都不算小的。在全世界范圍內，年租金收入超過5億美元的購物中心發展商不超過5家。萬達的年租金收入如果達到5億美元，就有可能排進世界前5名。年租金收入超過5億美元，美國有3家，澳大利亞一家。”王健林表示，萬達將會用7－8年的時間，在購物中心行業，至少要排到世界前10名，甚至是更靠前的位置。

多元化經營是很多企業無法拒絕的一種誘惑，萬達也不例外。“2002年之前萬達做了很多行業，我們有制藥廠電梯廠還有LG的變電站設備，搞過酒業、酒店和外貿……其實老覺得搞房地產開發不踏實，所以搞了這么幾個工廠后來覺得這也不是路子。研究來研究去，從企業追求長期穩定現金流的角度考慮，決定轉型做商業地產。”王健林說。

目前，萬達進入了一些商業地產以外的行業，例如院線、高檔酒店、文化產業、百貨等。“很多電影院線是不賺錢，但是我們現在做，收益還不錯。我們的稅后利潤率可以做到10％左右，這個是在全國絕無僅有的，整個中國電影行業平均利率大概就是5％。”

沒有文化產業經驗的萬達“在學中干，在干中學”，經過短短五年的時間，截至2008年初，萬達院線已經發展成為中國排名第一的大型跨區域電影院線，擁有自主投資影城29家，231塊銀幕，覆蓋全國21個城市，是中國目前最大的影院投資商和運營商，具備了每年5億元票房的市場能力。

對于萬達城市綜合體來說，以萬達商業廣場為主導、以萬達影城、萬千百貨、萬達酒店為側翼的高速發展模式，已經被鍛造成萬達“不可復制”的核心競爭力之一。至此，王健林把單一的住宅地產模式拓展到包括住宅地產、商業地產、電影院線、高級酒店以及萬千百貨在內的超大型企業。

百貨和酒店目前也是萬達主推的業務。在2007年萬達集團年中總結會上，王健林宣布公司將發起成立自己的百貨連鎖品牌“萬千百貨”。“五年之內，這一百貨品牌至少將開出40家分店。百貨現在很弱勢。但如果把眼光放遠點看，五年以后，萬達開60到70個連鎖百貨店的時候，情況就大不一樣了。”

“現在酒店投資約有22個億，大概到2015年，我們在高級酒店的規模將會達到200億元”。萬達集團旗下萬達酒店建設有限公司副總經理沈峰表示。據介紹，萬達在北京，成都和哈爾濱已有三個開業的五星級酒店，至年底開業酒店數量將達五個。預計到2015年，其旗下高端酒店數量將增至25－30個。

2009年已過大半，王健林為萬達集團下半年制定的主要目標是，力爭全年實現新開工面積達到1000萬平方米左右，加上續建面積爭取達到2000萬平方米，合同銷售額力爭超過250億。在萬達加速的背后，王健林的“大萬達”夢想指日可待。

2009年已過大半，王健林為萬達集團下半年制定的主要目標是，力爭全年實現新開工面積達到1000萬平方米左右，加上續建面積爭取達到2000萬平方米，合同銷售額力爭超過250億。在萬達加速的背后，王健林的“大萬達”夢想指日可待。