憂郁的開發商碰上猶豫的購買者

李拉拉

北京市房地產交易管理網的數據顯示，北京期房退房率居高不下，有的樓盤退房率竟高達20％。

顯然，期房的高退房率有些不正常。同是房屋買賣，二手房的退房率僅為3.64％，這才是一個正常水平。兩者退房率的強大對比，也能折現出京城當下新盤舊房“冰火”兩重天的交易場景：存量房交易活躍；以期房開發為主的開發商在當下的金融危機中，資金緊缺卻又不得不“打腫臉充胖子”——先把交易量提上去再說，從而導致退房率激增。

消費者越來越難以伺候，開發商為了利潤，還不得不高頻率、小幅度逐漸提價來試探購房者的底線，這實在是讓開發商備受煎熬的過程。對于購房者，隨著京城四環以內性價比較高的樓盤越來越少，二手房成了更多人的心頭好。

退房潮

從去年底，退房潮就沒有衰退過。

近一兩個月，律師商興明就收到來自北京22家樓盤的顧客要求協助退房的咨詢。盡管買房人還沒有最終決定采取訴訟解決，但珠江奧古斯塔城邦、美利山、上上城、潮白人家、中廣宜景灣。中堂、納丹堡、保利百合花園、東亞上北中心、北京華僑城、雍景四季、望都新地、金都杭城、公園1872、阿爾法社區等都是榜上有名。

由房屋質量、戶型等問題引發的顧客和開發商之間深層次矛盾在熊市下爆發。

近期，又出現了另外兩種退房率高的可能性。

第一種是開發商制造熱銷假象，開盤的當期銷售活動結束，原來存在默契的“買賣”雙方，隨即解約，制造熱銷現象。業內人士認為，網簽需要身份證號碼和姓名，技術上完全可能，但有沒有必要，就看各家開發商自己怎么想了。

第二種是開發商存在“騙貸”的可能。有媒體稱，開發商可能存在騙貨的問題已經得到銀監會重視。記者幾經求證，未獲得確切訊息。

漲價是造勢?

盡管有退房，但夯實的成交量仍占了主要位置。這讓一些地產商按捺不住“試探性漲價”的心情。

中信城數月后將開的新一期樓盤，現在傳言單價要漲至25000元／平方米。而在去年二套房貸很難獲批的時刻，這個樓盤單價最低降到了14000元／平方米，正常水平的均價是17000元／平方米。最近一期開盤的是97平方米的兩居戶型，單價2萬元／平方米起。據現場售樓員講，樓盤一天售罄，離中信城不遠還有一家有相同漲價曲線的樓盤——瓶，這個樓盤在2004年就賣到了單價14000元(該樓盤用地往公園推進了100米，等于樓盤在公園里面)。但即便是這樣絕版的地段。去年底，單價僅17000元，如今躍躍欲試漲價，讓很多人為開發商捏了把汗。盡管中信城已經是北京最熱銷的房子，也是二環以內罕見的百萬平方米大盤，但它一樣有3％的退房率。

漲價之道行得通嗎?根據北京市房地產交易管理網數據，星河灣今年以來已經有17套房子退房，基本是2007年、2008年認購或簽訂的。

單價偏高的房子一樣面臨退房，絕版地段的房子也沒有人們想像中的火熱，這無疑給所謂的豪宅逆勢飆升當頭一棒，也讓業內人士對所謂“財富階層”強勁支撐北京市場的說法有了懷疑。

我愛我家的副總裁胡景暉最近跑到很多新盤尋價，他發現，但凡好點的樓盤都漲了20％，四環以內已經沒有性價比高的新盤了，漲價樓盤命運如何，幾乎成為無法預判的謎團。

二手房的春天

漲價和改善性需求入場這些消息都給二級市場帶來了很多暖意。

在望京、和平里、安貞里、學院路—帶，房主覺得賣便宜了想毀約的事情已經出現多起。因為毀約比較難，雙方還在協商解決。

律師趙云濤認為，二手房是賣主覺得賣便宜了想毀約，一手房是買主覺得買貴了想退房。他最近接的一個咨詢就很有意思，明天第一城有個在國外工作的業主，由于金融危機對他的財務狀況影響很大，想賣掉房子，于是委托母親出讓，已經收了買方90萬元的定金。現在他的財務狀況稍有改善，覺得房子賣便宜了，又想毀約。

中原地產認為，現在改善性需求在陸續進場，成為買方的一個主力。去年，他們的投資客戶占15％左右，現在，僅有5％；而改善性需求從銀行二套房貸政策變化之后，又提高了近一成。房貸政策的緩和，從根本上緩和了開發商和改善性需求的窘態。

按照北京市房地產交易管理網的數據，北京3月份存量房網上簽約的套數是20571套。記者按照該網站提供的原始數據統計發現，退房套數為748套。退房率僅為3.64％。而4月截至28日，存量房成交的套數為20651套。從環比來看，3月和4月的交易數量并無太大起伏，出現逐步企穩的態勢。

而且，十幾家經紀公司已經牢牢地控制了大部分二手房的經紀業務。北京登記在冊的地產經紀公司有633家，3月，簽約套數超過100的僅為18家，能成交10—100套的經紀公司僅有69家，剩下的經紀公司大部分成交套數為個位數，數百家公司是零成交。京城交易數量最大的兩家經紀公司鏈家和我愛我家，月成交套數都在數千套，退房率分別為7.9％和5.4％。

一位在大經紀公司做分店經理的朋友告訴記者，現在生意比去年底有了起色，但自己做個體門店經營的依然抱怨生意非常慘淡。和一手房一樣，這也是個剩者為王的時代。