我國住房保障制度與房地產市場健康發(fā)展問題初探

曾 悅 韓 磊 閆? B

摘 要:住房制度改革以來,部分居民的居住條件得到了改善,但是在整個改革過程當中,針對中低收入人群的住房保障出現了一定程度的問題,加之房地產業(yè)自身存在的問題,致使房價格過高,抑制了保障性住房的保障功能,在制約了住房制度的改革的同時,也影響了房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。文章通過對中國住房制度改革的歷史、住房保障制度改革與房地產市場健發(fā)展的關系、住房保障制度和房地產業(yè)存在的問題以及解決問題的相應對策的討論,希望能夠對如何促進我國住房保障制度與房地產市場二者健康和諧發(fā)展進行一個初步的探討。

關鍵詞:住房保障制度;改革;房地產市場

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A文章編號:1006-8937(2009)24-0027-02

居住權是百姓的基本生存權利,政府有責任也有義務保障實現“居者有其屋”。保障和改善百姓的居住生活條

件,推動房地產的健康發(fā)展,是中國住房制度改革和房地產制度所要實現的基本目標。

1 住房保障制度改革的歷史

1988年,國務院印發(fā)了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》,這標志著中國住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。1994年7月18日,國務院下發(fā)《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,標志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進入深化和全面實施階段。1998年,國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中明確提出:對不同收入家庭實行不同的住房供應政策,即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經濟適用房,建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。現行的住房保障制度主要有:廉租房制度與經濟適用房兩個主要項目。

2住房保障制度改革和房地產市場健康發(fā)展的關系

①住房問題是社會分配問題。社會的每一個成員都應享有適當的住房以供居住,這是公民的權利也是國家的責任。我國住房保障政策主要是針對低收入的家庭,它彌補了市場經濟的缺陷和不足,對市場經濟中弱者和低收入者提供幫助和救濟,這一制度提高了市場配置住房資源的效率。②房地產業(yè)則是國民經濟的一個部門,屬于第三產業(yè)的第二層次。作為一個產業(yè),最根本的就要強調經濟效益和利潤。房地產業(yè)提供的產品中住宅是房地產開發(fā)的主體部分,住宅市場是房地產市場的主體部分。政府對房地產市場的調節(jié)和干預,主要的目標是住宅市場,確保住宅市場供需平衡,運用再分配手段,通過住房政策和制度,縮小中低收入階層和其他收入階層的居住水平差距,進而實現住房公平。③發(fā)展房地產業(yè)與解決住房問題應當是一致的、統一的。而且一旦處理不好,就會產生矛盾,甚至互相影響。房價上漲過快,就會導致商品住宅產品供應結構不合理,如果缺乏政府進行相應的政策引導就會造成房價居高不下,無法適應中低收入人群的需要從而影響居民住房問題的解決。

因此在發(fā)展房地產業(yè)的過程中,既要講經濟效益,又要講解決住房問題的社會效益。解決住房問題不能完全走市場化道路,政府必須介入住房問題的重心在于解決好低收入者的住房問題,保證能夠在形成適應不同能力層次的居民的要求的前提下發(fā)展房地產以更好的帶動經濟的發(fā)展,而且完善適合我國國情的住房保障制度,也是保證居民住房權利,實現“居者有其屋”的一條有效途徑。

3 住房保障制度現存問題

3.1廉租房

①從全國范圍來看:許多城市尚未建立廉租住房制度,并且在已有廉租住房制度的城市,廉租房建設進展緩慢;仍有不少地級以上的城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設的比例,絕大多數城市還沒有開始將土地出讓凈收益實際用于廉租住房制度建設;廉租住房制度覆蓋面低,部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案,同時有關廉租房的申請、審批、退出機制仍然不健全。 ②從廉租房制度本身來看:隨著城鎮(zhèn)化的快速推進,就業(yè)方向、就業(yè)渠道多樣化的發(fā)展,住房保障應該覆蓋的人口在增加,但買不起房、又不享受低保的人群,以及大量的流動人口卻不在住房保障范圍內從而導致廉租房的保障對象覆蓋范圍過于狹窄;而對于對象的界定標準則比較模糊,最低收入的標準很難拿具體的數字來衡量;我國廉租房開發(fā)所用的資金大部分來自于財政撥款和住房公積金增值收益余額,社會捐贈的資金和其他渠道籌集的資金來源的數量很少且不穩(wěn)定,廉租房穩(wěn)定的資金來源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的一部分與現實中面臨所需資金缺口相差很大;而廉租住房的房源也不穩(wěn)定,同時我國廉租房承租者主要是低收入家庭,而通過出租很難收回投資,這是一種不獲利或微利的房地產開發(fā)模式,所以開發(fā)商對建設廉租房不感興趣,同時政府指導下建設的廉租房與低收入家庭的需求不一致,也造成了廉租房作為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭這一功能的缺失。

3.2經濟適用房制度

當前經濟適用住房供給不足,價格遠遠高于低收入家庭承受能力的局面,弱化了政策的社會保障性質。同時對于經濟適用房管理存在制度缺陷,經濟適用房的政策被濫用,開發(fā)建設和銷售控制不力。經濟適用房的開發(fā)建設和銷售分配委托給營利性的房地產開發(fā)商來運作,導致在經濟適用房的設計、建設和銷售各個環(huán)節(jié)都出現問題。而且該制度的實施透明度低,許多本來符合條件的群體無法獲取足夠充分的信息。同時由于價格的限制,經濟適用房一般會在城市邊緣進行建設,交通和其他硬件設施通常不會太健全,而且,經濟適用訪房的住房經濟條件也不好,當這些用戶集中在一起時,就有可能會導致社區(qū)的邊緣化和貧困化問題的加重。

3.3住房公積金

住房公積金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能甚微,沒有真正發(fā)揮其住房政策性金融的支持作用。此外,住房公積金貸款以個人賬戶繳存余額的一定倍數來確定其貸款額度,這就必然導致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多,而低收入者所得到的貸款資助低,有的甚至無法逾越其首付門檻,從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。

3.4住房保障制度改革進程當中的問題

政府在積極推動住房商品化,促進了房地產市場發(fā)展起到了巨大的作用,但是卻忽視了促進住房的有效供應,過度地賦予了住房的經濟發(fā)展功能,同時也沒有注意打擊投機性購房和抑制商品房價格過快上漲,導致整個住房供應體系出現混亂。沒有將對市場化的金融行為的調控與對準保障性質的金融行為區(qū)別對待,導致商業(yè)銀行承擔了部分本應由政府承擔的金融責任,在目前我國信用體系不健全的大環(huán)境下,加重了商業(yè)銀行的負擔。對于相關稅收制度的改革、執(zhí)行較為積極,但沒能很好地起到預期的稅收杠桿調節(jié)作用。

在目前經濟尚不充分發(fā)達,社會收入分配差距較大的發(fā)展階段,把住房改革的重點放在了產權私有化上,把住房市場化簡單地等同于住房產權私有化。并在此過程中,住房產權的保有形式基本均強調住房產權的私有化或自有化,這進一步阻礙了中低收入人群的住房擁有率。

4 房地產市場的問題

①中國所獨有的商品房預售制度,雖然曾經對緩解房地產的供需矛盾發(fā)揮過積極的歷史作用,但是稅種繁多重復,內外稅制不統一,收費項目過多,地區(qū)差異大,導致成本造價居高不下。②由于成本推動,人民住房需求的大力拉動,以及房地產市場秩序混亂,造成房價過快上漲。③片面強調住宅的自有率,沒有正確引導居民按需求購買,且追求大面積的商品住房,不切合大多數居民現有的需要。

5對 策

①完善房地產市場體系,為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件。健全的房地產市場體系是供求機制充分發(fā)揮作用的必備條件。中國房地產市場起步較晚,市場體系很不完善,每一種特定市場都亟待開拓、健全,特別是要培育房地產三級市場,建立一個新舊房相互補充的房地產產品流通市場,便于居民按需要及實際情況擁有住房、有利于潛在需求向有效需求的轉換。另一方面,合理引導需求,提高住宅投資投機成本、強化房地產金融政策實施效果、繼續(xù)控制外資投資規(guī)模,發(fā)展住房租賃市場。

②建立并完善我國的住房保障體系并將重點放在廉租房和經濟適用房制度上面,根據國家的相關規(guī)定,這兩者是保證低收入居民住房權利的主要制度,只有切實落實各級政府在住房保障制度方面的責任,明確制度的覆蓋范圍,加強資金籌集和投資渠道的管理。

建立健全廉租房管理的組織機構,確定購房人的資格和保障對象的準確性,做好經濟適用房的規(guī)劃,把好經濟適用房的建設、銷售關,在收集整理低收入群體收入、支出、住房狀況等基礎信息的基礎上,根據當地經濟發(fā)展水平的實際,采取多種補貼方式,切實保障低收入者的基本住房需求。注重實行住房保障的信息跟蹤和動態(tài)調整。

③將住房保障制度以法律、法規(guī)的形式進行規(guī)定,以保證其在制定政策、標準以及實施、操作過程中有法可依,提高工作的可執(zhí)行性。

6結 語

在過去的10年里,房地產業(yè)對中國GDP增長的貢獻達到10%,對中國經濟的發(fā)展起到了巨大的推動,而其中住房保障制度和房地產市場相互協調發(fā)展,是將房地產市場引向健康發(fā)展軌道,同時也是促進民生建設,讓更多的普通居民享受到經濟發(fā)展成果的一個有效途徑。也只有二者共同和諧發(fā)展,才能相互促進,并造福于民。