住宅裝飾工程造價的控制與確定

曹　斌

摘要:文章介紹了住宅裝飾工程造價預算方法及其內容,合理確定裝飾工程預算,并且指出了住宅裝飾工程造價應引起重視的問題。

關鍵詞:住宅裝飾工程;工程造價;工程預算;工程決算

中圖分類號:F426 文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)21-0102-02

自改革開放以來,我國經濟持續高速發展,人民生活水平不斷提高,再加上住房分配制度改革和住宅私有化的進程加快,房地產開發建設也隨之高速增長,與此同時,也帶動了住宅裝飾裝修的熱潮。經過十幾年的成長,現代住宅裝修產業仍存在以下幾大問題:一是裝飾裝修市場造價管理混亂,投標報價及預算結算大多無據可循,施工單位存在哄抬單價、套取高額利潤的普遍現象;二是建設單位面對五花八門的價格所困擾分不清哪個便宜哪個適合,很容易被引入誤區,或者上當受騙被虛假的價格所誤導,僅能憑借具有經驗的基建管理人員依據市場分析得出近似單價,并與報價單位商談得到最終定價,變數很多且易滋生腐敗;三是國家目前也只能提供一個參考定額,沒有統一性的基礎定額。因此,加強裝修造價管理、保障裝修質量、加快整個資金回籠率成為裝修行業的當務之急,以保證項目管理目標的實現。

一、住宅裝飾工程造價預算方法及其內容

(一)住宅裝飾工程造價預算方法

住宅裝飾工程預算貫通整個裝飾裝修工程中,是十分重要的環節。住宅工程造價的預算方式一般分為三種:即套用省建設廳頒布的現行定額法,包工包料綜合報價法及包工不包料報價法。

由于定額基價反映的是社會平均水平,是對整個行業的綜合考慮,如果按照套用定額法雙方會對單價產生許多爭議,例如《裝飾裝修工程綜合定額》(2006年)B.1樓地面工程的工程量計算規則“1.0.2整體面層的工程量按下列規定計算?！瓨翘菝鎸?按設計圖示尺寸以樓梯(包括踏步、休息平臺及500mm以內的樓梯井)水平投影面積計算”。但是現場施工是以展開面積計算,同時樓梯側面貼磚也計入工程量中。“B.2墻柱面工程說明中2.0.1定額中砂漿、水泥石子漿等種類、配合比、材料型號規格與設計不同時,可按設計規定換算,但人工、機械消耗量不變?！?.0.3抹灰項目中抹灰砂漿厚度,如設計與定額取定不同時,除定額有注明厚度的子目可以換算外,其他不作調整。”另外,由于新材料、新技術層出不窮、日新月異,也給制定統一基礎定額帶來很大的困難,而新材料、新工藝、新方法的標準制定常常有些滯后,施工中因無標準可依而增大控制難度。由此看來套用定額法不是很適應住宅裝飾報價需要,所以住宅裝飾工程運用包工包料綜合報價法和包工不包料報價法是比較合理的。

包工包料(又稱雙包)綜合報價法是裝飾單位或裝飾人員根據設計圖紙的裝修材料做法,參照材料市場價格和市場綜合人工工資,按照單價(包括人工費、材料費、機械費)報價,另加綜合費(即管理費、利潤及稅金等)組成住宅裝飾工程造價。即裝修單位或裝修人員既提供技術操作和勞務,又負責采購裝飾材料。

包工不包料報價法是裝飾單位或裝飾人員根據設計圖紙的裝修材料做法,僅報綜合人工工資和機械費的總和即僅為住宅裝飾工程費用的一部分。這種報價法裝飾單位或裝飾人員僅提供技術操作和勞務,裝飾材料均由開發商自己采購。開發商可根據自己情況選擇任意一種價格,如果開發商對裝飾材料標準要求較高或有特殊要求,或對裝飾材料生產廠家較熟悉,或是裝飾專業內行,可選擇自己采購裝飾材料的包工報價法。如果開發商對裝飾裝修材料沒有特殊要求,本人也對裝飾專業不熟悉,開發商可選擇包工包料綜合報價法,可以免去因采購材料所花費的人力和精力。

(二)住宅裝飾工程造價內容

據了解,建設部多年來一直提倡精裝修房,因為這樣可以減少裝修帶來多方面的浪費。發達國家精裝修住宅一般占開發量的80%以上,但在我國精裝修住宅只占開發量的10%左右。在2006年國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》明確“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上”。目前,發展商開發的大部分是小戶型,并按家居設計構想,裝飾施工方案及添置陳設的全部造價均應根據當前的市場價格,提出預算方案,包括如下一些內容:(1)人工費:由啟動到完工全部用工和天數。普通裝修工程項目的人工消耗量可參照土建工程定額的人工消耗量3%,而一些特別高級的裝飾項目,人工消耗量可以比土建工程定額的人工消耗量高3倍左右。(2)材料費及耗損費:裝飾全部耗用的材料,以及各種不同材料的不同損耗。測定的方法包括實測法、理論計算法和經驗系數法。(3)機械費及工具磨損費:施工單位正常工具磨損,機械耗損費。(4)設施費:按添置設施報出明細表。(5)綜合費:裝飾單位的綜合管理費、合理的利潤及稅金等。對于包工不包料報價法裝飾單位或裝飾人員僅需報工時費、工具磨損費及機械費造價。

二、住宅裝飾工程造價的確定

裝飾工程涉及的材料品種多、規格多、品牌多,價格差異大,即使是專業人士也很難立即鑒定。開發商可按“貨比三家”的原則,不妨多洽淡幾家住宅裝飾裝修施工單位或個體裝飾裝修人員,然后進行分析比較。

(一)合理確定住宅裝飾工程預算

裝修前,要選擇有資質、實力強、信譽好的正規裝飾公司,因它們擁有的工程師都具有一定的專業知識或管理知識,有較豐富的現場施工管理經驗,也為今后減少維修帶來的費用開支。確定裝飾單位或裝飾人員后,他們要向開發商提供一份預算書,裝飾公司給開發商的優惠讓利也是在合理利潤允許范圍內進行的,如果開發商一味地壓價,那么裝飾公司就會偷工減料。住宅裝飾工程造價的確定應是全面的綜合確定,它需要開發商與裝修公司抱著誠信、合作的態度,實事求是地協商解決這個住宅裝飾中最令人關注的問題。

參照定額與共同協商。參照定額的用工數量合理確定人工費,了解材料用量特別是主材的耗用量確定材料費,對一些爭議環節進行討論,從而形成一份較完善合理的造價。

材料的價格與市場變化密切聯系。因為主材價格在住宅裝飾工程造價中的比例一般都超過50%以上,對住宅裝飾工程造價起著決定性的作用。開發商必須對主要裝修建材摸摸底,從高、中、低幾個檔次進行了解,把工程造價有效地控制在投資目標范圍以內,這樣對與裝修公司合理進行造價談判是十分有益的。

(二)確定住宅裝飾工程造價應注意的問題

首先,完整規范的裝修設計圖紙。因為報價都是依據圖紙中具體的尺寸、材料及工藝等情況而制定的,圖紙要是不準確,預算也肯定不準確。

其次,需要謹慎處理設計變更。由于住宅裝修工程的多變性、復雜性,裝修過程中難免會有設計變更,因此需要利用價值工程原理進行價值分析,適當減少不必要的開支,力爭將工程總價控制在目標造價范圍以內。

再次,開發商要認真檢查工程量是否正確,計量單位有無錯誤以及單價正確與否,并要求施工單位按工程量清單報價和施工,使得總價在原則上不突破開發商的預期。

最后,住宅裝飾工程造價合同中一定要注明主材詳細規格或材質,具體工藝做法說明,特殊情況應特別說明,做出詳細項目分析。

(三)做好住宅裝飾工程決算

住宅裝飾工程決算是對項目原預算最終的認定。一是在決算中對增減項目加以確認。在工程施工過程中,往往會因為一些開發商產生新的想法或其他的一些原因引起工程設計變更,這必然會造成施工的變更,增加或減少工作量,由此必然引起費用上的變更,所以在決算中要對實際工程量進行確認。二是要對材料的質和量的認定。在住宅裝修的過程中,有許多原因可引發經濟補償,如主要裝修材料由其他材料代用、材料的數量發生變動、材料質量是否按要求購買等,這些都需要納入工程的決算中,以便對費用進行調整。三是對施工過程中變更的認定。在實際施工中,往往會出現一些因現場停水停電、搶工期搶進度、現場零星鏟除、搬運、清運垃圾以及零星借工等情況的產生,此費用在原預算中未考慮,而且在合同上又沒有明確的規定,當這種費用比較高時,由甲、乙雙方的任何一方完全承擔都不太可能。這種費用也應該列入決算,就要通過雙方協商解決,從而確定住宅裝飾工程的最終造價。