住房保障體系建設(shè)對策研究

趙永新　黃小彪

摘要：幫助中低收入家庭解決住房困難是社會主義市場經(jīng)濟(jì)下政府的一個(gè)重要職責(zé)，必須加強(qiáng)住房保障的理論研究，從戰(zhàn)略上進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，采取積極有效措施，在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時(shí)，加快建立和完善符合我國住房保障體系。

關(guān)鍵詞：中低收入家庭；住房保障

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672—3198(2009)13-0059-01

住房作為人類生存最基本的物質(zhì)條件，是人的基本權(quán)力之一。然而，市場機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)并不能保障弱勢群體的基本權(quán)益。特別是在當(dāng)前轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)條件下，市場機(jī)制在發(fā)揮科學(xué)合理地配置各種資源作用時(shí)，不能完全解決社會公平問題，不能為弱勢群體提供必要的福利，需要政府干預(yù)來彌補(bǔ)。目前我國住房市場體系相對發(fā)達(dá)，住房私有化、商品化程度很高。但長期以來我們對建立和完善住房保障體系重視不夠，中低收入階層住房困難問題還相當(dāng)嚴(yán)重，住房分配上的貧富差距越來越大，中低收入家庭住房問題日益突出。

1當(dāng)前我國住房保障體系建設(shè)存在的主要問題

住房保障在我國目前仍然處于起步階段，還存在很多不完善的地方，主要表現(xiàn)為住房保障缺乏統(tǒng)籌安排和長遠(yuǎn)規(guī)劃；保障性住房的供給不足，保障覆蓋范圍不夠?qū)挘c中低收入家庭住房需求存在錯(cuò)位；住房保障資金投入不足，政策性住房金融不發(fā)達(dá)，尚未形成科學(xué)的管理機(jī)制；住房保障理論研究不深入等方面。

2對策建議

理論上，只要買不起普通商品住房的家庭都應(yīng)被納入政府的住房保障體系之中，幫助這些家庭解決住房困難是社會主義市場經(jīng)濟(jì)下政府的一個(gè)重要職責(zé)，有利于改善市民的居住條件，減小貧富差距，有效抑制住房價(jià)格的超常上漲，促進(jìn)社會安定、和諧，有利于樹立良好的政府形象。解決住房問題將是一項(xiàng)十分艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這需要我們加強(qiáng)理論研究，從戰(zhàn)略上進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，采取積極有效措施，在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時(shí)，加快建立和完善具有中國特色的面向中低收入家庭的住房保障體系。

2.1住房保障體系建設(shè)的原則

(1)要在堅(jiān)持住房市場化的前提下搞好住房保障的原則。要十分明確住房市場化是改革的大方向，處于主體地位。而住房保障是彌補(bǔ)市場化的缺陷和不足。

(2)要根據(jù)住房發(fā)展所處階段決定住房保障方式。在住房嚴(yán)重短缺時(shí)期，應(yīng)當(dāng)采取最有利于刺激住宅供給、加快住房建設(shè)的政府直接建房方式；在住房供求關(guān)系比較緩和時(shí)期，應(yīng)采取房租補(bǔ)貼方式，可更有利于減少保障資金支出。

(3)住房保障必須有助于社會階層融合而非人為擴(kuò)大差距。小康進(jìn)程中的住房問題不僅是居住問題或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。而且是社會發(fā)展問題。住房保障制度不但應(yīng)有解決短期問題的考慮，更應(yīng)有長期持續(xù)的目標(biāo)，在考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加入社會發(fā)展的目標(biāo)，切忌將低收入者社區(qū)建設(shè)成為城市中的新“貧民窟”。

2.2合理構(gòu)建住房保障的水平和階段性目標(biāo)

要在對城鎮(zhèn)居民居住情況和收入情況進(jìn)行詳細(xì)普查，并對未來住房需求進(jìn)行預(yù)測基礎(chǔ)上，按照居民實(shí)際負(fù)擔(dān)能力和各地財(cái)政的不同情況，明確劃分住房社會保障的范圍，分階段制定住房保障政策和制度的“路線圖”。基于我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力的差異，住房供應(yīng)類型應(yīng)多元化。原則上，對有能力負(fù)擔(dān)住房支出的高收入人群，應(yīng)當(dāng)通過市場運(yùn)作解決住房問題；對有部分能力負(fù)擔(dān)住房支出的中等收入，政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)援助；對低收入、最低收入和沒有收入的人群，政府必須全部包起來。收入線的劃分必須明確和透明，不能存在所謂的“灰色收入”的成分，并要隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。

需要強(qiáng)調(diào)的是，政府援助的對象不應(yīng)當(dāng)僅僅是當(dāng)前具有“城市身份”的居民，還應(yīng)包括已經(jīng)長期居住在城市的“農(nóng)民工”。

2.3建立健全住房保障管理機(jī)構(gòu)和管理機(jī)制

(1)住房保障要由法定專門機(jī)構(gòu)來組織運(yùn)作。實(shí)施住房保障是一項(xiàng)綜合性、長期性、專業(yè)性的工作，必須要有一個(gè)法定的專門機(jī)構(gòu)來組織實(shí)施。

(2)要建立個(gè)人收入和房地產(chǎn)檔案，進(jìn)一步健全準(zhǔn)入和退出機(jī)制。

(3)要規(guī)范廉租房供應(yīng)制度。一是要使廉租房制度成為住房保障體系的主要內(nèi)容，為廉租房制度建立以財(cái)政資金為主渠道的制度性的穩(wěn)定資金來源，把廉租住房制度建設(shè)納入政府目標(biāo)責(zé)任。要逐步提高廉租房覆蓋面，將廉租房的申請條件逐步放寬至中低收入家庭。二是建議采取住房券的形式將租金補(bǔ)貼直接發(fā)放給廉租房家庭，給承租的家庭更多的地域選擇權(quán)。三是廉租房標(biāo)準(zhǔn)一般不應(yīng)超過本市平均住房水平的60％，要每年進(jìn)行一次補(bǔ)貼資格和標(biāo)準(zhǔn)核定。

(4)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)制度，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度創(chuàng)新，建議對經(jīng)濟(jì)適用房采取由政府主導(dǎo)的封閉運(yùn)作模式。

(5)規(guī)范限價(jià)商品房制度。限價(jià)商晶房推出時(shí)也要注意以下幾個(gè)問題：一是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房與一般商品房要形成合理的價(jià)格結(jié)構(gòu)。二是適當(dāng)控制限價(jià)商品房的總量。三是做好限價(jià)商品房供應(yīng)對象的界定工作，建立健全監(jiān)督機(jī)制，做到公平、公開、公正。

2.4要逐年提高財(cái)政對住房保障的投入，提高保障性住房供應(yīng)能力

住房保障體系的正常運(yùn)作，需要足夠的資金支持，其中，財(cái)政支付能力是保持住房保障制度運(yùn)行的基礎(chǔ)性因素。(1)要建立土地出讓收益“反哺”住房保障的機(jī)制，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)要確保按土地出讓收益的20％提取住房保障資金，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)提取比例應(yīng)不低于10％，并逐年提高提取比例；(2)將住房保障資金需求納入公共財(cái)政預(yù)算支出之中，根據(jù)中低收入居民的需求和財(cái)政支持能力，逐年提高住房保障經(jīng)費(fèi)預(yù)算水平；(3)接受社會捐贈，發(fā)行住房福利彩票等，對于社會各界自愿向政府及有關(guān)部門捐贈用于城鎮(zhèn)住房保障的資金實(shí)行稅收優(yōu)惠政策；(4)住房公積金增值收益扣除必要費(fèi)用后全部用于住房保障。國家要運(yùn)用各種手段來縮小由于發(fā)展水平不同而形成的地區(qū)差異，如通過轉(zhuǎn)移支付和稅收返還等方式增加對貧困地區(qū)的住房建、改造補(bǔ)助。

住房保障體系的運(yùn)轉(zhuǎn)是長期的，政府要根據(jù)需要和資源，做出長期發(fā)展規(guī)劃，確保長期有充足的房源供應(yīng)。(1)由政府籌資建設(shè)，選定合適的地塊，以項(xiàng)目招標(biāo)的方式委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)，這類性質(zhì)住房的土地使用權(quán)以空轉(zhuǎn)的方式歸住房保障機(jī)構(gòu)，在出售時(shí)逐步收取地價(jià)；(2)由開發(fā)商代建，在住宅用地土地使用權(quán)出讓時(shí)，要求開發(fā)商代建一定數(shù)量的合適小房型，政府以成本加一定的利潤率收購；(3)收購爛尾樓進(jìn)行改造；(4)在二、三級市場上運(yùn)用市場手段進(jìn)行房源收購，包括產(chǎn)權(quán)收購和租賃權(quán)收購；五是政府以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式，獲取部分住房的所有權(quán)；六是現(xiàn)有公有住房。

與此同時(shí)，政府可以運(yùn)用間接方式，通過出臺一些融資政策，實(shí)施稅收減免。甚至財(cái)政補(bǔ)貼的手段，鼓勵企業(yè)按照不同需求，建造不同層次的住房，并不斷提高管理水平，降低建造和管理住宅的費(fèi)用。

2.5加快住房保障制度法制建設(shè)

住房保障體系建設(shè)是一項(xiàng)涉及社會面廣、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，除了需要政策先行先試和逐年計(jì)劃外，更需要把行之有效的政策經(jīng)驗(yàn)上升為法律法規(guī)，從長規(guī)劃。確保住房保障體系依法規(guī)范、長期可持續(xù)發(fā)展。

2.6大力發(fā)展政策性住房金融

要進(jìn)一步發(fā)展政策性住房金融，創(chuàng)新和健全住房公積金制度，積極開展住房儲蓄和政府貼息住房抵押貸款，完善政策性貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中、低收入居民申請貸款的門檻，增強(qiáng)其購房能力，促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。