樓市變局

陳嘯天

幸福是相似的,但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產企業,而后半句適用于描述2008年下半年的房地產企業

2007年房地產市場經過了前一階段的調控壓抑后,需求短時間內爆發,成交勢頭迅速回轉變熱。然而,好景不長,2008年初以來,全國市場驟然滑入低谷,直至2009年年初,被壓抑了一年之久的購房需求重新釋放,引燃了2009年的樓市火爆。

樓市嬗變:熱-冷-熱

進入2009年以來,國家救市政策效果初顯,各城市的樓市成交逐步回升,減價優惠逐漸減少,提價現象屢見不鮮,到了5月份全國市場出現了全面回暖態勢,上海等城市創下了2008年以來的成交新高,全國房價也呈現普漲態勢。

同時在經濟逐步復蘇,通貨膨脹預期不斷增強的背景下,投資客紛紛進入房地產市場,推動了高檔住宅、別墅產品等投資性物業的熱銷。

從2009年上半年的成交量來看,多數城市同比大幅上升,合肥、海口與去年同期持平,主要是因為這兩個城市受全國市場低迷影響較小,去年下半年當地市場才逐步下行。

尤其是5月份,全國市場成交高漲,相比2008年和2007年的月均成交值來看,絕大部分城市的成交量都出現較大幅度的回升,說明市場已經全面回暖。其中杭州、無錫、成都等城市當月成交量相比2007年月均成交量的增幅超過了100%。

在市場回暖的推動下,2009年成交屢攀新高,市場存量則不斷下行。從2009年5月底商品住宅的存量來看,在連續多月市場回暖、成交回升的情況下,除了長春由于當月供應大幅攀升使得存量與上月基本持平外,其他多數城市的存量都不斷減少。依照目前的成交走勢,多數城市的存量基本上在幾個月內就能去化,若未來新增供應跟不上需求,有可能引起市場供不應求的矛盾,價格有進一步上漲的可能。

隨著市場的回暖,成交持續火爆,今年以來商品住宅的價格也不斷上升。深圳、廣州等華南城市在年初率先出現了新一輪漲價。到了4、5月份,這一輪漲價風潮席卷到全國各地,多數城市的項目出現普漲現象。

尤其是上海、北京等一線城市,項目價格的漲幅較大,如上海的慧芝湖花園、深圳的圣莫麗斯花園等樓盤的價格均創下了開盤以來的新高。

二三線城市的價格表現則較為多樣化,長春、大連、常州等城市房價較為穩定;重慶、成都、蘇州、寧波等城市的房價微漲;而西安、濟南等個別城市還有部分樓盤價格出現小幅下調的現象。

從項目來看,隨著市場回暖,全國各地的項目借勢漲價,與最低點相比,漲價幅度在5-25%之間,個別樓盤漲價幅度達到40%左右。

多數樓盤在2008年下半年、2009年初達到了項目價格的最低點。這些樓盤在2008年市場低迷時進行降價銷售且降幅較大,取得了不錯的銷售業績。當市場回暖時,開發商重新提價,項目銷售價格逐步回漲,但仍獲得了客戶的認可,銷售業績不俗。

政策嬗變:緊-松-漸緊

2007年為了抑制過度需求、穩定房地產市場,相關政策逐步收緊;2008年為了扶持房地產發展,復蘇經濟,政策不斷放松;2009年房地產市場逐漸回暖,為了保證平穩發展,抑制過度需求,相關政策已經顯現漸緊的苗頭。

從2009年上半年來看,政策松中有緊。經歷這一輪次貸引發的前所未有的金融危機,全球經濟陷入低迷,我國經濟也于去年四季度出現了迅速下滑,房地產市場落入低谷,量價低迷。在此背景下,國家在今年上半年的主要目標是防范通貨緊縮,保證經濟增長,穩定宏觀經濟形勢。因此今年國家在落實前期政策的基礎上,出臺了不少扶持開發商的寬松金融政策。

總體看來,上半年的政策主要有如下幾個方面:

一是擴大投資,拉動經濟增長。4月15日,國務院推出第三批中央投資計劃,包括配合十大重點產業調整振興規劃實施、推進結構調整和自主創新的項目。隨著第三輪投資的下達以及前幾輪投資逐漸進入操作階段,對經濟的拉動效應會逐漸顯現出來。

二是明確房地產行業的支柱地位。在3月5日的“兩會”政府工作報告中,提出“要采取更加積極措施穩定房地產市場,穩定房地產投資。” 預示著政府會采取更加積極有效的政策措施,穩定市場信心和預期,穩定房地產投資,推動房地產業平穩健康有序發展。盡管房地產行業落選十大產業振興規劃,但其支柱性的地位不容動搖。

三是保持寬松的信貸政策。3月26日、4月23日,銀監會連續發布工作指導意見,要求各信貸機構保持適度的寬松信貸政策。房地產行業作為資金密集型行業,信貸的寬松與否很大程度上影響著行業發展,銀監會的表態對于房地產而言是一個重大利好,房地產開發企業以及購房者對資金的需求將得到有效保障,對促進宏觀經濟及房地產業穩定增長將起到決定性的作用。

4月29日,國務院提出調整固定資產投資項目資金比例的意見。5月27日,國務院公布固定資產投資項目資本金比例調整結果,將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。這成為近幾年來扶持企業力度最大的政策,有望調動開發商的投資積極性,拉動房地產市場投資,增加房地產市場的供應量。

3月份開始經過了一波樓市“小陽春”后,房地產市場出現了新的矛盾:房價再度出現快速上漲,部分項目售價已創下新高,房價泡沫再度膨脹;大量資金融入樓市,導致市場重新出現供不應求,再現開發商捂盤惜售的現象。在此背景之下,國家對房地產市場的政策著力點悄然發生轉變,扶持開發企業、促進投資、增加市場供應量成為重心。而再次提及的土地增值稅、物業稅也暗示了未來政策有可能適當收緊。

環境嬗變:復蘇-隱憂

2008年的房地產市場籠罩在世界金融危機之下,救市政策的紛紛出臺正是說明了經濟環境達到谷低。大力扶持政策措施出臺后,2009年中國經濟逐步復蘇,雖然各項經濟指標仍持續走低,但較去年已呈現明顯向好的態勢。近幾個月,部分經濟指標出現反復,復蘇的背后仍存隱憂。

2009年上半年國家對宏觀經濟的刺激政策繼續發揮效果,宏觀經濟整體呈現出“內熱外冷”的特征:國內投資、消費增長顯著,汽車、房地產等行業銷售持續井噴。從這幾個行業來看,我國經濟似乎并未受到國際經濟危機的影響;但由于外部經濟環境的繼續低迷以及國內經濟增長方式轉換尚未完成,當前宏觀經濟發展依然存在著不和諧的信號,外貿出口繼續下滑,使得國內經濟增長喪失一個重要引擎,并導致與之相關的行業陷入低迷仍無法自拔,也拖累了我國的工業生產。

宏觀經濟的持續內熱,使得資產價格上漲存在不確定性,對未來通脹形勢形成了一定壓力,致使目前對市場通脹的預期有所抬頭。而且投資的高速增長、信貸的大規模放出、經濟復蘇的預期以及國際上挽救危機、刺激經濟以及美元貶值帶來的全球流動性泛濫,更是強化了市場對通脹的預期。在流動性比較充足的情況下,如果把握不好,就容易出現2006年以后的房市股市交互推動、持續升溫的狀況。但是從目前的情況來看,CPI、PPI仍處低位,投資需求和消費需求,特別是民間投資始終沒有被激活,實體經濟的復蘇仍需時日。這些都不足以支持通脹預期的形成,因此,一段時間內出現通貨膨脹的可能性非常小。

基于此,我們對通貨膨脹預期應有正確認識,對實體經濟復蘇仍需要耐心,對目前形勢下存在的隱憂應有清醒的認識,對未來經濟存在的風險應保持警惕。

企業應變:潰敗-出擊

幸福是相似的,但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產企業,而后半句適用于描述2008年下半年的房地產企業。

回顧2008年下半年房地產企業在市場面前的潰敗,可謂一言難盡:硬扛著不降價者,銷售回款停滯;大張旗鼓降價者,卻被當地政府喝止;要么按部就班補充土地儲備,要么堅定采取土地儲備“0”新增;急于拋售持有型物業卻拋不掉者有之,試圖抄底又不敢抄者亦大有人在……在房地產大調整面前,多數企業如散兵游勇般大撤退。

2009年房地產市場的迅速轉好令房地產企業猝不及防,突如其來的幸福引發的卻是一致的動作:先是對回暖的狐疑,然后是加速推盤,最后是舍棄成交量,將價格拉高。

由于2008年上半年和2009年上半年市場環境的大相庭徑,2009年上半年克而瑞·研究中心監測的30家企業在土地市場上的表現也明顯遜色于去年同期。經歷了2008年市場下行后,30家開發企業均持謹慎態度,2009年上半年土地市場表現為一季度市場冷清,1-2月份合計僅成交5幅土地,3月份甚至沒有成交。盡管在土地成交量上,今年上半年明顯低于去年上半年,但是隨著市場回暖態勢的進一步加深,30家企業新增土地儲備的意愿逐步加強。在今年第二季度各地土地市場成交開始活躍,眾多知名企業如萬科、綠地、世茂、金地和華潤置地等紛紛出手拿地,爭相競標、高溢價、高地價狀況頻現。一是由于市場進入回暖通道,企業對于市場判斷的假設前提發生變化;二是良好的銷售業績使得企業回籠資金加速,加上銀行信貸的逐步放開,企業可以用于擴張土地儲備的資金充足。今年上半年30家企業新增土地投資金額約271.33億元,其中6月份合計成交金額約139.3億元,占上半年企業總投資額的51.34%;5月及4月成交土地金額分別達到約93億元和24.5億元,分別占總量的34.28%和9.03%。(見下表)

今年上半年的房地產市場從低迷的去年走出之后,便在短期內給整個行業帶來了回暖的信息。從1月開始,30家企業新增推案量便開始不斷增加,3月以后30家企業推案量保持了近20,000套左右的供應。在3、4和5月連續三個月的高位供應之后,6月,30家企業雖然還是以超過15,000套的供應來滿足市場需求,但是供應量較前3個月明顯下滑。通過CRIC系統數據監測發現,6月30家企業共有84個項目有新增供應,其中可監測的76個項目中共推案16,573套房源,較上月減少4,289套,環比下降20.56%。

和推盤量增加相對應的是,2009年上半年30家企業銷售情況,自2月份以來各企業銷售額迅速上揚,回暖態勢不可擋。在房地產良好的市場環境推動下,30家企業上半年的銷售額均出現較去年同期不同程度的增長,萬科、中海外和保利僅用半年時間實現銷售額超200億元;綠城、富力、世茂房地產、雅居樂和華潤置地半年的銷售額也已超出100億。除了在半年時間內快速完成超百億銷售額的企業之外,其他企業也表現出良好的銷售態勢,例如龍湖地產上半年完成銷售金額近95億元,銷售面積近120萬平方米。這兩項指標創下了企業成立15年以來同期最佳銷售;首創置業也以銷售額50億元、銷售面積52萬平方米,創歷史新高。

回升趨勢有不確定性因素

基于2009年上半年樓市的各項良好表現,我們預測,下半年房地產市場整體預期良好,回升趨勢不改。但由于市場存在不確定性,回升道路可能較為曲折,企業需持謹慎樂觀態度。

對于總體大勢,我們的判斷是下半年市場整體顯現良好發展態勢,但這是基于政策環境不變的前提下所做的判斷,由于存在經濟、政策、需求、企業四個方面的矛盾,將使得市場回暖的道路較為曲折。隨著近期企業加大新開工力度,預計市場將可能在三季度出現供應放量的狀況,房價則在通脹的預期下保持高位,在價格高漲的壓力下,成交相比二季度將有所下滑;四季度在經濟逐步復蘇的背景下,供求逐步走穩,價格也將平穩運行,市場穩步走好。因此企業對于后期市場應保持樂觀且不乏謹慎的態度。

基于復雜的國際國內經濟環境,我們判斷:“V”型走勢下房地產政策可能收緊。如果下半年宏觀經濟增長能延續回升走勢,呈現我們期望的“V”型走勢,而房地產市場繼續二季度的快速攀升,我們預計房地產政策將有所收緊,目前的稅費減免、貸款利率優惠政策可能將逐步取消甚至上浮,同時,土地增值稅等當前討論的政策可能逐步實施。

“W”型走勢下房地產政策仍將以寬松為主。而如果下半年宏觀經濟二次探底,出現我們所不愿意看到的“W”型走勢,則為了保證宏觀經濟增長,政府對房地產業將更為倚重,政策環境將繼續寬松,同時,也不排除出現新的鼓勵扶持性政策出臺的可能性,尤其是房地產建設速度將加快,以此增加供應,同時起到抑制房價進一步大漲的作用。

在宏觀經濟、政策背景存在較多變動的情況下,我們預期下半年房地產市場走勢將可能出現波動,二季度單邊上漲的強勢行情將有所轉變。但市場整體上升的趨勢不改,市場有望在波動中逐步趨向穩定,因此政策調控總體還是根據市場的變化適度靈活調整。

注:本文觀點僅代表個人。

作者為克而瑞(中國)研究中心總經理