商業地產　宜家的新砝碼

馮嘉雪

英特宜家在中國商業地產市場邁出了自己的第一步,或許還將幫助他的姊妹公司(宜家家居)在危機中度過難關

當中國的商業地產已被各路資本競逐得熱火朝天時,一個熟悉而又陌生的面孔忽然出現在眾人之前。

2009年7月27日,宜家集團亞太區總裁杜福延宣布,他們已成功拍下位于北京市大興的西紅門商業綜合區二期用地,未來將對此地進行綜合開發并建立一個大型購物中心。

據悉,此次購得該土地項目的外資公司實為“英特宜家”。宜家中國區公關經理許麗德告訴《中國新時代》:“英特宜家集團與宜家集團是姊妹公司,均由同一個創始人創立?！迸c后者主要做家居零售不同,前者主營大型購物中心,“目前英特宜家已在歐洲的50多個國家建立了shopping center,運行狀況良好?！?/p>

7月29日,北京英特宜家置業有限公司的名稱出現在商務部公布的“完成備案的外商投資房地產企業名單”中,由此,英特宜家成為北京市第一家通過“招、拍、掛”獲得商業地塊的外資公司。

當記者詢問英特宜家為何選擇在這個時機進入中國時,許麗德立刻敏感地表示:“這與經濟危機無關!其實為了找到合適的地塊,英特宜家已經在中國考察好幾年了?！?/p>

盡管初來乍到,但英特宜家的胃口并不僅僅限于北京這樣的一線城市,許麗德透露,此前英特宜家已在無錫買下了一塊地,而在武漢,他們也有同樣的購買意向,只是目前尚未敲定具體位置。

自從1998年進入中國,宜家的發展速度一直比較緩慢。雖然許麗德表示金融危機對他們的影響并不大,宜家下一步還是會繼續在中國市場擴張,但2008年中國房地產尤其是住宅市場的低迷,自然對宜家的銷售帶來不小的影響。而英特宜家進軍的商業地產項目,雖然耗時較長、耗資較大,但遠期來看,利潤回報將更加可觀。

隨著經濟的日漸回暖,中國商業地產的前景不斷趨好。同時,宜家家居亞洲最大的旗艦店也將落戶于新建的購物中心之內,英特宜家的出手不僅使他們在中國邁出了第一步,也許還將幫助他的姊妹公司在危機中度過難關。

未來的黃金地

與業內很多人士的臆測相反,英特宜家在北京的“尋地之旅”并非是想象中那般隨心所欲。“在北京地區,并不存在說有很多個地塊可供我們選擇,事實上只有大興這塊地可以讓我們來做。”許麗德表示。

近幾年,商業地產項目日益受到外資房地產和投資公司的青睞,隨著競爭的加劇,想要拿到一線城市的黃金地塊也越來越難。因此,宜家中國區副總裁吉麗安感嘆,“找地是我們在中國開店的最大挑戰?！?/p>

據悉,為了找到合適的開發地塊,宜家已將北京各區搜索了一遍,而在今年年初,宜家亞太地區總裁杜福延以及中國區高層便開始與大興的領導就項目開發等事宜進行過交流。在對人流、物流、消費能力等綜合因素考察之后,宜家最終下定決心。

2009年7月23日,英特宜家以7.9億元的競拍底價,獲得了北京大興區西紅門商業綜合區二期項目用地,目前該地塊的規劃建筑面積為30.4萬平方米,折合樓面價2599元/平方米。

雖然如許麗德所言,英特宜家最終選擇大興這個地塊似乎是無奈之舉,但從2009年上半年中國眾多房地產公司對大興地塊爭奪的激烈程度來看,宜家的選擇將帶給其意外的驚喜。

2009年7月6日,經過激烈的競拍,上海綠地集團以30.25億元競得大興黃村19號商業金融混合用地和20號居住項目用地,根據最終成交價格計算,該地塊的樓面地價約為6605元/平方米,成為大興的新“地王”。隨后,大興黃村新城北區2號地則被保利地產以16.3億元拿下,折合樓面地價約7248元/平方米,再次刷新了大興區的樓面地價紀錄。

由于地處南城,大興的發展一直受交通網絡的制約而較為遲滯。隨著近兩年軌道交通建設的開工,北京市南三環至南六環交通條件的日臻完善,大興的商業開發價值也逐漸顯露出來。除了交通短板的剔除,北京市政府“東擴南移”的城市規劃戰略也讓越來越多的投資方將目光聚焦于大興。

今年上半年,大興區政府加大了土地供應的力度。據統計,在截至6月24日的2009年上半年,大興區已成交19宗工業用地,成交土地面積81.04萬平方米,規劃建筑面積高達 125.90萬平方米;5宗商業用地,土地面積18.66萬平方米,規劃建筑面積43.44萬平方米。

毫無疑問,在大興的所有地段中,位于地鐵商圈的黃村區域由于緊鄰市區和商業中心,最具商業開發價值。今后北京天壇醫院、北京市設計產業園區、生物醫藥產業基地等在周邊的落戶,也必將帶動其人氣和商業氛圍的提升。

英特宜家此次拿下的土地正位于地鐵大興線西紅門的位置?！氨本┑陌l展非常快,前景規劃也很好,人們的消費水平提高很快,越來越多的人需要像宜家這樣的大型購物中心,我們把亞洲最大的店建在北京大興,表明了宜家對北京、對中國經濟的信心。”在獲得這塊土地后,杜福延說。

已有業內人士估計,隨著明年大興地鐵線路的開通,沿線的置業需求將被拉動,相關區域的投資價值也會不斷增加。盡管自己購買土地并進行商業開發會比較耗時、費力,但英特宜家的遠期回報也將十分可觀。

復制宜家模式

除了商業開發價值,由于大興一直缺乏大型綜合購物中心,英特宜家的到來也將填補這一空白。此前有消息稱,該項目工程將于2010年7月開工,2012年7月竣工。但許麗德表示,他們目前并沒有給出具體的開工建設時間表,“其實我們拿下土地只是第一步,下一步還要辦理各種手續,至于招商等問題目前還沒有考慮到?！?/p>

據悉,為了更好地進行商業地產項目的投資與開發,英特宜家專門在中國注冊成立了英特宜家置業有限公司。今年年初,原宜家中國區財務經理兼共享服務中心經理丁暉被調至這家新公司擔任董事總經理一職。

在完成人事布局并已在北京、無錫拿下兩塊地后,英特宜家也將揭開它在中國的神秘面紗。截至目前,英特宜家已在歐洲的50多個國家建立了shopping center(購物中心),且發展狀況良好。

“英特宜家shopping center的最大的特點就是自己拿地并自行建設?！痹S麗德告訴記者,與同行業相比,英特宜家并沒有太大的區別,但其最大的特點就是每個英特宜家的shopping center中肯定會有宜家家居。

此次落戶于北京大興的英特宜家也不例外,杜福延已公開表示,這家大型購物中心將包含宜家家居亞洲最大的旗艦店——也將是全球第二大店,僅次于位于瑞典的全球第一大店斯德哥爾摩店。

作為一家創立于瑞典的家居用品企業,宜家的經營理念是“提供種類繁多、美觀實用、老百姓買得起的家居用品”。在歐美等發達國家,宜家把自己定位于面向大眾的家居用品提供商。其產品由于價廉物美、款式新穎等特點,受到眾多中低收入家庭的歡迎。

然而宜家在進入中國市場之初發現,由于中國的人均消費水平較低,低端家具廠商的競爭已十分激烈,與此同時高端家具又少人問津,因此宜家將目標人群劃定為那些大城市中相對富裕的階層,將中國市場定位于“想買高檔貨,而又付不起高價的白領”。因此,宜家家居的產品在保持價格優勢的同時,也不乏精美耐用等特點。

雖然英特宜家并未對其在中國的定位以及招商等事宜予以公布,但不難推測,其定位應該不會與宜家中國有太大的差異。尤其在北京,宜家家居已在四元橋有一家門店,很多白領已經習慣在下班后或周末空閑時自駕前去購物。吸引他們的,不僅僅是宜家的產品,而是它代表的一種生活方式——簡約、清新和自然。

截至目前,宜家家居已在全球擁有301家分店,在中國的分店數量為7家,所在城市分別為北京、廣州、深圳、大連、上海、成都和南京。

英特宜家除已在北京、無錫購得土地之外,還準備在武漢購買土地。

英特宜家在中國的進軍路線,似乎看不出任何規律,但他們也有自己的苦衷,“現在對于我們來說,首先是找到能夠適合英特宜家進行商業開發的地塊,這是最關鍵的。”許麗德說。言下之意,他們即使在中國定下了發展路線,也很難在短時間內找到他們想要的合適地塊。但無論如何,英特宜家在中國的發展意向已十分堅定。

宜家自從1998年進入中國以來,一直被外界詬病發展速度過慢,而英特宜家此次進入中國市場不久,就已將3座城市鎖定為目標。同時,英特宜家籌謀落戶的無錫、武漢對于宜家家居而言,正好也是空白點。因此,姊妹公司在中國的布局無疑也將帶動宜家家居的發展。