樓市仍是政策市

楊正蓮

在宏觀調控的慣性預期下,市場對政策變化極為敏感,而業界認為,今年的房價上漲就是典型的政策市

北京房價終于下降了。

“一個月就降了40萬!”回想起看房經歷,北京市民楊易暗自慶幸沒有輕易出手。

楊易8月份就開始在西二旗看房了,當時心儀的一套三居室需要260萬。隨后他卻發現,這個房子的價格在9月底的時候竟然降到了220萬元:“同一個小區,同樣的戶型,同樣的面積,而且樓層更好,離地鐵也更近!”10月7日,面對《中國新聞周刊》記者時,楊易還覺得有點不可思議。

北京房價下降并不是楊易一個人的發現。中國不動產研究中心的數據顯示,9月的北京商品住宅市場出現了成交均價半年內的首次下跌,而新開盤價格上漲幅度也開始回落,成交量出現了連續第三個月的下滑。而深圳、廣州、上海等地的樓市交易量同期都在下滑。

人們發現,今年以來上演了過山車一般炫目的上漲行情后,全國樓市交易終于趨于平穩,就連傳統的銷售旺季9月,也沒能重現昔日的輝煌。

金九銀十不再

傳統的“金九”沒有如期出現,而國慶黃金周的慘淡交易也讓人們不敢對“銀十”抱有希望。

所謂的“金九銀十”是指,在秋高氣爽的9月份和10月份,人們的消費心理比較松動,投資心情也有所沖動,家庭消費明顯增加,而房地產市場的開發商此時也會集中推盤,從而形成樓市交易高峰。今年的國慶節和中秋節重疊,形成一個為期8天的小長假,業內普遍認為這個“黃金周”的交易情況將是10月份樓市的風向標。

美聯物業北京公司市場部總監張大偉,從9月下旬就張羅著接待國慶掃樓團了。就在想要換房的北京市民楊易在西二旗看房的8月,香港上市公司美聯物業就續接到山西、河北、港澳臺等地旅游團預約協助看房。而中原地產、鏈家地產等房屋中介也在同期忙于外地來京看房預約以及內地赴港掃樓。“很多置業顧問選擇了輪換到節后休息。”張大偉如此向《中國新聞周刊》描述業界對于國慶黃金周的重視。

這些有備而來的看房團并沒有給張大偉和他的同事帶來太多驚喜,盡管他以市場總監的身份親自參與接待,但是成交量卻不盡如意:“也就是十幾套的樣子吧!”10月9日,還在忙于做市場分析的張大偉顯得有些不甘心。

在商品房價格連續幾個月攀升的背景下,張大偉接待的這些旅游置業的看房團更加青睞二手房。而北京美聯物業市場部數據統計也顯示,在9月的置業市場需求調查中,有超過六成的人首選二手房。“在目前的市場住宅成交比例中二手房已經占據65%以上,而且這一差距還在進一步拉大。”張大偉說。

然而,整個國慶8天假期,北京二手房總成交量也只有304套,其中住宅為294套,“今年的國慶黃金周北京樓市不僅沒有出現往年的火熱情況,甚至基本進入休眠期,市場成交銳減。”張大偉統計后發現:“成交均價更是比9月均價下滑了500元每平米。”

此間,在深圳、上海、昆山、蘇州、成都等城市都按“慣例”舉辦了房展會,但交易量均為近年來新低。

業界對此并不覺得意外。中國指數研究院指數研究中心副總經理張化學就認為:“我并不覺得這有什么可怕的,因為前幾個月成交量確實比較高,透支了一部分未來的購房需求,現在出現的是一個正常的變化。”

張化學所說的“前幾個月成交量確實比較高”,是指在寬松信貸和交易環節政策優惠等因素作用下,今年3月以來的房價上漲,成交量推高,而開發商也頻頻以“天價”儲備土地的炫目景象。

然而,宏觀經濟尚未全面回暖,不斷攀升的房價終于不堪持續。“今年前8個月漲幅遠超2007年全年漲幅,房價短期暴漲,大部分需求已無力進入商品房市場。” 北京美聯物業市場部總監張大偉告訴《中國新聞周刊》。而2007年是公認漲幅最為猛烈的一年。高價打壓之下,北京、廣州、深圳等地從5、6月份就開始出現成交量回落的勢頭,并于7、8、9月連續下調。

北京市民楊易恰好在這個不斷下行的市場中琢磨換房,并在一個多月的時間里,見證了同一個小區同樣品質的房子從260萬,一直降價到248萬,并于9月底降到220萬新低的過程。然而,并不是所有的樓盤所有市場都有這么大幅度的降價。“房價依然奇高。”就連北京美聯物業市場部總監張大偉也這么認為,“10月的樓市必然開始成交量及成交價格的下滑。”

“長期來說,買房投資收益還不如定期存款”

不同于去年資金鏈緊張時的誠惶誠恐,得益于中央宏觀調控中“適度寬松”的貨幣政策、如今手握大把資金的開發商,明顯不再有降價銷售的壓力。

10月9日,克而瑞(中國)信息技術有限公司與中國房地產測評中心共同發布《2009年三季度中國房地產企業銷售排行榜》,其中有16家房企銷售超過百億,多數企業2009年前三季度的銷售金額已然超過2008年全年的90%以上,綠城房地產集團有限公司和華潤置地有限公司更是超過2008年全年銷售額的193%。

基于對市場的良好預期,開發商加大了推盤力度。北京10月份預計將有近50個項目陸續進入市場,除了入市的新盤項目數量創下近期新高外,已確定開盤并公布價格的項目整體開盤均價高達約17000元/平方米,遠高于9月份已開盤項目的16166元/平方米的整體均價。

然而,開盤項目價格偏高,導致產品性價比降低,這在9月份的時候已經顯露。據亞豪機構統計數據顯示,9月開盤的48個項目整體銷售率僅為35.5%,環比8月的整體銷售率下降了約15個百分點。

這部分被擠出商品房市場的購買需求,一部分選擇了觀望,一部分轉移到二手房市場。據美聯物業市場部調查顯示:在三季度購買二手房人群中,購房主要用來投資保值或自住兼投資的達到了65%,比二季度上漲了一倍以上。

不過,北京美聯物業市場部總監張大偉認為,從樓市現在的租售比來看,二手房、商品房出租分別大概需要41年、50年才能回本,年收益僅2.5%～2%,而現在的定期年利率為2.25%,“長期來說買房投資收益還不如定期存款”。張大偉的判斷在國慶長假期間只看不買的掃樓團中得到了印證,這些聲明更看重保值升值功能的看房團并沒有多少人真正簽約成交,“利潤空間已經太小了”。

而“全景證券分析師”的監測數據顯示,十一黃金周的前一周,地產類個股成為資金出逃急先鋒,房地產開發經營板塊凈流出27.14億元。“由于目前正處于地產行業的僵持期,從機構和基金的出逃也可以看出,其對于現市預期較低。” 豐潤世紀地產分析師戴曉光認為。

房價還是有走高的危險

盡管沒有降價壓力,隨著銀行信貸收緊,開發商此時也開始謹慎。

10月11日,在杭州城區的土地拍賣現場,綠城房地產集團有限公司以低于市場預期的價格競得52號喜得寶地塊,折合樓面價20963元/平米。該地塊地理位置得天獨厚,備受關注,綠城房地產集團有限公司老總此前曾揚言:“2.5萬/平米要拿,3萬/平米也要拿。”評論界認為,與此前狂飆突進的爭相“搶地”相比,宋衛平在幾乎沒有競爭的情況下輕松拿地,表明開發商正在回歸理性。

受寬松信貸和樓市回升影響,地產商頻頻高價拿地,但土地儲備轉化為新開工的狀況并不理想。1～8月,全國完成房地產開發投資21147.3億元,同比增長14.7%,增幅比1～7月提高3.14個百分點,比去年同期回落14.4個百分點。有專家認為,應該進一步提速保障性住房建設,以此帶動新建商品房開工率的復蘇。

中國指數研究院指數研究中心副總經理張化學,在認真考察了中國保障性住房的發展歷史和現狀后認為:“政策性住房并沒有跟著市場起來,住房問題的矛盾還是很嚴重。”中國人民銀行最新發布的第3季度全國城鎮儲戶、企業家、銀行家問卷調查結果顯示, 居民對房價滿意度下降,有超過六成(65.2%)的城鎮居民認為當前房價“高,難以接受”。

在張化學看來,要解決住房問題,首先得明確老百姓的住房是靠市場還是靠公共住房:“從國際經驗來看,肯定是兩者相結合,這就需要界定市場和政府保障的比例。”他向《中國新聞周刊》記者表示:“政府保障30%的住房和保障70%的住房時,土地政策等都會有不同的要求,需要有相應的保障方式和保障手段。而現在的政策目標很模糊,并且一直變化。”

“保障性住房沒有建起來的時候就得靠市場,這個時候的市場就不是純粹的市場,承擔了一部分保障性功能,因此需要調控,而調控的話又涉及到目標和手段,這樣所有的問題又交織在一起。”張化學認為,未來的房價還是有走高的危險,“而市場的大起大落并不利于行業的健康發展。”

在宏觀調控的慣性預期下,市場對政策變化極為敏感,而業界認為今年的房價上漲就是典型的政策市。據北京美聯物業市場部調查數據顯示:在9月抽樣的3000意向購房需求中,在除了最影響購房者的房價外,針對影響目前樓市的貸款政策、交易稅費及通貨膨脹的關注重視度調查中,首選貸款政策的比例占42%,第一次成為市場需求最關注的因素。

盡管政府各部門領導在不同場合釋放出穩定市場信心和預期、保持政策的連續性和穩定性等信息,但是一系列刺激房地產市場的優惠政策將在年底到期,包括房貸優惠、減免交易稅等政策的延續性已然是市場最為關心的問題。如果政策到期,到時伴隨各種稅費恢復,交易量必然下降,價格也將慢慢回落。

“未來的房地產走勢主要看政策會不會變化。”很多業內人士如此表示他們的“市場判斷”。而一心想要換房的北京市民楊易也不斷向《中國新聞周刊》記者求證:“二手房交易減免營業稅的優惠政策年底到期后,還能不能延續?”這直接關系到他將在什么時機、花多少錢,才能住進心儀的房子。

明年將會如何?盡管經濟復蘇和刺激計劃退出的討論已經風行很久,多位專家和業內人士在接受《中國新聞周刊》的采訪時,仍謹慎地表示:“那要看宏觀經濟環境,至少要等國家統計局第三季度數據出來。”野村證券10月12日的研究報告認為,中國的投資熱潮尚未見頂:“我們預期在2010年第二季度投資熱潮見頂之際,部分目前產能過剩的上游行業也將會出現短缺現象。” ★