樓市狂奔一年后

姜智鵬

10月份成交量的放大，與其說是“搶房”，不如說足“搶貸”

10月份樓市的突然火爆，讓龍輝覺得很沒面子。不久前，這個在上海擁有5家房產中介門店的小老板，才向本刊記者表達過成交慘淡讓中介行業面臨生存危機的憂慮。

預測落空的還大有人在。在美聯物業市場研究組的統計報告中，也出現了這樣的字眼——“上海樓市成交猛然回升”。

2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，環比前一周上升了56盤％。之后一周，上海商品住宅成交量又上漲了51.44％，達51.37萬平方米，逼近2009年6月樓市最高點，創下了17周以來的最高水平。

成交量猛然回升已成全國大勢。

10月12日到18日，在中國指數研究院監測的30個城市中，28個城市的樓市成交面積環比上升，其中，北京成交面積環比上漲44.47％，成交均價環比上漲17.39％。

廣州一手房簽約量較前一周上漲167.8％；深圳一手房和二手房成交量環比分別上漲43.5％和276.9％；二線城市漲幅更大，重慶、天津、成都的成交量分別環比增長252.32％、185.12％和102.39％。

放大的成交量，終于給已經被稱為“銀九鐵石”的“金九銀十”挽回了一些面子。導致成交量放大的兩個主要因素，“是救命仙丹還是興奮劑，還真不好說。”龍輝認為。

第一個因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25個商品住宅樓盤推新房源，新增供應量達41.15萬平方米，比近20周以來的平均水平高34.65％。

另一個因素，則是上海樓市中如今充滿著來自銀行、中介等多個途徑的“小道消息”：從2008年開始試行的部分優惠政策，在年底到期后將不再延續。

所以，10月份成交量的放大，與其說是“搶房”，不如說是“搶貸”——中國房地產經理聯盟秘書長陳云峰這樣告訴《瞭望東方周刊》。

搶搭政策優惠“末班車”

“我現在最主要的工作就是催，催客戶，催銀行，因為剩下沒幾天了。”龍輝說，業內盛傳的“小道消息”中，從2010年開始，“二套房貸利率一律上調10％，首套房貸7折利率年底取消”已經沒多少懸念，而上海“十四條”中涉及的稅費減免政策也將于年底到期，但政府卻一直沒有表態會否延續，這也讓龍輝隱隱覺得不妙，“現在二手房東是恐慌性拋盤，買主是恐慌性購買。”

以在上海購買一套總價100萬元、80平方米，購買滿3～4年的普通住宅為例，如果現行的優惠政策取消，單賣方所繳的稅費，將比現在多出近6萬元。如果再算上二銀行利率優惠取消，100萬房貸，貸30年的話，月供也要增加500多元。

這些優惠主要來自兩項政策，一是2008年12月的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，該政策明確了“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”，以及免征營業稅時，普通住房免征時限由5年降為2年，不足2年轉讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。

隨后上海公布的“十四條”，又規定“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅”；“個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅”；“購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20％”等優惠措施。

這些優惠政策，都將在2009年12月31日到期。“銀行方面的二手房貸款申請批復周期，都大大延長了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客戶都在拼命地趕時間。”龍輝說，在他接觸到的客戶中，幾乎超過90％是沖著優惠“末班車”來的。

“開發商和投資者都在擔心，政策紅利還能持續多久。”上海東方物產集團總裁王耀華告訴《瞭望東方周刊》，這樣的情況，全國很多城市都在上演。

“面粉”依然脫銷

但陳云峰覺得，即使現在政策風險已經出現，但中國樓市整體上行的趨勢卻沒有改變。最重要的一點是，雖然有些企業出于規避政策風險和年底回籠資金的考慮，已經圳大了推出新盤的力度，但整體供不應求的局面依然如故。

首先是土地供應量不足。

根據中原地產研究中心提供的數據，截至2009年9月，北京通過招拍掛方式完成住宅用地供應469公頃，僅完成全年1100公頃的供地計劃的43％；上海僅完成全年供應計劃的60％，為523公頃；而廣州、深圳的住宅用地供應還不到200公頃，只完成全年計劃的35％和23％。

而根據國家統計局的數據，2009年前三季度，全國房地產開發企業完成土地購置而積21451萬平方米，同比下降22.1％；完成土地開發面積16706萬平方米，同比下降6.6％。

投資方面，前三季度全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7％，增幅比1～8月提高3％，但比去年同期同落8.8個百分點。其中，商品住宅完成投資17582億元，雖然同比增長13.4％，比1～8月提高2.5％，但也比去年同期回落15.3％。

“2008年是沒錢開發，2009年開發商不缺錢，但卻沒有地。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，土地資源的日益稀缺，正使一線城市普遍面臨無地可供的狀態。

土地稀缺導致的一個極端情況，就是“地王”層出不窮。而“地王”不斷出現，又等于在不斷抬高“面粉”的價格。美聯物業上海區副總經理丁偉告訴《瞭望東方周刊》，在地塊的價值產業鏈中，地王的價格很快會成為重要參照，“人們只會說，半年前這里的地價水平是多少，而沒有多少人在意，那是‘地王的價格，當時比周邊的均價高出了多少。”

實際上，“地王”產生后，所在區域的均價會迅速上漲，來填補“地王”和當時均價的“價值洼地”。

2009年7月23日，金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王。同屬趙巷板塊的嘉城，2009年初的售價不到每平方米8000元，但在地王出現后，8月新一期樓盤的價格就達到每平方米13000元。

和趙巷板塊情況類似的上海寶山羅店板塊，年初成交均價在每平方米7C00元上下，也在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元。

“地王”的出現，“讓郊區很多樓盤價格翻了一番，這些樓盤，要么和地王是同一個區域，要么就是地理環境類似。”丁偉說，而這樣的價格，在不久之后，就會成為新的“基準價”。

“面粉”價格的不斷攀升，自然會分攤到“面包”上。所以，地王的出現，本身就是對房價最大的支撐。

就算是開發商群體，也感受到了“地王”的壓力。“現在出現地王的區域甚至是城市，我們都不打算投資了。”上海東方物產集團總裁王耀華說，“現在拿‘地王的要么是央企，要么是上市公司，央企玩的是國家的錢，上市公司玩的是資本游戲，一般的企業，玩不起。”

王耀華說，地王和地價間已經形成了相互推高的循環，“其實你去看看二三線城市，沒有地王的地方，房價就比較平穩。”

2007年在社會資金緊縮的情況下，縮量必然導致房價下跌，但目前的縮量，充其量卻只能降低房價上漲的速度，而不會改變房價上漲的趨勢。招商證券分析師賈祖國和孟群在一份行業報告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都將處于偏緊狀態。在這個期間，地王還將繼續涌現。

開發商“不差錢”

另一個支撐房價堅挺的重要因素，是資金的充裕。2008年的樓市危機，其實是由流動性和二套房政策的雙緊縮引起的，2009年以來樓市回暖，則是貨幣政策和購房優惠政策雙放松的結果。

也就是說，2007年導致樓市危機的主要因素已經不存在了，相反，現在房地產企業“不差錢”。

從資本市場上看，2009年第三季度，中國的房地產上市公司表現搶眼。

10月12日之后的一周，7家地產上市公司發布第三季度業績預告，其中，有5家預增并且增幅巨大，其中，大龍地產、陽光城、華業地產、中天城投、招商地產、陽光股份的凈利潤分別預增7000％以上、750％、450％～480％、300～350％、145％～155％和130％～140％。

公開資料顯示，同一周，北京、上海和深圳的銷售額也分別增長了30.4％、56.2％和45.8％，三個城市的去庫存化周期分別只有7.48、2.18和6.96個月。二線城市中，銷量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重慶和溫州，增幅達276％、252％和208％。

截至10月20日，51家發布三季報預告的企業中，18家預增，38家實現盈利。在前三季度預期凈利潤增幅排名中，3家房地產企業進入前十，分別是萬方地產預增24606.43％、ST中潤預增10177.88％、大龍地產預增7000％。

而公開資料顯示，隨著6月份A股IPO大門重啟，截至10月末，已經有30多家房地產企業籌劃在A股和H股上市，募集資金規模將超過1000億元。“在此期間，企業想獲得更好的IPO效果，拿到一個‘地王就是最好的宣傳。”新加坡紅木集團總經理張永河說。

銀行方面，萬科、金地、綠地等10多家大型房地產企業，陸續從銀行獲得了2600多億元的授信。而根據國家統計.局公布的數據，2009年1～8月，房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34％，其中國內貸款7384億元，增長46％。

從2009年二季度起，熱錢進入房地產市場的速度也在加快。按照一些媒體的報道，二季度流入中國的熱錢規模高達1220億美元，三季度流人的熱錢大約有500多億美元。

“這個規模的預測還是比較保守的，但可以肯定的是，這些錢大部分都流入了樓市。”Clark Lu是上海一家私募基金的總經理，主要業務就是募集海外資金投資上海樓市，“現在流入的熱錢，主要目的是趁目前政策較松，先進人中國埋伏起來，等待人民幣升值，而相對于股市和實業來說，樓市是保值、增值功能最強，風險最低的。”

從全球資本市場上來看，10月20日，美元指數創下14個月以來的新低，為75.1；第二天，就又刷新了這個紀錄，創下74.94的年內新低，比年內最高點下跌16.38％。到了10月23日，人民幣對美元的匯率中間報價達1:6.8275，比8月份的高點下降了77個基點。

美元走弱加深了市場通脹預期和人民幣升值預期，“資金繼續流進房地產市場是顯而易見的，外資等人民幣升值，國內的產業資金，包括江浙的產業資金和山西的煤老板，也看中了樓市抵御通脹、保值增值的作用。”ClarkLu說。

會否有新一輪調控?

但也正是過分充裕的流動性，埋下了房地產業新一輪調控的隱患。

在通貨膨脹和美元持續貶值逼迫人民幣升值的壓力下，國家的財政政策需要考慮在保持刺激政策穩定性和連續性的同時，如何帶動投資和充實財政。

國海證券分析師研究員趙鐸認為，當前貨幣政策的松緊兩種方向實際已經面臨產值增長與資產價值泡沫的兩難選擇。要想防通脹，就必須抑制資產價格上漲。

“所謂資產價值泡沫，主要就是針對房地產市場。”Clark Lu說，目前房地產市場幾乎成了國外和國內熱錢最主要的“埋伏”場所，“4萬億”中究竟有多少是流入股市和樓市的爭論還沒有停息，海外熱錢又在第二、三季度形成了一個小高潮，這些都在推動政府對房地產市場進行新一輪的調控。

8月份，銀監會就開始對房地產市場的信貸風險進行調查，指出開發商騙貸、銀行違規放貸等現象正在重演。隨后，證監會又醞釀將房地產融資的相關土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規格，證監會將要求房地產企業整改。

銀行開始嚴格二套房貸政策則說明，政府已經注意到看緊“投資客”搭順風車、分享政策紅利的大門。

政策的威力，不僅在于能改變融資狀況和優惠政策本身，更重要的是，能影響市場的信心。“就像銀行雖然給予開發企業大量授信，但只是說你可以貸這么多錢，銀行給不給你，又是另一回事了。”陳云峰說。

在不久前清科集團研究中心發布的一份調查中，2009年前三季度，中國房地產開發企業資源來源中，國內貸款占21％，個人按揭貸款占13.7％，定金和預收款占26.3％。“光銀行就控制了3成以上的資金，而定金和預收款，就是受信心的影響。”陳云峰說。按照目前的狀況，2010年中期，中國樓市就能達到供求平衡，而資金的充裕在政策的威力下其實不堪一擊，“現在那么多熱錢蜂擁而至，可一旦政策調整，他們跑得更快。”

楊紅旭認為，由于中國經濟復蘇過程中，房地產業的重要性沒有發生本質變化，所以，大的政策轉向在2010年并不會發生，但抑制投資，例如二套房政策收緊等措施卻非常有可能在2010年后出現。

陽光壹佰置業集團有限公司常務副總裁范小沖告訴《瞭望東方周刊》，雖然有供不應求和資金充裕的優勢，但如果2010年國家在優惠政策上無法維持2009年這樣的力度，再加上現在的“搶貸潮”對2010年消費力的透支，2010年第一季度中國樓市就有可能迎來一波回調。但這個幅度不會太大，“最極端的情況，也就是某些樓盤下跌20％左右。”