海外熱錢卷土重來

姜智鵬

2009年三季度，是熱錢流進房地產業的小高潮；四季度的短暫觀望之后，明年就應該有個可以和2007年相媲美的大高峰了。

2008年下半年，是張海30多年職業生涯中最悠閑的時候。除了花4個月在西部地區建兩所希望小學時有些辛苦外，其他時候，幾乎每天都在“偷得浮生半日閑”。

張海本來不是個“閑人”，在朋友們的印象中，他一直是個滿世界跑的“空中飛人”。張海出生在中國臺灣，15年前來到上海并一步步坐到了上海一家大型上市公司副總的位置。4年前，他自立門戶，成立了一家房地產投資咨詢公司。

這個公司實際是一個外資私募基金，以企業股權投資和項目股權投資的形式，為這些資金尋找房地產項目，重點就在長三角地區。2008年金融危機的爆發，絕大多數客戶都撤出了中國，這讓張海閑了整整半年。

2009年開始，他又忙碌起來一一海外熱錢再一次蜂擁進入中國房地產市場?！?009年前三季度，是熱錢流進房地產業的小高潮；四季度的短暫觀望之后，明年就應該有個可以和2007年相媲美的大高峰了?！?/p>

大規模熱線2010年春節后沖進內地

張海說，最保守的估計是，2009年以來，僅上海房地產市場流入的外資熱錢，就有801億～100億美元。雖然這個數字不到2006年同期的一半，只相當于2007年同期的四成，“但在金融危機的大背景下，這樣的數字已經足夠驚人了?！比珖秶鷣砜矗?009年三季度流入中國的海外熱錢為540億美元左右，其中大部分也進入了樓市。

中金公司的估算結果是，2009年第三季度，不可被解釋的資本流入可能超過500億美元——所謂“不可被解釋的資本流入”，通常就被理解為熱錢。

聯合證券測算的結果是，2009年二季度，已經有1200多億美元的熱錢涌入中國，超過了2607年一季度732億美元的歷史高點。中國社科院的預測稍顯保守，認為二季度“缺乏合理解釋的外儲增長”也就是流入的熱錢超過900億美元。

張海所指的熱錢流入小高潮，主要就是指2009年一二季度。清科集團提供給本刊的《私募、股權房地產投資基金專題研究報告》，專門調研了按正規途徑進入中國的外資私募股權基金的動向，其趨勢和張海所說的熱錢整體走勢正好一致。清科集團是一家創業投資與私募股權研究、顧問及投資機構。

私募股權基金，是熱錢進入中國房地產業時最常用的一種模式。

“2008年金融危機爆發后，海外大型機構投資者管理資產均受到不同程度的損失，從而導致在股權投資領域的資產配比有所下降，其表現就是中國私募股權市場基金募資資本量大幅緊縮，2008年第四季度可投資于中國大陸的新募房地產基金的數量及募集金額均有大幅下降?！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煻螌帉庍@樣告訴本刊記者。

根據報告，外資私募股權基金的募資規模在2007年的四個季度，分別是，20.9億美元、1.6億美元、18 04億美元和28億美元；在2008年前3個季度，分別是5億美元、9.72億美元、40億美元，而2008年四季度，募資額為0。

但到了2009年第一季度，融資規模就重新達到了4億美元，接近2008年一季度的水平。2009年第三和第四季度的表現則可能在一季度的基礎上更加搶眼。

一般而言，投資于中國大陸地區的私募房地產基金募集會呈現周期性波動，相比之下，下半年募集活動較上半年括躍，2007年第四季度和2008年第三季度就分別創造了當時的歷史高點。

廣東社科院產經研究所副所長黎友煥則公開表示，通過對地下錢莊資金流向的監測，2009年9月，是近期熱錢流人幅度最大的一個月。

張海則認為，2009年上半年熱錢的進入仍然處于“打底”和“試探”狀態，“因為房地產的政策等情況還不太明朗，火多數外資把錢囤積在香港，只以一小部分進入內地房地產市場。如果年底政府明確明年的政策走向不發生重大變化，估計到2010年春節之后，也就是2010年第二季度，熱錢還會以更大的規模沖進內地?！?/p>

囤積香港虎視內地樓市

就是因為大量熱錢囤積，到10月21日，香港特區政府金管局已經在10月間17次注入資金干預匯市。

此前一天，美元指數創下14個月以來的新低，為75.1；10月21日，這個紀錄再次被刷新，僅為74.94，比年內最高點下跌16.38％。同一天，石油價格也跌破80美元。到了10月23日，人民幣對美元的匯率中間報價達1:6.8275，比8月份的高點下降了77個基點。

美元持續貶值，中國先于發達經濟體復蘇，人民幣升值壓力越來越大，“海外熱錢不蜂擁而人才奇怪?！鄙虾Ｒ患宜侥蓟鸬目偨浝鞢lark Lu認為，這次熱錢賭的就是中國在此輪領先于全世界的經濟復蘇過程中，難以抵抗住人民幣升值的壓力。

這些熱錢虎視眈眈于內地市場，不敢貿然進入，還想再觀察央行下一步的政策走勢后再伺機而動，但又不敢離得太遠，怕搶不到好的投資機會。在這樣的心態下，香港自然成了他們囤積資金的最好選擇。香港樓市首當其沖，豪宅價格連續幾個月大幅攀升，還出現了每平方米67.5元萬人民幣的全球最貴公寓。

香港之所以成為熱錢流入內地的中轉站，是因為其資本市場完全開放，熱錢可以規避內地對海外資金進出的門檻限制?！皬膰饬鬟M香港，再從香港走廣東的地下錢莊，成本很低，而且，香港H股里有很多股票也同時在A股上市，大菜沒上，還可以先吃點開胃小菜?！睆埡Ｕf。就是這點“開胃小菜”，已經讓香港股市在10月15月逼近22000點，達14月新高。

由于外貿萎縮和外管局的嚴厲打擊，以往熱錢流入的最主要途徑——地下錢莊和貿易結匯都已經被邊緣化，被代之以更為“隱秘”的模式。

張海操作最多的，就是鉆“FDF”政策的空子。

FDI即國際直接投資。為了緩解內地部分地區的資金緊張，2009年3月國家將境外企業對境內企業的并購審批權下放至地方商務局，“但商務部門對外商投資項目的審批，主要還是案頭文件審查，我們只要給出一個很好的理由，還是可以蒙混過關的?！?/p>

有時候，張海還會直接“借殼進場”?！昂芏嘞愀酃颈緛砭驮趦鹊赜型顿Y項目，或者持有內地房產公司的股權，那我們就會直接收購他們的股權，只要不是上市公司，股權變更其實很容易也很隱蔽。招牌一樣，誰知道這家公司背后是誰呢?”

Clark Lu說，除此之外，技術貿易、奢侈品進口和貨幣互換也是熱錢進入內地的重要途徑。技術貿易和奢侈品進口的模式，簡單來說就是虛報高價；而貨幣互換，主要通過跨國公司操作，簡單來說，

就是國內一家公司要在海外支付一筆美元，Clark Lu就跟這家公司簽訂一份協議，用美元幫助這家公司在海外支付，這家公司把對應的人民幣支付給他。這樣，ClarkLu手上的美元就變成了人民幣。

雖然不如直接收購香港公司那么簡便，但這些錢繞過一個彎后，還是流進了流動性好、最容易獲得暴利的領域?！肮墒泻蜆鞘邢啾?，風險更大，投資效果也并不立竿見影，所以，樓市是我們的首選?！?/p>

“燙錢”的尷尬

金融危機爆發后，如今的樓市熱錢已經和2007年有了巨大的差別。

最大的差別在于擁有者不同。“那些金融危機時倉皇逃走的資金，大部分還沒有恢復元氣，現在進來的熱錢在金融危機時受損不大，但進入中國，并不是因為十分看好中國市場，而是相對于全球其他市場，他們沒有更好的選擇?！?/p>

所以，如今的樓市熱錢的心態和以往有了很大不同。Clark Lu說，以前的樓市熱錢，大多是長線投資，以房地產收益為主要利潤來源，但現在的資金，卻以短線和“求穩”為主，“主要看好人民幣升值的潛力，打算先埋伏進樓市賺一筆再說，快進快出，等國外有更好的機會，就會走?！?/p>

這使熱錢對投資公司和項目的要求非?？量??！耙环矫嬉浅８叩幕貓?，另一方面要時間短，很多熱錢都要求在合同里寫好，限定在多長時間內一定要上市?！标柟庖及壑脴I集團有限公司常務副總裁范小沖告訴《瞭望東方周刊》。

這讓歷來高高在上的熱錢陷入尷尬境地。“投資項目，快進快出并不現實；企業股權投資，企業也不樂意?！狈缎_說，2008年金融危機突然到來，雖然讓很多房地產企業的IPO進程暫停，“但人家差不多都準備好了，誰帶你玩呢?而剩下的想要上市的企業，十有八九都接受不了他們的苛刻條件。”

所以，現在的“熱錢”，已經不叫“熱錢”了，叫“燙錢”——范小沖說，這是個在業內流傳很廣的笑話。

“三年河東，三年河西?！敝袊康禺a經理聯盟秘書長陳云峰這樣歸納熱錢的處境，“地價、房價都在實實在在地上漲，可國內資金充盈，很多融資渠道的成本比熱錢還便宜，如今的熱錢，已經沒當年那么風光了?！?/p>

溫州“熱錢”膨脹瘋炒房產

國內游資的處境也不好。最具典型性的案例就是溫州房價在2009年8月達到每平方水26703元和瑞安300億元瘋炒返回地指標事件。

溫州房價的暴漲發生在2009年。公開數據顯示，2008年浙江省普通商品房均價為每平療米8764元，當時，溫州市房價全省最高，為每平方米14331元。2009年6月，溫州房價還只是每平方米16690元。但到了8月，就飆升到每平方米26703元，2個月上漲了近1萬元。

瑞安是溫州下轄的一個縣級市。因為大批資金炒作返回地指標，當地10月份的新開衙商品房均價已經接近每平方米3萬元。

所謂返回地指標，就是安置留地住宅項目建房指標，它是按征收土地面積的一定比例返回給農村集體經濟組織的國有土地。也就是說，返回地是國家返給村里的，由村里根據實際情況進行分配，對象是村集體及村民。

“如果你以投資客的身份問我，我就告訴你，溫州人口現在接近1000萬，700多萬本地人，200多萬外地人，但去年只推出了7塊地，其中還有3塊地不到20畝，人多地少，房價還要漲；你要是以媒體的身份問我，我就告訴你，這是因為江浙這邊大批的老板把廠子關了，錢捏在手上又怕通貨膨脹，所以就全都換成房子。”如今常住上海的溫州炒房客徐華說，最近兩個月.帶著滿頭霧水來向他“求解”溫州房價暴漲真相的人數不勝數。

“如果是朋友來問，我就要說，溫州其實只有三種人，老板、公務員和打工仔，去年七八月份的時候，我專門回去看看究竟是怎么回事，一個新開樓盤外面，長隊彎了幾彎，排隊的幾乎都是100塊一天請來的。誰請的呢?都是那些開廠子的老板，還有原來那些炒房團的人，我當時就在想，溫州不比上海，房價炒這么高了，誰來接手呢?”

徐華發現，現在錢多得已經沒處去了，多到大家都有些瘋狂，就像擊鼓傳花，每個人都來玩，每個人都覺得最后一棒不在自己手上。

他說，如今的溫州炒房資金幾乎達到了有史以來的最高峰，“但泡泡總是會破的，特別是這么大一個?！?/p>

“2008年金融危機，大批工廠倒閉，沒倒閉的也大多是半開工，后來，很多老板把工廠關了，現金全都捏在手上，到處找地方投資。”王富民也是溫州人，金融危機前，他在臺州擁有一家小型造船廠，金融危機爆發后，船賣不掉了，他就把造船廠改成了拆船廠，可還是沒生意，最后只好低價把廠轉了出去。

可現金拿在手上，王富民才發現以往四通八達的投資渠道，很多都不通了?！安傻V，開超市、做陶瓷、海運、造船、做五金這些投資都沒人做了，因為根本賺不到錢。連地下錢莊的生意都不好了，因為市場上的錢太多。想來想去，只有炒房?！?/p>

徐華告訴本刊記者，溫州房價的暴漲和資金過多的關系最大，“要說供不應求，那也不是今年才有的事，說到底，是錢多了，但投資渠道少了，就連錢莊的錢都借不出去了。這樣的情況下炒房，溫州房價還炒不高?”

據當地媒體報道，溫州市相關部門曾對溫州民間流動性資本規模做過一項調查，結果是截至2008年10月末，溫州轄內民間流動性資本規模已經超過3370億元，比2006年末增加1170億元，增長23.77％。

盡管熱錢仍然扮演著“瘋狂”的角色，但另一個值得深思的問題是，中國的房地產業的融資結構依然存在著天然的缺陷。

按照清科研究中心提供的報告，2009年前三季度中國房地產開發企業資金來源中，國內貸款為8190億元，占21％；個人按揭貸款為5345億元，占13.7％；定金及預收款是10269億元，占26.3％。利用外資359億元，占0.9％。企業自籌資金12787億元，只占32.8％。

房地產行業的融資渠道多元化已成為直接關系到行業能否持續、穩定發展的關鍵因素。目前中國房地產開發企業資金單純依靠銀行信貸的模式急需進行調整。清科研究中心分析師段寧寧說，在金融業較為成熟的國家，房地產金融除了傳統模式外，還有房地產投資基金、信托計劃以及RElTs(房地產投資信托)等多種工具，這些模式正被進入中國樓市的海外熱錢所運用。

在熱錢依然被視為洪水猛獸，但又屢禁不絕的時候，從這些模式中發掘出新的房地產金融工具，可能是改善中國房地產業融資結構的一種選擇。