樓市十年論戰：誰忽悠了誰

王　璽

專家駕車沿北京的二環、三環、四環轉悠一圈，發現到處是工地，到處燈火通明，就此認為房地產已經出現了嚴重的泡沫。

自1998年房改以來，隨著房地產市場的云起云涌，樓市趨勢分析由于關系到廣大民眾的切身利益，而成為一時之“顯學”。

10年來，圍繞房價問題，評點與口水齊飛，預測共流言也。

梳理有關中國樓市發展的各種焦點言論，可以發現，房改十年來，如同浮躁的房地產業本身，決策者、學者、媒體和民眾，都曾陷入浮躁的認識誤區。看漲派和看跌派

“2002年將是房地產行業的嚴冬，2月份甚至可能出現崩盤。”2001年12月25日，在央視訪談中，著名學者魏杰放言：“如果樓市不崩盤，我就去跳樓。”

2003年初，發改委研究員王小廣推出了“泡沫論”。在由國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合推出的我國第一份跟蹤式報告《中國行業景氣報告》中預警：中國房地產泡沫已經出現，2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大。

“非典”疫情讓在全國持續半年之久的“泡沫論”爭論暫告平息。

2004年，“泡沫”爭論再次火熱。當年7月，中國社科院金融研究所學者易憲容發表文章《謹防房地產業要挾整個中國經濟》。而摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠則發出了最刺耳的聲音：“這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯儲加啟、的不斷發展，離‘最后算賬的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”

2006年5月，《論房地產市場十大謊言》一文再次讓站在房價話題最前沿的王小廣成為焦點。在央視《新聞會客廳》節目中，王小廣以個人名譽擔保，5年房價必跌。

有人看跌，就有人看漲。

中國房地產及住宅研究會副會長包宗華，2002年1月在《中國建設報》上發文說，“2002不是中國房地產冬天”，指出魏杰在遠離我國房地產實際數據的基礎上，作出了“冬天論”的錯誤走勢預測。

中國房地產協會城市開發專業委員會秘書長王平則認為：2002年沒有崩盤的可能性，房地產市場會在相當長一段時間持續走熱。

此外，中國社科院城市研究中心主任、社利院《房地產藍皮書》編者牛鳳瑞，住房和建設部政策研究室主任陳淮等專家學者，認為在需求大于供給的情況下，中國房價將呈上升趨勢。

回頭看實際情況，根據《中國統計摘要》數據顯示，2001年房價漲幅為兩位數的有8個省市，2002年漲幅為兩位數的省市只有6個；2004年漲幅兩位數的省市達到23個，全國房價普遍高速上升；2005年全國房價繼續上漲15.2％，2007年全國70個大中城市房價同比上漲7.6％，達到歷史峰值。

更引人矚目的是“拐點論”。

被譽為地產界領袖的王石，2007年

12月提出，樓市已經開始出現“拐點”跡象。他認為，房價上升速度超過了家庭收入增長速度，連中產階層都買不起房子了。此后王石率萬科開始降價。

任志強提出相反觀點：只有政策的拐點，沒有房價的拐點。國務院國資委研究中心主任王忠明也回應拐點論會洪導公眾，甚至誤導政府。

但是房地產市場首度出現了連續高增長后的異常：斷供、退房，重點城市商品房成交量大幅減少、房地產投資增幅較大回落、60多個大中城市住宅用地流標流拍、退地。

兩個男人的爭斗

出人意料，多次表達“學風浮躁，在很多問題上，弄不清楚新聞娛樂和學術研究之間的區別”的學者徐滇慶，也被卷入一場房價漲跌的賭局中。

2007年7月，徐滇慶說：“如果一年后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。”

地產博客圈的名人牛刀當即設下賭局：如果明年(2008年7月11日)深圳的房價比現在高一分錢，我‘定在《深圳晚報》上用整版篇幅向深圳市民道歉。

2008年6月28日，媒體再次刊登徐的言論“今夏房價有暴漲期，我不道歉。”

2008年7月1日，徐滇慶在其博客上貼出文章《我向深圳人民道歉》。在道歉的同時，徐滇慶說自己錯就錯在簡單預測房價，很容易被人搞成娛樂性新聞，助長浮躁的學風，有可能轉移視線，忽略了房地產市場急需解決的根本問題。

7月8日，徐滇慶在《南方都市報》A49版的深圳新聞版刊登了道歉廣告。

然而翻看近年來的房地產新聞，一個有趣的現象是：有關房價的爭論儼然成了兩個男人之間的戰斗。而爭論的白熱化早使得參與雙方的言論帶有更多的感情色彩。

2006年，當王小廣用他的“良心和名譽”來賭5年后房價一定下跌時，另一名學者、北京師范大學教授董藩，立即向王小廣發起挑戰。

董藩在挑戰書中先是懊悔前一年失去了一個和某學者就上海、北京房價下跌打賭的機會。接著又表示不想再錯失發財的機會，自己在學校附近買套房子，5年之后如果房價漲，王小廣就賠給他這幾年的價差；如果房價跌了，自己把價差補給王小廣。

這邊廂還沒有結果時，那邊廂潘石屹已和時寒冰交惡。

2007年春節期間，時寒冰的評論《潘石屹竟然如此忽悠房價》，矛頭直指2月12日潘文《七大因素影響2007年房價走勢》。

潘時之爭的原因，是因潘文中羅列的七大因素中，有五大因素是支持房價上漲的。雙方由此拉開文字大戰，中途由于任志強《我替小潘說幾句話》博文的發表而轉變成了任時之爭。爭論歷時1月，潘、任、時3者的博客點擊率累計達20萬人次以上。

在這場“戰役”中，時寒冰呼吁“把憤怒寫在臉上，一年不買房”。

自此，時寒冰和任志強的戰爭不斷，戰場覆蓋了紙媒、電視臺和互聯網。

戰爭從外部轉移到了內部。在任志強炮轟北京市社科院《北京藍皮書》之后，中國社科院的《房地產藍皮書》也遭到了內部的質疑。

2008年5月12日，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發文稱，自2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的。他預測房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現價的一半。

對此，藍皮書主編牛風瑞回應道，降價只是某些人的一廂情愿。

偃旗息鼓一段時間后，時、任2009之戰的導火索，因“房價對CPI是否有影響”而再次點燃。

一位署名“七成”的新浪博主稱并不關心二人的具體爭論內容，他看到的本質是：被全國人民嘲笑為“大嘴巴”的任志強，實際上數年以來一直提醒公眾任何時候買房都不晚，今天看來其判斷似乎是正確的；而標榜自己代表公眾利益的“斗士”時寒冰，其不買房的倡導則一直使中國公眾成為房價上漲(或樓市泡沫)的局外人。

誰忽悠誰

住房建設部前總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾，2009年6月出版《房地產這十年》一書，首次披露了有關房價爭論中幾個不為人知的小插曲。

“2001年～2002年間，建設部對房地產市場的走勢給與了高度關注，當年組織了多次全國性的市場調研活動，召開了各種類型的市場分析會和座談會。記得在北京調研時，其中一個座談會邀請了魏杰，請他談談自己對房地產冬天判斷的依據。魏教授介紹了自己買房的感受，說自己最近在三環周圍看了一大圈，沒有看得中的房子。認為北京在銷售的房子數量這么大，這些房子配套差、戶型差、質量差，賣不出去只能炸掉。他的發言引起會場騷動，到會者議論紛紛.覺得一個經濟專家，在中央電視臺發表這么事關重大的講話，怎么僅僅能依據自己轉一圈看房的經歷和體會，而不作深入的市場調研和分析呢?有人當即和他展開爭論，被我們及時勸止了。”

謝家瑾還透露：“2006年，按照汪光燾部長等領導的要求，我讓副司長沈建忠和開發處長姜萬榮盡快約請易憲容，認真聽取他的意見。……他們告訴我主要是向易憲容了解他的判斷是否有什么調查資料或數據，希望能提供給我們參考。但易憲容沒有提出這方面的東西，而是反復說最近自己想買房，駕車沿北京的二環、三環、四環轉悠，發現到處是工地，到處燈火通明，他就此認為房地產已經出現了嚴重的泡沫。”