萬(wàn)科——“圈錢專業(yè)戶”？

李　婇

萬(wàn)科又一次融資了。

前不久,萬(wàn)科相關(guān)高管多次釋放欲融資信息,“年初公司曾表示考慮在時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)行一次股權(quán)融資,目前萬(wàn)科的這一思路已經(jīng)體現(xiàn)在再融資方案中。”萬(wàn)科副總裁肖莉在一個(gè)投資者交流會(huì)上說(shuō)。

高調(diào)釋放融資背后是,自2008年來(lái),萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)乏力,同期,保利、金地、招商、中海均實(shí)現(xiàn)了不同程度的大幅度增長(zhǎng)。

“根據(jù)我這么多年的跟蹤,說(shuō)白了萬(wàn)科最重要的秘密就是融資,在最合適的時(shí)間融最合適的資?！币晃辉L(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科的知名券商分析師說(shuō)。

21年來(lái),萬(wàn)科累計(jì)融資9次,達(dá)到250億元,而分紅僅僅29.9789億元,因此,萬(wàn)科融資在業(yè)內(nèi),尤其是基金界早有“圈錢專業(yè)戶”的噱稱。

試圖再融資

上周,萬(wàn)科相關(guān)高管再次釋放欲圖融資的信息,但從2009年半年報(bào)上看,萬(wàn)科似乎并不缺錢,截止至6月30日,萬(wàn)科貨幣資金一項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到268.8億元。

從萬(wàn)科2009半年報(bào)和七月簡(jiǎn)報(bào)看,萬(wàn)科似乎在圖謀新一輪擴(kuò)張。萬(wàn)科半年報(bào)提到,其新開工計(jì)劃將調(diào)高45.2%,全年新開工面積由年初計(jì)劃的403萬(wàn)平方米增加到585萬(wàn)平方米,提高45.2%。背后的故事是,一家獨(dú)大多年的萬(wàn)科,被保利地產(chǎn)追趕的情形已越來(lái)越明顯。

實(shí)際上,今年5月至7月,萬(wàn)科以迅雷不及掩耳的速度增加土地儲(chǔ)備,三個(gè)月的時(shí)間新增項(xiàng)目19塊,總建筑面積達(dá)到450.6萬(wàn)平方米,合計(jì)需支付土地款項(xiàng)約69億元。

萬(wàn)科圈錢史

對(duì)地產(chǎn)公司圈錢的反感由來(lái)已久,近期市場(chǎng)對(duì)保利地產(chǎn)高價(jià)增發(fā)一事,即已引起部分基金“不買賬”。而在這個(gè)問(wèn)題上,萬(wàn)科更為顯著。

從萬(wàn)科21年來(lái)的歷次融資看,萬(wàn)科的擴(kuò)張、度過(guò)危機(jī)無(wú)不仰賴于融資之上。18年來(lái)萬(wàn)科通過(guò)配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債及增發(fā)九次融資總共獲得約250億元,目前萬(wàn)科總資產(chǎn)為1245億元。按照(當(dāng)年融資額/當(dāng)年資產(chǎn))計(jì)算,2008~2004五年比值分別為0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014。18年來(lái)的比值總和達(dá)到1.09,這即意味著萬(wàn)科的擴(kuò)張對(duì)于融資依賴性非常強(qiáng)。

萬(wàn)科21年來(lái),分紅派現(xiàn)17次,總派現(xiàn)29.9789億元,僅從投資本源看,萬(wàn)科并不是一筆劃得來(lái)的買賣,其總派現(xiàn)額與總?cè)谫Y額之比為0.12。這個(gè)數(shù)值在上市公司排名居1000名之后。

萬(wàn)科成長(zhǎng)性何來(lái)?

萬(wàn)科成長(zhǎng)性有目共睹,但如果抽掉融資這一條,反思萬(wàn)科自1984年來(lái)的發(fā)展,不難看出,萬(wàn)科每一次的大擴(kuò)張和度過(guò)危機(jī)幾乎都仰賴于融資。

1988年所獲的2800萬(wàn)元促成萬(wàn)科前身第一次試水房地產(chǎn)。

1991年和1993年所獲的1.3億港元和4.5億港元,則促成了萬(wàn)科最終轉(zhuǎn)身為房地產(chǎn)企業(yè)。1997年的融資則扭轉(zhuǎn)了萬(wàn)科在1996年主業(yè)增長(zhǎng)乏力的困境,1997年其營(yíng)業(yè)收入由上年的負(fù)增長(zhǎng)21.68%猛然提升至65.37%。

1999年、2002年所獲共18億元,為萬(wàn)科實(shí)施擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和規(guī)模的戰(zhàn)略提供了資金支持。1999年、2000年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)分別為27.9%、31.71%。2003年?duì)I業(yè)收入由上年的微幅增長(zhǎng)2.68提升至39.47%。2004年的19億元,實(shí)為其前幾年高速的圈地速度所買單。2004年、2005年?duì)I業(yè)收入分別增長(zhǎng)20.17%、37.17%。

2006年的融資則最得天時(shí)地利,期間樓市迎來(lái)有史以來(lái)最好的時(shí)期,至2007年底,其兩年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)近3倍。2007年公開增發(fā)和2008年的公司債,大大減輕了萬(wàn)科因2007年所犯錯(cuò)誤,及陡然轉(zhuǎn)向的樓市帶來(lái)的壓力。

萬(wàn)科融資的故事

1988年,萬(wàn)科完成了股份制改造,并由此獲得了2800萬(wàn)元資本金。彼時(shí)的萬(wàn)科所有資產(chǎn)不過(guò)為三個(gè)來(lái)料加工廠,據(jù)萬(wàn)科1988年的招股說(shuō)明書,當(dāng)時(shí)融資的募投方向在擴(kuò)大其原有的加工能力上。不過(guò),也正是在這一年的11月18日,萬(wàn)科2000萬(wàn)元購(gòu)得一塊土地使用權(quán)為50年住宅用地,并在隨后的12月,再次中標(biāo)拿下另外一塊地。

1991年萬(wàn)科在深交所上市融資所獲1.3億元人民幣,借該次新股發(fā)行所獲資金,萬(wàn)科開始在上海等東南海沿海不斷圈地。

1993年,萬(wàn)科在爭(zhēng)取發(fā)行可轉(zhuǎn)債未果之后,借道發(fā)行4500萬(wàn)B股融資4.5億港元。實(shí)際上,正是這筆資金使得彼時(shí)的萬(wàn)科在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下,其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。此后的三年,萬(wàn)科逐次退出其他業(yè)務(wù),確立房地產(chǎn)為主業(yè)。1993~1995年三年間,其主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率分別為63.91%、13.24%、22.50%。

兩次配股和兩次增發(fā)

時(shí)隔四年,萬(wàn)科采取配股融資近3億元,從1997年的公告看,萬(wàn)科當(dāng)時(shí)資金投向主要為深圳的兩個(gè)項(xiàng)目及增加土地儲(chǔ)備上。在配股前一年1996年,萬(wàn)科整個(gè)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)遇到了較大的困難,當(dāng)年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率同比猛降21.68%。不過(guò)借助配股募集的3億資金,之后的1997年、1998年、1999年,其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率分別為65.37%、15.33%、27.90%。

兩年過(guò)后,萬(wàn)科再次實(shí)施配股方案,募集資金達(dá)到近6億元。所擬投方向主要為位于深圳、北京、上海等三個(gè)居民住宅項(xiàng)目。其時(shí)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)形勢(shì)并不樂(lè)觀,一邊是國(guó)內(nèi)商品房高庫(kù)存,另一邊是持續(xù)下降的房地產(chǎn)價(jià)格。盡管如此,萬(wàn)科借助募集所得資金的支持,得以進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

2006年初,萬(wàn)科在其2005年年度報(bào)告中提出,年內(nèi)新增1000萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。萬(wàn)科2006年三季報(bào)已將其當(dāng)時(shí)資金所承受的壓力表露無(wú)遺,其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72.1%,比2005年度末提高了11.1個(gè)百分點(diǎn)。

2007年底的融資規(guī)模在2006年的基礎(chǔ)上再次加碼,從募集資金投向看,其轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的跡象更為明顯,投向的十一個(gè)項(xiàng)目,其中七個(gè)位于二線城市。正是依賴于本次高價(jià)增發(fā)所獲近百億資金,萬(wàn)科2008年在已深陷調(diào)整的房市氛圍中,仍然大舉拿地,全年新增項(xiàng)目17個(gè),總規(guī)劃建筑面積422.8萬(wàn)平方米,其中絕大部分為前三季度所得。

如果說(shuō)2006年的增發(fā)給萬(wàn)科帶來(lái)了實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)外,2007年底和2008年8月實(shí)施的融資則更多是為其2007年所犯錯(cuò)誤買單。在地王頻出的2007年,萬(wàn)科亦多次高價(jià)地,這直接導(dǎo)致其2008年年報(bào),不得不計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備十三個(gè)項(xiàng)目,跌價(jià)準(zhǔn)備總金額達(dá)到12.41億元,其中十一項(xiàng)目為2007年購(gòu)入的高價(jià)地項(xiàng)目。