重慶地產(chǎn)黑金

李邑蘭

從“平安重慶”到“宜居重慶”,因為打黑而深入民心的重慶政府,正式向當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界的“碼頭意識”宣戰(zhàn)

“重慶黑社會僅‘放水(高利貸)就放了300個億,這個數(shù)字相當于重慶一年財政收入的1/3!”2009年7月31日,重慶國際信托投資公司會議室,重慶市公安局長王立軍此言一出,語驚四座。臺下坐著的是來自重慶主要金融機構(gòu)、市屬大型國企以及民營企業(yè)的“大腕”,力帆集團董事長尹明善,隆鑫集團董事長涂建華,重慶非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉等人位列其中。

“誰都沒有想到有這么多。數(shù)字太驚人了!”重慶市非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉告訴《中國新聞周刊》,2008年,重慶市的財政收入僅為963億元。

稍早之前,重慶市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會于2008年12月3日向重慶市政府提交的《重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民間高利貸問題的緊急報告》,已經(jīng)引起了社會的高度關注。報告稱,重慶主要房地產(chǎn)企業(yè)正深陷高利貸危機,相關高利貸金額在100億至120億元之間。

而此次被捕的涉黑“大佬”陳明亮、黎強等人,都曾涉足房地產(chǎn)界,從中非法牟取暴利,又將黑金“放水”給其他房地產(chǎn)商。這些復雜的深層勾連,讓黑金帝國與重慶房地產(chǎn)業(yè)之間很難正本清源。

地產(chǎn)“涉水”太深

2008年7月,重慶市委書記薄熙來在“2008中國(重慶)民營經(jīng)濟發(fā)展論壇”上強調(diào),一定要想方設法降低企業(yè)的“人際關系成本”和“商務成本”。

此言一出,不少與會民營代表拍手稱快,稱擊中了重慶房地產(chǎn)業(yè)沉疴的要害。

“外地企業(yè)到重慶投資,不怕手續(xù)麻煩,卻特別擔心當?shù)氐臐撘?guī)則,最怕不花錢不辦事,花了錢亂辦事。擔心重慶講人情、講關系;擔心不認識人,會受排擠?！北∥鮼碚f。

重慶地產(chǎn)界一直有個怪圈,大名鼎鼎的外地開發(fā)商來得不少,但普遍活得不怎么滋潤,占據(jù)重慶房地產(chǎn)市場主導地位的是龍湖、華宇、協(xié)信、南方等本土企業(yè)。

重慶每年舉辦的秋季房交會,展位布置很值得玩味。“七八年來,一進房交會,局面都是一樣,進門第一排,左手是龍湖,右手是南方,這兩家都是重慶本地地產(chǎn)巨頭,一線陣營基本看不到外地企業(yè)的影子?！?/p>

陳凡(化名)告訴《中國新聞周刊》,“展位實際顯示了房地產(chǎn)企業(yè)在當?shù)氐摹判?也就是地位?！?997年,重慶直轄,陳凡同年進軍地產(chǎn)界,可以說見證了重慶房地產(chǎn)業(yè)十幾年的風云變幻。

“在重慶做生意,很多時候靠的是‘關系,而這些‘關系常常是錯綜復雜,層層勾連。有的時候,即便你有足夠的資金,沒有‘關系,也是寸步難行,‘關系甚至可以說事關重慶房地產(chǎn)業(yè)的生死存亡?！鄙钪O其道的陳凡坦言,正是這些盤根錯節(jié)的“關系”,讓不少外來房企因為“水太深”而望而卻步。

很久以來,人們習慣于將這種“怪圈”歸結(jié)為重慶人骨子里就有的“袍哥精神”和“碼頭文化”。西南政法大學教授李永升研究黑社會犯罪多年,他告訴《中國新聞周刊》:“袍哥重義氣,講究人人皆兄弟,而歷史上各個行業(yè)都有商會,當這些商業(yè)意識強烈的商會和‘袍哥文化結(jié)合,就形成‘碼頭文化,其顯著特征就是抱團。”

回望此番“掃黑”落馬的高官:重慶市公安局原常務副局長文強、市公安局原副局長彭長健、市檢察院分院原副檢察長毛建平等,無一不是把脈重慶行政系統(tǒng)命門的高官,而此前曝光的“地產(chǎn)窩案”中,被重慶市民戲稱為“風起云涌”的四人,唐文(峰)、梁曉(琦)、黃(云)、蔣(勇),與不少本土房地產(chǎn)企業(yè)有著千絲萬縷的連系,他們又分管著與房地產(chǎn)開發(fā)息息相關的國土、規(guī)劃、房管等實權(quán)部門。

除了靠“哥兒們”,重慶房地產(chǎn)商還常?！氨F”排擠外地企業(yè)。陳凡舉了一例:2005年,重慶市主城區(qū)沙坪壩三峽廣場旁邊一塊地進行公開拍賣。競標的八家單位中,有七家重慶本地企業(yè),一家南京企業(yè)。在舉牌競標前的一個月公示期中,陳凡接到了所有本地企業(yè)打來的電話。大家合計,不管怎樣,先擠走這家南京企業(yè),再談接下來的事。

2008年以前,即便是進入重慶市場的知名外地房企,大多也只開發(fā)了一個項目。

例如名列“全國房地產(chǎn)領先企業(yè)”前十強的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司,2005年年底進入重慶市場,并于2006年拿下了第一個項目,在重慶黃金地段之一的江北區(qū)北城天街洋河路修建約30萬平方米的富力海洋廣場,此后幾年,沒有更大的動靜。即便是被業(yè)界稱為“常勝將軍”的保利地產(chǎn)也不例外。保利地產(chǎn)2003年就入駐重慶,直到2008年之前,才僅有保利高爾夫豪園一個項目。王石的萬科集團,直到2008年5月才“姍姍來遲”。

而此時,重慶市江州實業(yè)有限公司原董事長陳明亮的房地產(chǎn)事業(yè)卻做得風生水起。陳明亮1996年就創(chuàng)建了重慶市江州實業(yè)有限公司進入房地產(chǎn)界,2005年,他更是拿下了重慶江北區(qū)黃金地段——紅旗河溝轉(zhuǎn)盤東南角的一塊土地,建造了“世紀英皇”項目。該建筑有50多層,頂層設有直升機停機坪,均價為每平方米9500元。

隱秘的黑金鏈條

“排擠”外來企業(yè)的同時,重慶地產(chǎn)市場也關上了外部資金進入的大門,只能靠內(nèi)部“供血”。

“長久以來,銀行貸款幾乎是重慶房地產(chǎn)項目最主要的資金來源?！敝貞c市非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉告訴《中國新聞周刊》,“這種單一的融資模式,無論對開發(fā)商還是銀行系統(tǒng)來說,都蘊含著較大風險?！?/p>

當銀行貸出的份額已滿,企業(yè)還要不斷借貸時怎么辦?這就給高利貸行業(yè)帶來了“商機”,也讓眾多摻雜其間的“黑金”得以“乘虛而入”。

“重慶的房地產(chǎn)商有一半以上都借過高利貸。”陳凡告訴《中國新聞周刊》。事實上,縱觀重慶黑社會發(fā)展的脈絡,“放水”一直是其斂財?shù)闹匾侄巍?/p>

2007年,重慶直轄十年,重慶樓市也達到了巔峰,是供需兩旺的“黃金時代”。樓市持續(xù)火爆,房價一夜飆升,每平米平均漲高700多元,連續(xù)5周商品房成交量超過5000套,并且不斷出現(xiàn)單日商品房銷售超過1000套的紀錄。

“市場行情很好,不少房地產(chǎn)企業(yè)看到了土地開發(fā)的利潤,就去吸納一些非銀行資金進行土地買賣,因為這些非銀行資金比銀行資金來得快。還有一種情況是,銀行資金的份額已經(jīng)借貸盡了,但是又想拿錢去買土地,就只有走高利貸這條路?！标惙舱f。

來自中國人民銀行重慶營管部的數(shù)據(jù)是,2008年,重慶市民間借貸利率平均高達18.72%,相當于金融機構(gòu)平均貸款利率的2.3倍。

對于民間金融并不發(fā)達的重慶,300個億的巨額“放水”資金來自哪里?

重慶律師周立太告訴《中國新聞周刊》,重慶的高利貸資金來源有兩個,一是一些官員來源不明的財產(chǎn),二是國有銀行利用職務之便放出來的錢。

一位金融體系的內(nèi)部人士透露,涉黑的“水錢”有部分來自國資系統(tǒng)?！案鶕?jù)國家相關政策優(yōu)惠,一些國有大型企業(yè)、機構(gòu)能夠在基礎設施建設方面拿到利率極低甚至免息的貸款資金,以用于當?shù)亟ㄔO;他們將巨額的資金以略高于幾個點的利率拆借給‘中介,‘中介一般由各種名目的金融擔保公司組成;擔保公司再隨市場行情設定利息,貸給那些缺錢的中小企業(yè)或者個人。”一條通過利差獲取巨額收益的黑色鏈條由此形成。

而這,也許只是冰山一角。

“一些信托、擔保公司與銀行、法院勾結(jié),盯住某家資金鏈可能出現(xiàn)緊張的企業(yè),然后主動提供高利貸,再趁機吃掉這家企業(yè)?！标惙哺嬖V記者。在“奧妮土地”案中,涉黑團伙頭目陳坤志和龔剛模的重慶萬貫財務咨詢公司就是向競拍土地的某公司負責人貸出本金1000萬,月息為10%～15%的高利貸。后因無力支付高息,該公司負責人迫不得已將公司的股東變更為陳坤志,使其成為占51%股份的大股東。

一旦中間發(fā)生了還貸者無法歸還的情況,涉黑團伙們就會動用暴力。

2008年4月14日,重慶某知名房地產(chǎn)開發(fā)商向陳明亮借高利貸250萬元,約定每月付給8%,也就是20萬元的利息。后因開發(fā)商未按時付息,陳明亮就多次安排“馬仔”去收賬,不僅派人24小時緊跟該開發(fā)商,還將其軟禁在辦公室近一個月之久,并對其毆打。

“大佬”們當然不愿意自己永遠活在陰暗的角落,他們會想方設法把自己“漂白”,讓“水錢”變得“合法”起來。陳凡說。

西南政法大學教授李永升告訴記者:“在公職人員中,有的涉黑官員通過‘一家兩制進行洗錢。一方面利用權(quán)力撈錢,另一方面利用親屬的商業(yè)身份掩蓋黑錢來源。”

“此外,利用地下錢莊洗錢也非常普遍?！崩钣郎f,“地下錢莊用金融機構(gòu)的資金結(jié)算網(wǎng)絡,從事非法外匯買賣、跨境資金轉(zhuǎn)移、資金存儲及借貸等非法金融業(yè)務,這種方式成本非常低,并且經(jīng)常以親友饋贈的方式使黑錢流回。”

地產(chǎn)“潛規(guī)則”

陳凡曾多次代表公司參加土地競標,他回憶道:2003年,重慶市江北區(qū)五里店橋頭黃花園大橋的一塊地,屬于國資委下面的國有土地,向全社會進行公開招標。這塊地后來建了個加油站。在舉牌前的半個小時,就有人來提前打招呼,舉到多少就不要舉了。加油站的項目申請?zhí)岬搅耸姓?但是由于安全問題沒有通過審批,后來重慶市前規(guī)劃局副局長梁曉琦收受了某公司的25萬元“好處費”之后,順利獲得通過。

而通過惡意競標、暴力恐嚇等手段,以遠遠低于市值的低價拿下黃金地段的事例也屢見不鮮。來自重慶市第五中級人民法院對黎強的起訴書中介紹,做交通運輸起家的黎強涉黑團伙,參與土地拍賣會競拍前,都會派“平頭黨”向前來競拍的開發(fā)商們發(fā)出不許參與競爭的“通牒”,否則“后果很嚴重”。威逼之下,很多有實力的開發(fā)商只得成為競拍會上的陪襯,而黎強卻以極便宜的價格拿到黃金地段的地皮。

重慶打黑除惡專案組的一名警員告訴《中國新聞周刊》,2006年,某開發(fā)商看中了重慶一塊地,陳明亮團伙立即參與競爭,哄抬價格,迫使開發(fā)商接受條件:支付4000萬元,他們就退出“競爭”。該開發(fā)商支付了1300萬元后,拿不出錢了。陳明亮等人就安排“馬仔”以開發(fā)商欠其債務為由,頻繁到開發(fā)商辦公地滋事。最終,該開發(fā)商不得不將一塊土地以2700萬元抵押給他們。

土地交易一般有兩種形式:一種是標準形式,即招標、拍賣、掛牌,一種是招商引資,也稱BT模式。在BT模式中,也有很多“不能說的秘密”。陳凡告訴《中國新聞周刊》,官員與開發(fā)商可以達成某種“默契”,通過無限提價來拖垮其他競爭者,而自己不用負擔過多的錢。比如,官員與某開發(fā)商可以達成協(xié)議,這塊土地我們以每畝400萬成交,這之后,在拍賣過程中,那個開發(fā)商可以大膽喊價,假設最后喊到的成交價是600萬每畝,開發(fā)商只需暫時付600萬,官員會通過退稅等辦法,把多出的200萬給“騰出來”,與開發(fā)商平分這筆錢。

“如果繼續(xù)讓黑惡勢力操控房地產(chǎn)業(yè),那么房價就不是跟著市場經(jīng)濟的指揮棒走,而是跟著少數(shù)人的利益走了,這會非常危險。”李永升教授說。

“順應民意,官不聊生”

“順應民意,官不聊生?！边@句源自網(wǎng)友的一句話開始在重慶民間走紅。

薄熙來整治房地產(chǎn),第一把大火,燒向了重慶官場。

先是打亂盤根錯節(jié)的關系網(wǎng)。2008年3月,在薄熙來主持下,重慶市渝中、九龍坡等7個區(qū)縣一把手進行了調(diào)整,“7區(qū)縣換帥,7高官受賄被雙規(guī)。”

2008年春天,重慶“地產(chǎn)窩案”現(xiàn)形,“保護傘”重慶市經(jīng)開區(qū)原主任唐文峰、重慶市規(guī)劃局原副局長蔣勇、原副局長梁曉琦、原重慶市沙坪壩區(qū)區(qū)長等人紛紛落馬,引發(fā)官場地震。

薄熙來還舉辦“領導干部現(xiàn)代經(jīng)濟知識培訓班”,學員都是各區(qū)、縣的書記、區(qū)長,由薄親自上課?！爸貞c要進一步擴大開放,各級領導干部必須率先解放思想,努力提高自身的素質(zhì)和能力。”薄熙來在培訓班上告訴“學員”們。

第二把大火,是“平安重慶”指導下,王立軍領銜的聲勢浩大的“打黑除惡專項斗爭”。截至10月28日,全市共抓獲涉嫌黑惡及其他犯罪人員2954人,“長期盤踞我市的重大涉黑團伙受到毀滅性打擊”。而這些涉黑團伙,有不少都涉足房地產(chǎn)業(yè)、高利貸業(yè)等領域,對經(jīng)濟的良性運行帶來了極為惡劣的影響。

“宜居重慶”,是薄熙來整治房地產(chǎn)市場的另一把“寶劍”。薄熙來明確指示,要讓市民買得起住得起房,“要建設開放有序的房地產(chǎn)市場,引進更多水平高、實力強的開發(fā)商參與重慶的開發(fā)建設,通過公平競爭讓老百姓得到實惠,也使建設水平提升檔次。”

今年9月,在重慶舉行的“2009內(nèi)陸開發(fā)高地論壇”上,重慶市常務副市長黃奇帆也表示,政府要控制地產(chǎn)投資總額,以免大量熱錢涌入地產(chǎn)業(yè),導致房地產(chǎn)泡沫,讓房價停留在合理區(qū)間;降低商品房成本,嚴控土地出讓價格,絕不讓“面粉貴過面包”。

“這下絕對不是搞起耍的?！辈簧僦貞c市民均不約而同地向記者表示,他們看到了薄書記的“鐵腕”作風,相信政府不是在“作秀”。

“掃黑之后,讓本地一些不良開發(fā)商擁有的資金變得更少,不具備大型物業(yè)和品質(zhì)物業(yè)的開發(fā),就是讓當?shù)剌^多的開放企業(yè)退出了主城的一線競爭;再打斷他們賴以生存的關系網(wǎng),凍結(jié)一部分資金,這些企業(yè)將喪失在重慶主城地區(qū)的競爭力。”陳凡告訴《中國新聞周刊》。

地產(chǎn)界洗牌

2009年10月15日,重慶2009秋季房地產(chǎn)展示交易會開幕,房交會一直持續(xù)到10月18日,“戰(zhàn)績”讓不少房地產(chǎn)開發(fā)商“喜上眉梢”。

來自重慶市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示,4天交易會期間,各類房屋共成交9923 件,比去年秋交會增加20.48%;成交面積95.25萬平方米,增加28.71%;成交金額40.11 億元,增加64.66%。

“薄書記整治房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初見成效”,重慶朗呈房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理張琳告訴《中國新聞周刊》。

今年房交會,展位已經(jīng)發(fā)生了變化。除了龍湖集團,重慶本地企業(yè)都排到了二線,取而代之的是保利、富力等國內(nèi)房地產(chǎn)“大腕”。保利集團今年更是成為在重慶拿地最多的“新地王”,而重慶本土企業(yè)在主城區(qū)大多沒有拿到一塊新地,以金科為代表的重慶本土地產(chǎn)集團,開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊二線城市。

越來越多的外地房企開始進軍重慶市場。2008年有28家百強房地產(chǎn)企業(yè)入駐重慶,其中外來房企21家,本土企業(yè)7家。入駐重慶的百強企業(yè),外來力量已占到75%,也就是說,重慶的房地產(chǎn)市場,將不再是本土地產(chǎn)商做主導了。2009年,房地產(chǎn)巨頭保利集團更是連開四盤,薄熙來入主重慶之后進入重慶市場的萬科集團也雄心勃勃,在重慶拿下三宗分別位于渝中區(qū)和北部新區(qū)的土地,規(guī)劃建筑面積就有105萬方,占萬科2009年上半年拿地面積的1/4。

官員的“公章”也變得越來越難拿了,人人自危。陳凡舉了一例:2008年6月,重慶某開發(fā)企業(yè)拿到一塊地,風暴未來之前,可以批到的容積率是2,風暴過后,只能批到1。原本該項目開發(fā)完可獲利40億,現(xiàn)在因為容積率沒有批下來,只能開發(fā)到19億,獲利少了一半。

“有政府的推動,再加上經(jīng)過良性的銷售回款,大部分開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流正常,且部分開發(fā)企業(yè)早就完成了全年的營銷計劃,2009年內(nèi)重慶樓市不會有大的變動”,重慶朗呈房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理張琳告訴《中國新聞周刊》,他對重慶房地產(chǎn)市場的未來充滿信心。

“重慶的投資環(huán)境也會更加透明、公正和開放。”重慶市非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉告訴《中國新聞周刊》。這位聲稱自己協(xié)會13000家非公有制經(jīng)濟實體中,有一半多企業(yè)受到了黑惡勢力滋擾的會長,“終于可以長長地舒一口氣了?！薄?/p>