構(gòu)建基本住房合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制防范金融風(fēng)險(xiǎn)

隋　欣　隋良川

我國(guó)多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng),包含了經(jīng)濟(jì)適用房、普通民眾的基本住房、享受型高檔住房、酒店、別墅、商業(yè)用房等。由于無序開發(fā)及結(jié)構(gòu)性失衡等問題,使可持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。本文著重剖析中低收入者基本住房,金融危機(jī)的影響,居民收入預(yù)期不確定,增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),構(gòu)建基本住房合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制——政府引導(dǎo)的市場(chǎng)定價(jià),化解危機(jī),勢(shì)在必行。

一、基本住房與金融市場(chǎng)現(xiàn)狀

住房制度改革以來,居民通過按揭貸款購房。同時(shí)建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng),在銀行支持下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。

㈠房地產(chǎn)貸款,企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%,開發(fā)項(xiàng)目具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證給予貸款支持。2003年,金融政策開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控,人民銀行落實(shí)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,貸款額度達(dá)到土地評(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限最長(zhǎng)2年。2004年國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)等幾個(gè)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比率,從20%上升到35%,銀監(jiān)會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理分別提出了要求,貸款操作規(guī)范程度提高,開發(fā)商和消費(fèi)者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻提高。

㈡?zhèn)€人住房貸款,人民銀行規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房消費(fèi)貸款,購買第一套,首付款執(zhí)行20%,購買第二套及以上的,應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。2004年銀監(jiān)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)關(guān)注貸款人的償還能力,將借款人住房貸款月還款額與收入比控制在50%以下。

二、基本住房市場(chǎng)與金融業(yè)的相互依存

我國(guó)自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就和金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。

(一)房地產(chǎn)的金融屬性

房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn),具有保值和增值的功能,這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。房改以來,房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀成為了拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)從低谷走向高潮,并連續(xù)多年保持經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的局面。其根本的原因正在于這種金融作用的轉(zhuǎn)換。開放金融市場(chǎng),資金的流動(dòng)性增強(qiáng),銀行對(duì)住房抵押信貸看重的是房子,也看重貸款人的還款能力,未來預(yù)期收入。實(shí)現(xiàn)時(shí)間、空間的價(jià)值轉(zhuǎn)移,當(dāng)鋪?zhàn)冦y行。

(二)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)主要階段。資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng),資金需求密集,資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差,就需要金融支持。購房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)需求,我國(guó)每年二十億平方米左右的建筑總量,相當(dāng)于全球年建筑總量一半,得益于按揭貸款,與開發(fā)商沒有必然聯(lián)系。

(三)房地產(chǎn)業(yè)為金融提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大,持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。商業(yè)銀行信貸仍將是融資的主要工具。對(duì)房地產(chǎn)商 “四證”齊全之后,爭(zhēng)相給房地產(chǎn)商貸款。這實(shí)際上反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域相對(duì)于其他企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè),和金融緊密相連。市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素,在宏觀調(diào)控的背景下,資金自然成為核心的要素。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求,以及其資金需求與供給的時(shí)間差,客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此,協(xié)調(diào)好金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系,二者相輔相成,必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)現(xiàn)人民住有所居、發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)有力保證。

個(gè)人住房貸款是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不僅提高了當(dāng)期的支出,更增加了居民未來收人增長(zhǎng)的預(yù)期,這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長(zhǎng)。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資,構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額,部分基層行行采取變通、變相或違規(guī)做法,降低貸款標(biāo)準(zhǔn),減少審查步驟,放松真實(shí)性審核、返給中介服務(wù)費(fèi)等,說明了資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)程度。

三、基本住房?jī)r(jià)格大幅波動(dòng)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)

貸款作為房地產(chǎn)融資最主要的途徑之一,其波動(dòng)成為影響房地產(chǎn)融資總體狀況的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)高,占用資金量大,開發(fā)的各環(huán)節(jié)過分的依賴銀行貸款,增大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),而銀行獲得的收益只是利息,從另外的角度看,國(guó)內(nèi)的銀行實(shí)際上承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直處于上升階段,還沒有經(jīng)歷完整的產(chǎn)業(yè)周期,所以目前的違約率實(shí)際上并不一定完整反映了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)狀況,特別是經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)狀況。

在新的融資限制條件下,當(dāng)前的多數(shù)企業(yè)難以繼續(xù)依賴貸款融資。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資成本,中小公司更難以取得貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)普查,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率為72%以上,資金已成為制約房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的核心因素,企業(yè)面臨新一輪洗牌。

㈡?zhèn)€人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房受央行的利率調(diào)整走向、以及取消個(gè)人購房貸款優(yōu)惠利率等一系列利率政策影響,包括在未來房屋稅收政策的逐步到位、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和收入增長(zhǎng)出現(xiàn)變化的情況下,購房者的還款能力影響,按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)增大,房?jī)r(jià)超過了居民實(shí)際購買力,樓盤高空置率具高不下。

房屋價(jià)格大幅下跌,實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)低于借款人所需支付的房屋的合同價(jià)值,借款人最理想的選擇就是違約,等待銀行收回房屋。

支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的是需求,而非供給。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加,一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失,危機(jī)不可避免。

四、開發(fā)商主導(dǎo)的房?jī)r(jià)模式及反向競(jìng)爭(zhēng)定律

國(guó)家深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來,建立了開發(fā)商為主導(dǎo)的房?jī)r(jià)形成機(jī)制——開發(fā)商決定房?jī)r(jià)。

(一)商品房?jī)r(jià)格形成模式

商品房建設(shè)具體流程:政府規(guī)劃后—招標(biāo)開發(fā)商—建筑商—銷售公司—物業(yè)公司。

資金運(yùn)行軌跡(房?jī)r(jià)構(gòu)成):開發(fā)商低價(jià)運(yùn)行費(fèi)用+土地熟地成本+招標(biāo)建筑商的建筑成本+規(guī)費(fèi)+銷售費(fèi)用=開發(fā)商自行定價(jià)

上述流程及資金運(yùn)用看,開發(fā)商控制了定價(jià)權(quán),其運(yùn)行軌跡是沿著直線上漲一路狂奔而去,導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格失控。

暴利,國(guó)土部2009年5月調(diào)查全國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市,有效案例620個(gè)。北京某樓盤樓面地價(jià)253元房?jī)r(jià)兩萬元。

囤地,為了抑制房?jī)r(jià),各級(jí)政府增加土地供應(yīng),開發(fā)商囤地,某國(guó)有企業(yè)“地王”抬高的地價(jià)比周圍的房?jī)r(jià)還高,抬高周遍房?jī)r(jià),曲線圈錢。

各級(jí)政府通過政策引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。2008年底,為了抵御國(guó)際金融危機(jī)影響,刺激內(nèi)需,首先是百日內(nèi)五次降息,然后是減免稅費(fèi)、放寬二套房限制,以及下調(diào)房貸首付比例及利率。各級(jí)政府能出臺(tái)的政策全都出臺(tái)了,而且好多出臺(tái)政策出乎意料,一些地方政府出臺(tái)政策,出讓費(fèi)可以晚半年交等。剛性需求及投資者、投機(jī)者的帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

由于漲價(jià)過猛,2009年4月緊急出臺(tái)了控制政策,提高二手房首付,增加土地投放,對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查,揭開房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成。

各級(jí)政府不斷出臺(tái)足夠多的又鼓勵(lì)、又壓制政策,防止房?jī)r(jià)過山車波動(dòng)軟著陸。試圖讓房產(chǎn)商良心發(fā)現(xiàn),回歸理性。無奈不可救藥,上有政策,開發(fā)商有對(duì)策,購房者束手無策。

(二)反向競(jìng)爭(zhēng)定律,決定開發(fā)商追求高房?jī)r(jià)

城市中心某地段,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高于郊區(qū),不斷增值,20萬買的房子,住了10年,能賣30萬,白住不算,折舊不提,通貨膨脹不計(jì),為什么呢?

在衣、食、行商品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,生產(chǎn)要素和產(chǎn)品都要通過市場(chǎng)來分配,千千萬萬的廠商在市場(chǎng)上圍繞有限的市場(chǎng)資源展開了廣泛而激烈的競(jìng)爭(zhēng),商品價(jià)格戰(zhàn)讓產(chǎn)品價(jià)格越來越低,我們視為正向競(jìng)爭(zhēng)。

住房市場(chǎng)既有商品屬性,也是生活必需品。作為一種不動(dòng)產(chǎn),能夠保值和增值,有很強(qiáng)的金融屬性;滿足投資、投機(jī)性需求,有投資品屬性;供給所限、沒有替代品、沒有選擇權(quán),具有稀缺性;土地制約、獨(dú)占資源、具有壟斷性;價(jià)高者得之、成本越來越高,具有必然性;這種獨(dú)有的特質(zhì),決定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,價(jià)格不斷走高趨勢(shì),我們叫反向競(jìng)爭(zhēng)。

本文獨(dú)家原創(chuàng),提出的反向競(jìng)爭(zhēng)定律,深刻揭示住房市場(chǎng)規(guī)律,具有重大意義。

反向競(jìng)爭(zhēng)不斷的產(chǎn)生高房?jī)r(jià)泡沫,曾經(jīng)使日本的經(jīng)濟(jì)衰退數(shù)十年,也引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)。

房地產(chǎn)開發(fā)與其說是市場(chǎng)開發(fā)與競(jìng)爭(zhēng),還不如說是一場(chǎng)對(duì)資源的爭(zhēng)奪,占有了土地,就等于占有了一處唯一的不可再生的資源,土地價(jià)值對(duì)房產(chǎn)價(jià)值起著決定性影響,生產(chǎn)成本在城市間差別不大,地價(jià)越來越貴,房子越建越高,成本越來越大,是不可避免的,反向競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。這是與其他產(chǎn)品完全不同的產(chǎn)品屬性,也注定了房地產(chǎn)的生產(chǎn)不會(huì)象其他產(chǎn)品一樣,產(chǎn)量越高,單位成本越低,汽車天天降價(jià)而房產(chǎn)天天漲價(jià)。城市自來水,如果把他全部交給商人,我們可能會(huì)用到100元/噸的自來水,甚至天價(jià)的自來水。房子、土地、地段開發(fā)權(quán)都具有壟斷性,開發(fā)商追求利益最大化,造成房?jī)r(jià)快速上漲就有了體制基礎(chǔ)。

五、完善房地產(chǎn)管理體制取銷開發(fā)商定價(jià)權(quán)

我們需要的是一個(gè)長(zhǎng)期健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),而不是一個(gè)充滿泡沫、隨時(shí)可能崩潰的房地產(chǎn)市場(chǎng)。讓房?jī)r(jià)得到理性回歸。依靠開發(fā)商是不可能的,不可救藥,與虎謀皮。反向競(jìng)爭(zhēng)定律高屋建瓴,抓住了事物的本質(zhì)。要求政府必須站出來,用市場(chǎng)管理手段進(jìn)行有針對(duì)性的干預(yù)、控制,取消開發(fā)商定價(jià)權(quán)。

(一)基本住房?jī)r(jià)格形成模式

本文獨(dú)家原創(chuàng),根據(jù)反向競(jìng)爭(zhēng)定律,提出對(duì)癥下藥、立竿見影辦法,使房?jī)r(jià)大降,又保證市場(chǎng)健康發(fā)展。即政府引導(dǎo)下的市場(chǎng)決定合理房?jī)r(jià),取消開發(fā)商定價(jià)權(quán)(砍掉高房?jī)r(jià)的暴利及不合理費(fèi)用部分)。對(duì)開發(fā)運(yùn)行費(fèi)用評(píng)估打包,由開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)打包的費(fèi)用,費(fèi)用低者中標(biāo)。實(shí)行招標(biāo)建房(招標(biāo)房)。

基本住房建設(shè)具體流程:政府選地塊詳細(xì)規(guī)劃—招標(biāo)開發(fā)商(費(fèi)用打包)—招標(biāo)建筑商—招標(biāo)銷售公司;資金運(yùn)行軌跡(房?jī)r(jià)構(gòu)成):低價(jià)招標(biāo)的開發(fā)運(yùn)行費(fèi)用+低價(jià)招標(biāo)建筑成本+政府自定土地成本+銷售等費(fèi)用=非開發(fā)商掌控的低房?jī)r(jià)。

政府對(duì)安居工程引入招標(biāo)辦法,取削開發(fā)商的定價(jià)權(quán),取得了少花錢價(jià)格低的效果。證明了上述辦法是可行的。

上述流程及資金運(yùn)用看,與開發(fā)商控制定價(jià)權(quán)差別大。

基本住房建設(shè)具體流程與商品房建設(shè)具體流程比較,政府、開發(fā)商、建筑商、銷售公司等單位都存在。房?jī)r(jià)構(gòu)成比較,商品房建設(shè)中開發(fā)商的暴利部分被政府砍了下來,由政府掌控了房?jī)r(jià)。取消了開發(fā)商話語權(quán)。政府不是物價(jià)局一紙行政命令,不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路,而是用市場(chǎng)手段決定市場(chǎng)房?jī)r(jià)。一語中的,令人叫絕,符合憲法、法律、規(guī)章制度,符合中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

(二)闡述一下上述流程的具體實(shí)施內(nèi)容

政府要主導(dǎo)對(duì)開發(fā)商招標(biāo),同時(shí)和開發(fā)商共同主持對(duì)建筑商、銷售商等單位的招標(biāo)。政府主導(dǎo)對(duì)選地塊按容積率詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì);價(jià)格,政府參照周遍(過去已經(jīng)拍賣)的價(jià)格評(píng)估自定,攤?cè)敕课莩杀?把運(yùn)行費(fèi)用分割為若干單位,分別將費(fèi)用打包,與相對(duì)應(yīng)的單位實(shí)行政府招標(biāo)。政府對(duì)某地塊規(guī)劃后,對(duì)開發(fā)商運(yùn)行費(fèi)用評(píng)估一個(gè)總數(shù),實(shí)行招標(biāo),低價(jià)中標(biāo);對(duì)建筑商的建筑造價(jià),低價(jià)中標(biāo);對(duì)銷售商核定代理費(fèi)用低價(jià)中標(biāo);最終累計(jì)出市場(chǎng)房?jī)r(jià);開發(fā)商仍然保留組織資金、協(xié)調(diào)開工建設(shè)的功能。過去是開發(fā)商畫圖,建筑商施工,現(xiàn)在是政府畫圖,開發(fā)商、建筑商集體協(xié)作,開發(fā)商作用不可替代。

(三)政府掌控招標(biāo)房?jī)r(jià)格意義重大

政府掌控基本住房(招標(biāo)房)的價(jià)格,低價(jià)中標(biāo),大大降低住房?jī)r(jià)格。對(duì)解決億萬普通家庭的住房問題,落實(shí)住有所屋的目標(biāo)是決定性的。

確保有一個(gè)好的未來預(yù)期,穩(wěn)定市場(chǎng)信心,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展,防止房?jī)r(jià)大起大落。

開發(fā)商找到一條穩(wěn)定、健康的發(fā)展道路。過去,開發(fā)商攤銷成本無序,不合理隱性費(fèi)用攤?cè)敕績(jī)r(jià),上不封頂,價(jià)格失控。在開張吃三年謀取暴利的同時(shí),也隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn),住房市場(chǎng)的價(jià)升量跌,預(yù)示著重新洗牌,向大型壟斷化發(fā)展,中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨破產(chǎn)、停建,爛尾樓。支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的是需求,而非供給,招標(biāo)房制度挽救了開發(fā)商。

土地出讓金等由銷售公司實(shí)現(xiàn),緩解了開發(fā)商籌資壓力,減少了資金(高利貸)成本及潛規(guī)則費(fèi)用,大大降低成本。

現(xiàn)行的安居工程和住房制度改革以前的住房建設(shè),注重的是建筑商,即直接從事房屋建筑的包工頭,政府對(duì)其建筑成本實(shí)行協(xié)議控制,房屋價(jià)格形成機(jī)制是低成本競(jìng)爭(zhēng),房屋價(jià)格低廉。居民無法買住房,是無法貸款買房,現(xiàn)在通過按揭貸款業(yè)務(wù),普通居民用未來的預(yù)期收入,實(shí)現(xiàn)了居者有其屋,與開發(fā)商主導(dǎo)住房建設(shè)無必然聯(lián)系。

政府主導(dǎo)的招標(biāo)房,敞開供應(yīng),歡迎投資,不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮,影響拉動(dòng)內(nèi)需現(xiàn)象。重要意義還在于顛覆一個(gè)行業(yè)運(yùn)行狀態(tài),由反向競(jìng)爭(zhēng)扭轉(zhuǎn)為正向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),讓價(jià)格得到理性回歸,高昂房?jī)r(jià)軟著陸。

(作者單位:遼寧大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易MONASH UNIVERSITY遼寧省瓦房店市財(cái)政局)