螺螄灣拆遷風波始末

王維博

政府的強勢推進,使得26個業主與一萬名商戶的利益博弈變得更加復雜

“最后半天甩貨了——”11月30日晚7點,昆明螺螄灣商業片區將近一公里的街面人頭攢動,因為聽說要拆遷,數萬名市民趕來掃貨。

商業區入口處,美容美發用品店的小工站在椅子上敲著鋁盆,大聲喊著:“洗發水、沐浴露統統5元兩瓶。”

按照昆明市西山區政府的通知要求,這家西南地區最大的小商品批發市場將于當晚24時關閉,近萬名商戶將搬往郊區一個新開發的商貿城二次“創業”。

傍晚開始,每個交易區的入口都堆滿了準備運走貨物的搬家公司的車輛,臨街的店鋪墻上刷著一排排紅色的“拆”字,商戶們都在抓緊最后時間甩貨。

珠密琪內衣店的老板李杰擺弄著前兩天發的出入證發呆。從當晚24時起,只有持有通行證的經營戶和住戶才能進老螺螄灣,消費者不能進入。“不讓客人進來,就等于把市場關了。”李杰說。

19歲的小工宋宇忙著給貨物打包,“最后一天了,結算完工資,明日就該重新找工作。新螺螄灣太遠了,如果老板管住還可以考慮。”

6點鐘不到,55歲的服裝店老板余成就拉下了店鋪的卷簾門。作為老商戶,余成1980年代就從浙江來到昆明,見證了螺螄灣發展的每一個階段。

“昆明,我們走了,”余成抬頭看看墻壁上畫著的一個哭泣的臉?！柏浀葍商煸龠\走,”余成嘆了口氣,租金已經退了,至于將來,他還沒有打算。

因為參與十天前的一次堵路維權,余成的兩個老鄉至今仍被關在看守所里。

堵路風波

與當下的無奈不同,十天前的11月21日,余成曾和數百商戶一塊上訪過,甚至堵路“抗議”。

21日一大早,余成正在忙著上貨。門外,昆明的第一場雪毫無聲息地落了下來。

8點多,店外開始有商戶為搬遷的事要去上訪,十分鐘后,余成加入了上訪隊伍中。

螺螄灣日用商品批發市場位于云南省昆明市環城南路雙龍橋畔,于1989年9月建成,相繼進行了三次大的擴建和改造?，F在是西南地區最大、年銷售額過百億的小商品批發市場,有商戶10000余戶,從業人員近10萬人。為了“提升城市形象”,今年8月,昆明市市委、市政府作出決定,于今年11月30日正式關閉螺螄灣商業市場,并在年內完成市場整體搬遷工作,將現有的商戶遷至遠在20公里之外的新建螺螄灣國際商貿城中。

“很多租戶都和業主簽訂了10年、20年的租賃合同,有的都是層層轉包而來的鋪面,突然拆遷商戶損失太大,因此很多人不滿,”余成說。此前一天,余成曾和200余名經營戶一起,向省人大信訪處遞交了三份有330余名經營戶集體簽名不愿搬遷的材料。

出了市場,商戶們前往云南省人大上訪。行進過程中,有人開始推路邊的鐵皮圍欄?！斑@是政府為了關閉市場不讓我們進貨搞起來的,推倒它。”余成聽到人群中有人起哄,不久,路邊的數百米的圍欄像多米諾牌一樣被推倒。

事后,昆明市公安局召開新聞通報會稱,21日上午,約100余名不愿搬遷的商戶聚集到云紡家樂福門口,散發傳單,煽動抵制關閉市場。隨即,現場圍觀人員增至1000余人,并向環城南路擴散,在雙龍橋十字路口,商戶將四個方向交通堵斷,砸毀南壩路口施工隔離欄,并將3輛出警警車圍堵在路中。昆明市公安局發言人姚志宏表示,“這是少數不愿搬遷商戶聚眾鬧事,警方已將24名涉嫌聚眾擾亂社會公共秩序并帶頭組織煽動的人員帶離現場審查?！?/p>

一萬商戶與26個業主的博弈

在螺螄灣,總數超過一萬的店鋪的產權分屬26家公司所有,絕大部分商戶靠租公司的門面做生意。人們習慣于把這些擁有出租房子的老板叫“業主”。近20年的發展中,商戶和業主都曾是螺螄灣的開拓者。

余成和朱林敏,一個是商戶,一個是業主。前者是螺螄灣的第早的個體戶之一,后者則是螺螄灣最大的業主、云南新瑞安投資控股有限公司董事長。

在接受《中國新聞周刊》采訪時,朱林敏說,1990年,螺螄灣市場建立第二年,他就從浙江來到昆明做生意?！爱敃r還不到二十歲,揣著從老家帶來的3000元人民幣,夢想能在這個陌生的都市有一塊立足之地。”朱林敏說,來昆明的第二天,他在螺螄灣市場租下一個攤位,擺放從老家帶來的日用百貨,開始了經商生涯。

當時,螺螄灣只是一條露天的馬路市場,一個攤位只一平方左右,俗稱“一米攤”。朱林敏的攤位在市場的角落里,賣了幾個月小百貨后,頭腦聰明的他開始轉做化妝品,攤位太小,朱林敏就把租的臥室騰出來當“陳列室”,一般的顧客過來,在攤上看看樣品就直接到“陳列室”談生意。

1993年,年輕的朱林敏賺到了人生中第一個一百萬,成了螺螄灣的“化妝品大王”。

嘗到個體戶甜頭之后,朱林敏開始投資商鋪,“市場旁邊有一個勞動服務公司,有好多店面,養了70多個人,但因為租金貴,經營不下去。我就去找他們談,讓他們把店面給我,我付職工的工資。”朱林敏說。

后來,朱林敏說服了這家企業的負責人,承包了整幢辦公樓,簡單裝修之后,朱林敏將這些鋪面轉租給其他商戶,從中賺取租金差價。

商戶賺到了錢,市面自然也就越來越紅火。到了1995年年底,螺螄灣商品市場比初建的時候擴大了五倍多,個體經營戶近6000千戶,在里面做生意的人達到了1.3萬人。據資料記載:當時每天上市的商品價值超過了800萬元人民幣,每天的交易額超過200萬元。

1997年,朱林敏組建房地產開發公司,開始并購螺螄灣的商場,至2009年,朱林敏已成為擁有4000多間商鋪的商業區內最大的“業主”。

與朱林敏的發家不同,同樣由浙入滇的余成身上有著更多普通螺螄灣商戶的影子。早在1983年,29歲的余成就從義烏來到昆明“淘金”。

“最早在青年路一個市場批發服裝,后來因為拆遷搬到了螺螄灣,”余成說,作為第一代商人,他們的創業格外艱辛。

起初幾年,余成幾乎每月都要去福建等地進貨,當年從昆明到廈門沒有直達火車,途中需經江西中轉,一個單趟就要三四天。有時回來時還要隨貨車押運,由于路途遙遠,路上經常遇到劫匪,有一次,余成的一個同伴押貨回昆明途中,被劫匪用棍子打成腦震蕩,醒來時整車貨物都被洗劫一空。

起初,商鋪的租金很低,很多業主即使有鋪面出租,也往往兼做生意,房東經常會和租戶一起去外出打貨、甚至互相幫忙帶貨。

直到1993年,螺螄灣成立第四交易區,原先的鐵皮柜改成了一兩層的鋪子,商戶的經營也由小百貨、服裝等發展到鞋類、家用電器 、化妝品、建材、鐘表等十幾個門類,余成等早期創業的商戶們才由最初一年收入幾萬塊錢,發展到幾十萬元。

隨著商戶越來越多,朱林敏這樣的有錢業主開始組建公司開發市場,經過幾輪股權轉讓,朱林敏等26家業主最終掌握了螺螄灣及附近的云紡片區90%以上的商鋪產權,而螺螄灣市場也從最早幾十個攤位發展到1萬多個,從業人員達10萬人,交易額超百億元。

在巨大在商業利益之前,業主和商戶的利益開始失衡。

正當商戶們為未來躊躇滿志的時候,一場不可預期的變故悄然而至。

2009年2月17日,西山區政府召開了《螺螄灣商業片區商業業態升級改造暨螺螄灣中央商務區(二級CBD)建設》新聞發布會,昆明市政府公布了螺螄灣商業區內原有批零兼營、低端銷售和倉儲業態必須全部搬遷轉移到三環以外,不再回遷,原地建設中央商務區的規劃。

與之相對應,2008年9月,只有一個競拍人的拍賣會上,昆明市政府從浙江引資而來的云南中豪置業有限責任公司以79967.536萬元的價格“競得”了昆明市宏仁片區面積為860畝的7塊土地。當月,總投資320億的新螺螄灣國際商貿城項目在宏仁片區正式啟動。

消息一出,商戶嘩然。

由于原螺螄灣市場的不斷壯大、升值,商鋪轉讓費也不斷上漲?！叭绻疬w,2003年螺螄灣12平米的空鋪轉讓費是30萬元,到2008年8月,螺螄灣轉讓的一間5.9平方米的空鋪,轉讓費就高達65萬元?！庇喑烧f。

數名轉租的商戶在接受《中國新聞周刊》采訪時稱,他們都明白攤位、商鋪轉讓費在法律上是不受保護的,但在當地已經形成一種“潛規則”。一旦拆遷,業主能退的只有租金。少則幾萬多則幾十萬的轉讓費就打了水漂。

“拆遷之后,螺螄灣片區的商業價值將超過千億?！崩ッ魇幸晃坏禺a人士向《中國新聞周刊》透露,2005年,云南省社科院發展研究部《中國昆明螺螄灣發展可行報告》課題組經過半年的調研論證,為螺螄灣評估出的“身價”——昆明“螺螄灣”品牌價值755億。

在接受《中國新聞周刊》采訪時,西山區商務局局長保文勝坦稱,螺螄灣改造的升值空間巨大,“拆遷及土地評估大慨是100個億,加上后期建設,總投資大約200個億,將來的產值將會翻番,達到400億”。

而上述地產人士稱,原螺螄灣市場地處昆明城一環與二環之間,2003年該地塊的基準價大約在350萬元一畝,而至今年該地塊的參考評估價已達到350萬至430萬元每畝,“螺螄灣的地塊大約800畝,僅土地凈增值一項就達3億左右。加上產值及潛在的品牌價值,該地塊的綜合價值將超過1000億?！?/p>

事實上,早在2003年,日漸強大的業主們便開始謀求拆遷升值。在接受《中國新聞周刊》采訪時,朱林敏坦率地說,“我有一個夢想,就是要把整個螺螄灣統一起來,只有一個業主。”為了實現這一夢想,朱林敏甚至花數百萬請人做過幾次規劃。

昆明市市協調小組辦公室主任、市商務局黨組書記王光中透露,當年朱林敏等20多個業主單位曾自發做過一個規劃,但由于種種原因沒有獲批,主要是考慮到拆遷之后,上萬個商戶的“下家”沒有著落。

在王光中看來,正是2008年昆明新螺螄灣國際商貿城項目的開工,給了政府一個承接商戶的平臺,政府這才決心拆遷。

規劃最終沒有通過,但朱林敏顯然成功在握。11月底,昆明市政府已授權朱林敏于2005年組建的云南新瑞安投資控股有限公司(簡稱新瑞安)作為發起人,整合一個更大的“螺螄灣投資發展股份有限公司”(簡稱螺螄灣投資公司),對拆遷后即將在原址興建的“中央商務區”進行先期投資。“前期準備已做好,11月30日市場關閉之后,拆遷工作將全面展開?！敝炝置粽f。

據《中國新聞周刊》了解,新成立的螺螄灣投資公司注冊資金一個億,不僅包括數家有上市公司背景的公司,還包括當前螺螄灣片區的大部分業主。

11月30日“大限”

10月15日,西山區人民政府發出《公告》,公告稱,政府將于11月30日關閉螺螄灣商業片區市場(含云紡商業區)。同時要求業主在2009年11月15日前解除與經營戶的租賃合同。

與業主們的期待不同,商戶們對政府定下的搬遷“大限”懷有忌憚。

“政府想讓我們搬到新螺螄去,就是想要幫中豪置業把市場做起來,”余成介紹,早在2005年,云南中豪置業有限責任公司就曾在江蘇宿遷投資建過宿遷?義烏國際商貿城,此后該公司又被昆明市政府招商引資到昆明興建商貿城。

“中國商業聯合會去年才授予昆明螺螄灣市場四星級‘中國品牌市場稱號,憑什么政府一句話就拿我們的損失去給開發商再造一個金蛋。”有著七個商鋪的金偉新在接受《中國新聞周刊》采訪時說,他的所有商鋪都是轉讓過來的,而且經過業主同意。自己和業主租賃合同還未到期的情況下中止,必須賠償自己的損失。

能不能不去新螺螄灣?金偉新認為,商戶的另一個顧慮是,新建的螺螄灣國際商貿城遠在20公里之外的郊區,交通、物流、倉儲都不方便。即使搬過去,也需要相當長的時間才能聚集人氣。

做服裝批發的金偉新曾試圖和其他商戶共同租賃昆明大商匯商貿物流中心的商鋪。但該中心的工作人員稱,工商局規定,凡市區內新開商城內不再辦理批零營業執照,這等于把其他的出路也堵死了。

“新螺螄灣12月16日開業,政府11月30日就要關閉市場,等于‘逼我們去新螺螄灣?！苯饌バ抡f。

昆明市協調小組辦公室主任、市商務局黨組書記王光中在接受《中國新聞周刊》采訪時說,按政府的規劃,老螺螄灣和新螺螄灣的推進是步調一致的,按商貿行業的規律,同城同區域內不宜同時存在業態相同的商城,因此政府希望關閉后的商戶都能搬到新螺螄灣經營。而且“11月30日關閉市場是經過‘聽證的”。

但這樣的聽證受到了商戶的質疑。

8月15日,昆明市西山區政府召開螺螄灣中央商務區(二級CBD)建設及經營戶搬遷關閉市場聽證會。余成和數百名商戶前往聽證會現場,想目睹一下是哪26個人能代表螺螄灣1萬商戶的利益。

剛走到西山區政府門口就被攔住,警察封鎖了政府門口的道路。余成將手里的礦泉水瓶扔向政府大門,人群中有人開始喊著“聽證無效”口號。

余成等人的抗議并沒有奏效,8月16日,官方公告稱,經過公開報名,依法確定了26名代表,其中包括云紡集團的黨委書記、職工和其他企業職工代表4人;經營戶代表8人;當地居民代表2人;村民代表1人;其余聽證代表則涵蓋昆明市及西山區的規劃設計、交通、交警、消防等部門的相關人員以及人大代表和政協委員?！皶?26名聽證代表中大多數贊成提升改造”。

這讓余成等人感到不解,“8名經營戶代表如何產生,他們能否真正代表上萬名經營戶的利益?”

螺螄灣中央商務區建設指揮部指揮長、西山區區長蔡德生在接受《中國新聞周刊》采訪時說,名單都是由商戶及業主報名,由指揮部篩選出來的。

聽證委員之一,昆明市商務局黨組書記王光中也證實,聽證會是在市政府法制辦的全程監督下進行的,“當天參加聽證的代表除了有業主、專家,還有商戶及部分人大代表”。

在采訪中,《中國新聞周刊》記者多次向螺螄灣中央商務區建設指揮部相關負責人詢問商戶代表名單,均未果。

對11月30日“一刀切”關閉市場的做法,王光中解釋,政府采取了保護商戶利益的措施,而等商戶與業主的合同解除后再關閉市場的做法完全無法操作,“沒有明確的關閉時間,商戶與業主之間的合同根本解除不了”。

被“公告”剝奪的權利

在拆遷改造的背后,政府推手若隱若現。

10月15日,西山區人民政府發出《昆明市西山區人民政府關于螺螄灣商業片區市場關閉有關問題的公告》,公告稱由于螺螄灣市場即將于11月30日關閉,業主與經營戶之間的租賃合同已無法繼續履行。根據合同法的有關規定,合同雙方當事人可以解除合同,合同解除后“雙方當事人均不承擔違約責任”。

當商戶們開始找業主討要說法的時候,包括新瑞安在內的業主們拿出了這份“公告”?！斑@是政府的拆遷行為,我們也沒有辦法,”朱林敏無奈地說。

“一紙政府公告就可以判定當事人互不承擔違約責任?”余成懵了,“商戶們的權利在哪里?”

“關閉市場是對經營行為的干預,政府無權利行使?！痹颇险鹦蚵蓭熓聞账蓭熞晃徊辉竿嘎缎彰穆蓭熢诮邮堋吨袊侣勚芸凡稍L時認為,政府下通告禁止商戶經營,并且以公告的形式“裁定”當事人是否承擔違約責任更不妥。

為了推動業主和商戶盡快解除合同,11月20日,螺螄灣商業片區升級改造指揮部再次下發《緊急通告》:從2009年11月21日起,業主單位和商戶逐戶簽訂《未到期租賃合同清理方式確認書》。

11月23日,堵路事件過后第三天,螺螄灣商業片區升級改造指揮部和云南新瑞安集團控股有限責任公司再次下發《公告》,承諾于2010年2月28日前一次性向商戶退還由業主收取的2009年11月30日后的剩余租金,并由昆明市西山區螺螄灣中央商務區(二級CBD)建設指揮部、云南新瑞安集團控股有限責任公司、昆明螺螄灣投資發展股份有限公司共同擔保。

頻頻出手的背后,是西山區政府對螺螄灣改造的迫切。西山區區長蔡德生說,改造螺螄灣是此前三屆市委都想做的事,2008年,由政府引進的云南中豪置業有限責任公司同意投資新螺螄灣的建設,才增加了政府的信心。

對即將在螺螄灣舊址上建起的“中央商務區”,西山區政府的官員充滿期待。西山區商務局局長保文勝說,新的中央CBD建成之后,稅收將會要超過2個億,而此前2008年整個螺螄灣的稅收才7000多萬?！安粌H直接提高政府的財政稅收,而且對改變城市面貌、緩解交通擁堵、消除消防隱患都將發揮作用?！?/p>

“為保護螺螄灣片區原來業主的利益,政府規定螺螄灣拆遷后的改造工程以老業主為主?！崩ッ魇惺袇f調小組辦公室主任、市商務局黨組書記王光中告訴《中國新聞周刊》,拆遷帶來的土地增值部分收益,政府將全部用于改造該地區的基礎設施建設,同時對參與改造的老業主還有減免規費、稅費等優惠政策。

對經營戶,王光中認為,支持新螺螄灣的建設本身就是為了保護商戶的利益,損失較大的“倒租戶”,政府正在幫助他們追討租金。“政府還說服中豪公司免去20個月租金和一年的水電費。僅這一項,中豪公司就損失了6個億。”

堵路事件發生后,指揮部連夜開會,研究保護倒租戶的利益問題,并連夜印了15000份通告分發到商戶手上。王光中如此介紹。

12月1日上午,昆明市舉行螺螄灣市場關閉工作新聞通報會,西山區區長蔡德生宣布,“螺螄灣商業片區市場已正式關閉,截至11月30日晚十一點,已有近三千商戶全部搬完,經營戶將在12月15日前全部轉移完畢?！?

12月16日,正是新螺螄灣國際商貿城開業的日期。

“政府派出數十個工作組,逐戶游說商戶搬遷。連市場門口的警車也天天喊廣播讓我們搬,”余成說,1萬多商戶20年才打拼出一個螺螄灣,再要從頭做起,“我還能有幾個20年?”★(文中余成系化名)