取消“二套房”限制托不起高價的樓市

易憲容

最近政府的房地產救市政策層出不窮，無論是信貸優惠政策，還是稅收優惠及財政補貼政策，只要是能夠想到政府部門在房地產行業商會的鼓動下都一一推出。但是，有一項房地產政策對房地產開發商及地方政府來說，則是耿耿于懷，他們千方百計希望政府重新推出該項政策，即取消對“第二套住房優惠政策”限制。那么，房地產開發商及地方政府為什么對取消第二套住房優惠政策限制是如此熱衷?該項政策放開對房地產市場繁榮真的能夠起到關鍵的作用嗎?它能夠托起高價的房地產市場嗎?其實，這只是房地產開發商及地方政府的一廂情愿而已。

在房地產開發商看來，當前的房地產市場之所以會出現這樣局面，最為關鍵的問題是2007年央行出臺的359號文件。該文件對房地產市場投資與消費作一個清楚的規定，即對住房消費同樣可以享受政府的各項優惠政策，特別是信貸優惠政策；對于住房投資則按照市場定價，不可享受優惠政策。359號文件出臺后，國內房地產就開始出現較大幅度的調整。因此，在房地產開發商看來，當前房地產市場銷售萎縮，最為重要的原因是政府出臺的359號文件，是359號文件中關于第二套住房信貸優惠政策的限制，因此要改變目前房地產市場銷售萎縮的問題，就得取消對第二套住房政策的限制。在他們看來，只要恢復房地產第二套住房優惠政策，那么國內房地產市場又會出現2007年那種價格快速飚升的局面。但實際上，這只是房地產開發商與地方政府的一廂情愿。

因為，對于第二套以上住房信貸優惠的限制，是對房地產產品的消費與投資的兩重屬性做出的區分。對于住房消費，因為它是居民基本的生存條件，政府要采取各種優惠政策來保證絕大多數居民基本的居住條件改善；而對于住房投資，它主要是以增加個人財富為目的。因此住房投資不應該享受優惠政策，而是要采取市場定價，否則由于投資品的定價機制與住房消費定價機制不同，投資者過多容易導致房地產市場泡沫。而對第二套以上的住房都采取優惠政策，那么投資者就能夠利用這種優惠政策大獲其利。如果這種情況出現，一則對住房消費會產生巨大的擠出效應，即更多的住房進入投資市場而沒有進入消費市場，住房消費市場住房產品減少，就可能使得許多人基本的居住條件改善無法得以保證；二是當投資者認為可以利用政府優惠政策大力炒作房地產大獲其利時，這樣不僅容易導致整個社會財富分配不公，也容易導致房地產市場泡沫產生，從而引發金融危機或經濟危機。

還有，當前房地產銷售萎縮的問題出在哪里，是因為對第二套住房優惠政策的限制嗎?我想這是房地產開發商根本就沒有看到其問題的實質所在。在全球經濟表退的周期性調整的大背景下，國內各行各業都出現了周期性的調整，因此，國內房地產市場出現調整也是必然。這是當前房地產市場銷售萎縮重要之一。但是，國內房地產商沒有看到這種全球經濟大調整的必然性，堅持不按照變化了的市場供求關系來調整其企業產品定價及利潤水平，反之，還是寄希望政府出臺各種各樣的政策來激勵居民進入房地產市場。在這種情況下，以消費為主導的居民是沒有支付能力進入這種沒有調整價格的高房價的市場的。

還有，在全球經濟周期性調整過程中，特別是全球市場“去支杠桿化”的過程中，世界上所有的投資品泡沫都在擠出、價格全面回落，房地產作為一種投資品，它價格也同樣會出現大調整。不僅如此，當投資品的價格全面回落時，投資者的市場預期會就出現根本性逆轉。在這種情況下，無論是什么投資市場，投資者會以現金為王而不愿意輕易地進入投資市場。特別是當2008年全球投資者在投資市場哀鴻遍野時，投資者更是不敢進入投資者市場。無論是股市還是房地產都是如此。

因此，想通過放開對第二套住房優惠政策的限制激發起房地產市場需求是不可能的。如果房地產開發商能夠順應全球經濟的周期性調整，降低房地產企業利潤預期，讓房價降低到絕大多數住房消費者有支付能力的價格水平上，那么房地產市場的需求才能夠釋放出來。而且這種價格調整得越與絕大多數居民支付能力相契合，房地產住房消費釋放出來的需求就越大。這才是目前房地產市場發展之正道，否則有通天之術也乏力。正是這意義上說，放開第二套住房優惠政策也是托不起高價的房地產。更何況，房地產振興規劃是一項中長期政策，它對房地產的短期影響有作用嗎?