上海房價為何瘋漲

姜智鵬

上海房產交易中心,市民正在辦理購房手續。春節以來,上海樓市一路狂飆

上海樓市一路狂飆。

商品住宅成交均價在2月抵達每平方米12505元低谷后,逐月上漲,6月達到15567元高峰。

成交量也同時上漲。

今年1月,上海商品住宅成交面積不足50萬平方米,到了5月,就攀升至204萬平方米,6月達到205萬平方米。

2009年上半年,上海商品住宅成交量為873.34萬平方米,幾乎與2008年全年持平,比2008年上半年增加了70%。平均成交價格13714元/平方米,環比2008年下半年的13054元單價,上漲了5%。

業內人士對此的解釋,多為新增供應跟不上需求量,供求脫節導致價格快速上漲。因為,截至7月16日,“網上房地產”顯示,上海一手住房掛牌量不到4萬套,但成交量卻超過12萬套。

投資客和開發商共同抬起房價

實際情況,卻絕不僅僅是供需脫節那么簡單。

一方面,從2008年中開始,開發商大批推遲開盤甚至減緩樓盤建設進度,打破了新盤上市的節奏。而新盤上市后1年左右,才會逐步有房源進入二手房市場。所以,到了2009年,新房和二手房源的后續供應,實際是斷檔了。

新加坡紅木集團總經理張永河告訴《瞭望東方周刊》,所謂供應不足,其實只是個時間概念,而并非絕對量不足。

2009年,上海的開發商也大多采用了“多批、少量”的開盤方式,甚至是直接捂盤,刻意推動房價上漲,也造成了市場供應量的不足。

另一方面,春節后重新出現的炒房客,也推動了所謂“需求”的虛高。

“春節前后,溫州的炒房客開始逐步回歸上海市場,開始多是資金雄厚、眼光較好的,投資方向主要集中在豪宅和內環以內的高檔住宅;這部分炒房客獲益后,產生了示范效應,又吸引更多資金跟進。”美聯物業上海區副總經理丁偉告訴本刊,后續跟進的資金,多在5～6月進入了中低檔住宅市場。

據公開資料,2009年上半年,上海每平方米4萬元的豪宅,成交量達到600套,超過歷史最高紀錄——2008年上半年的353套,已經連續滯銷了4年的全國最貴公寓湯臣一品,在2009年6月一次性賣出了15套。

上海一家本地媒體則援引某調查機構的數據,稱上海2009年1、2月份成交的12062套房子中,有1627套是由743人購買的,另外還有9家單位法人購買了182套,總量占這兩個月上海成交總量的15%。

一個關鍵因素是,2008年上海樓市最低迷的時候,一些來不及脫手的投資客,只能封盤期待世博前解套,“誰知道,2007年調控以來所有的損失,6月份之前就全部補回來了。”丁偉說,正是這樣的戲劇化局面,讓投資客對樓市風險的評級迅速降低。

心態改變,直接促成了投資方式的變化。

“在上海嘉定的花橋板塊,有很多投資客整層整層地買房子,但這些樓盤,大多是要2年后才交房的。”丁偉說,這意味著,這些投資客對2年后的炒樓利潤都有巨大的信心,甚至是,“現在有的投資客出手房產,掛的是2010年世博會期間的價格。”

“二手房和新房的定價,又是互相參照的。”上海一家中型房產公司董事長王城(化名)告訴本刊記者,這樣的定價模式,在房地產快速波動的時期,影響最為明顯,“開發商開盤定價前,先去看二手房市場,如果二手房掛牌價是每平方米1萬元,開發商就會暫定新盤價格為每平方米12000元;暫定價后,開發商會先對外公開樣板房一定時間,對外報價觀看市場反應,結果投資客去一看,新盤報價這么高,那我就把二手房價格抬到11000元吧。”

“1個月之后,開發商準備開盤,再去看看二手房價格,已經漲到11000元了,一般都會想,12000的定價是不是低了,這時候,只要有購房意向的人多,開發商就會再把價格提到12500元。”王城說,很大程度上,上海樓市4月以前的回暖,是因為剛性需求從2008年開始觀望,到2009年集中釋放,而4月以后的大反彈,“其實是投資客和開發商互相抬起來的”。

面粉再次貴過面包

無論是新盤還是二手房,最終都需要剛性需求來消化。“從3、4月份起,業內就非常擔心,過快上漲會透支消費能力,讓大批剛性需求因為來不及購房就被擠出市場。”張永河說。

根據美聯物業提供的數據,2009年6月,上海的二手房成交宗數,環比5月上升了36.6%。但這時候,“大戶型房源的放盤和成交明顯增加,低總價房源供應減少,二手房交易熱點轉向中高檔房,投資需求接棒剛性需求已經非常明顯。”丁偉說,當時,業內擔憂已經很普遍,“市場過熱,一手房價格高漲,擠出一部分自住需求轉入二手房市場,但如果二手房價格繼續上漲,則會最終把自住需求擠到觀望席上,重蹈2007年下半年的覆轍。”

2009年7月,泡沫完全暴露了。

根據公開資料統計,7月6～12日,上海房地產商品房成交量6954套,環比上一周跌幅15%,共計成交面積67.2萬平方米;其中全市商品住宅成交(剔除動遷房及配套商品房)共計3446套,環比前一周下挫12%。

之后一周,商品住宅成交面積41.17萬平方米,環比前周下跌了15%,成交均價為15404元/平方米,環比前周下跌了10%,自回暖以來首次呈現量價齊跌的局面。

其中,自2009年以來成交量一直居上海各區前列的浦東新區,成交量環比前一周下跌21%,成交均價下跌9%。“下半年如果價升量跌,那剛性需求就算徹底到頭了。”丁偉說。

業界一直擔憂的政策調控,也終于在房價最瘋狂的時候到來。

6月22日,中國銀監會發出《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,重申要嚴格遵守二套房貸的有關政策,要求加強對房地產行業形勢的研判,嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準,進一步完善按揭貸款風險管控制度。

7月17日,上海市政府召開“促進房地產健康發展工作會議”,提出“嚴查捂盤惜售”。

但上海樓市的走勢,卻依然撲朔迷離,因為就在政策出臺幾天后,上海的新一任“地王”,卻以令人咋舌的價格出現了。

7月24日,上海趙巷鎮特色居住區10號地塊競拍,被金地集團以30.48億成交價拿下,溢價222%。

這幅地塊的掛牌起始價只有9.4603億元,相當于樓板價4501元/平方米。正式拍賣前,首輪報價就達到21.023億元,超過2009年上海土地市場總價最高的住宅用地,溢價122%。但之后的申請企業總數仍然達到11家。

“前段時間,中山北二路的一個地塊拆遷完成,平攤下來每平方米的拆遷成本就是3.5萬元,樓板價則是每平方2萬元,按這個成本計算,這個地塊的房子建好后,起碼要賣到每平方米7萬元。而這個地塊說起來是在盧灣區,其實已經相當偏僻了。”張永河告訴本刊記者,土地成本的再次攀升,其實已經成了上海房價調整的最大障礙。

類金融生存模式

投資客卻不會像2008年那樣撤離上海樓市,因為,他們已經與開發商一起發明了一種新的“類金融”生存模式。

“2008年,溫州的地下錢莊借錢給開發商,開發商以將樓盤打7折賣給錢莊的方式作抵押,開發商還錢以后,錢莊以退房的形式拿回現金。”曾經是溫州一個家族炒房團主事,現在是一個私募資金幕后老板的曹華告訴《瞭望東方周刊》,如今來自溫州的炒房資金規模比往年更龐大,“很多生產企業,干脆停產,現金都抽出來炒房,因為企業一直在虧錢,買房子起碼能保值。”

但隨著房價一路上升,舊的模式不管用了。

“以前,房子是燙手山芋,都迫不及待扔掉,私募資金的要求會很苛刻,但房價一回升,馬上又成了寶,開發商的底氣又足了。”曹華說,現在私募資金和開發商的主流合作模式有兩種,一種是“傳統模式”,資金以8折左右的價格買下房源,然后自行拋出,相當于“批發,囤積,再零售”,唯一不同的是,折扣比2008年少了一成。

但這種模式不能解決一個最重要的問題,就是政策風險。曹華說,無論是開發商還是私募,都清楚這波樓市的大反彈,是沾了“保八”和流動性過剩的光。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本刊,只要今年“保八”的任務能夠完成,“年底之前針對房價就絕對有一波調控”。

開發商和私募顯然都不愿意承擔這樣的風險,于是,他們開發出了針對小投資者的“短線炒房”模式:由開發商推出“零首付”吸引小投資客買房,再由私募開設的貸款公司將首付貸給他們,“利息自然非常高,但肯定不如直接炒房的利潤厚,這樣的好處是,量大,而且沒有風險。”曹華說。

開發商的好處是,套取了銀行的資金,而這種方式顯然比假按揭要簡單。楊紅旭說,按照2009年1～6月的數據,全國房地產開發企業資金來源同比增長23.6%,其中個人按揭貸款狂增63.1%。這就說明開發商資金鏈壓力的緩解,“主要就是托了個貸猛增之福。”

“其中,二套房違規貸款和炒房資金,最保守估計也要占1/3以上,這部分資金購買的數量不一定在成交總量中占這么大比例,但單筆交易金額卻相對較高。”王城說。

而私募的角色,其實已經成了地下錢莊,他們的好處是現金流穩定,而且不承擔房價下跌的風險。

王城告訴《瞭望東方周刊》,之前市場上的“零首付”購房,很多都是采用這樣的模式,有時候,也會將傳統模式融合進來,也就是說,房子其實已經是私募買下來了,再由開發商或中介尋找買家,“這樣獲利更高”。

小投資者也樂此不疲,因為這極大地減少了炒房的資金成本,“如果有40萬元,原本只能投資一套100萬的房產,現在卻可以買4套甚至更多,因為首付也是借的,自有資金只需要保證支付利息就可以了,幾個月以后,房子賣出即可獲利。”

同樣來自溫州的呂旺軍告訴本刊,這種方式在過去幾個月非常流行,有時候,開發商還會幫他們給房子安上別人的名字,甚至干脆就不過戶,這樣脫手更加方便,呂旺軍甚至連一些基本稅費都不用交。

但現在,他發現了一個非常大的問題——剛性需求在7月份迅速退潮后,房價不僅不能保持快速增長,甚至開始下跌。

此時,所有的風險都在小投資者身上。一旦在追漲之后,剛性需求轉為殺跌,呂旺軍的房子不能及時脫手,那他的金融風險,就會因為“零首付”而放大。“開發商房子已經賣掉了,地下錢莊手上有我別的資產抵押,他們都沒有風險,但是,我手上的資金只夠最多支付幾套房子半年的利息,一旦跌得厲害一點,幾套房子就全歸銀行了。”