關于黑龍江省應加快房地產金融產品化的分析

梁偉娥 徐 輝 曲艷梅

要在未來實現穩定、高速的發展,商業地產必須進入金融產品化時代。改變傳統的“售房”觀念,以制造“金融產品”的方式進行商業地產開發及運營,創造更高商業價值是國內商業地產開發的正確途徑。其宗旨是在項目開發的理念及開發方式上,以一種完整而專業的方式,體現項目的最大真實價值,以創造在項目的開發及運營各階段進行資本運作的基礎。商業地產開發“金融產品化”是國內商業地產發展的長遠趨勢,也是中國商業地產正常、良性發展的重要出路。

一、黑龍江省商業地產操作模式的局限性

商業地產由于其自身的高專業化特點,開發的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業管理方面,而黑龍江省目前開發操作模式多有局限性。很多商業項目的開發沿用了住宅開發的模式,思路上存在偏差。目前,省內大城市盲目的投資潮正在退去,住宅開發模式也已不再適用于商業地產。

二、黑龍江省房地產市場和房地產金融狀況(資料來自《2008年黑龍江金融運行報告》)

1.房地產開發投資增速下降。全省房地產開發投資同比增長18.5%,增速同比降低0.5個百分點。房地產開發企業到位資金增速比開發投資增速低2.3個百分點,是近年來少有的現象。全部投資中,住宅投資和商業用房同比增加,辦公樓投資同比下降幅度較大。

2.房屋施工面積增勢減緩。全省土地購置面積同比增長20.8%;房地產開發施工面積同比增長9.8%,其中本年新開工面積同比增長23.2%。住宅和其他用房施工面積同比分別增長11.1%和45.5%。

3.房屋銷售增速持續走低。受房價上漲較快及國內外房地產形勢的影響,全省商品房銷售面積增速呈不斷回落的走勢,全年銷售商品房同比下降12.3%;商品房空置面積率同比增長4%。

4.房價漲幅逐月下降。全省商品房平均銷售價同比上漲13.3%,漲幅逐月回落。其中住宅銷售價格同比上漲11.2%。房價上漲的主要原因是建筑成本上漲,全省各地樓盤幾乎未出現降價打折現象。省會哈爾濱市房屋銷售同比價格指數漲幅回落較大,12月房地產銷售價格同比指數102.8,連續10個月漲幅遞減,較最高的2月份回落了7.1%。二手房價格同比指數漲幅回落小于新建房。

5.房地產信貸走低。年末,全省各金融機構本外幣房地產貸款余額同比下降7.6%。其中:房地產開發貸款降幅達到33%,原因是房地產企業受國內外大氣候影響,投資更加謹慎。

三、黑龍江省應加快房地產金融產品化

房地產金融產品化即房地產證券化是房地產融資手段的創新,是隨著全球房地產金融業的發展而衍生出來的,是近30年來世界金融領域最重大和發展最快的金融創新和金融工具,是衍生證券技術和金融工程技術相結合的產物。

所謂房地產金融產品化,就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式,即直接將房地產投資轉化為證券投資。房地產金融產品化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配,是以房地產這種有形資產做擔保,將房地產股本投資權益予以證券化,其表現形式為股票、可轉換債券、單位信托、受益憑證等。

房地產金融產品化的實現有助于構建良好的房地產產權運行機制。當前,房地產市場積聚了大量的社會資金,流動性差,容易帶來較大的風險。實行房地產金融產品化,可利用證券的流通性,將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系,大大增強資產的流動性,從而增加抗風險的能力。而且,房地產金融產品化使得資產的持有者分散,如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產金融市場體系中,將有利于整個房地產風險的分散,這對市場的長期發展無疑是有利的。

1.房地產金融產品化有利于提高銀行資產的流動性,釋放金融風險。由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業銀行資金來源以短期為主,因而產生了由于“短存長貸”引發的流動性問題。雖然目前商業銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業務發展的不平衡,個人住房抵押貸款發展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,參照發達的市場經濟國家,我們的住房抵押貸款業務還有很大的增長空間,銀行資產的流動性風險逐漸顯現出來。房地產金融產品化有利于釋放由此產生的金融風險。

2.有利于健全我省的資本市場,擴大投資渠道。房地產金融產品化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產金融產品化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我省資本市場的運作效率。

3.實施房地產金融產品化的宏觀環境日趨成熟。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。我國成功將土地產權和房地產產權改革為房地產權益的分割提供了條件,為推廣房地產金融產品化做了積極的準備。 同時,國家針對房地產金融領域的違規操作現象,自2001年以來連續出臺了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策,繁榮的房地產市場和規范發展的金融市場為房地產金融產品化提供了經濟基礎。

4.我省房地產市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以后,城鎮居民長期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長。但從房地產市場供給上看,現在我省大多數開發企業不具備雄厚的開發資本、銀行貸款、信托融資、發行企業債券、發行股票并上市、股權投資、產業基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產金融產品化,在金融市場上直接向社會大眾融資,才能較好地解決房地產開發資金短缺的矛盾,推行房地產金融產品化成為一種必然。

5.我省應加快走向規范的資本和證券市場。目前我國房地產金融產品化的具體改革遲遲推不出來,關鍵是制度問題,不是品種和技術問題。房地產金融產品化一旦實施,意味著國有銀行數十萬億的信貸資產隨時有流通起來的可能,發達的證券化二級市場將大大拓寬國內房地產開發和經營的融資渠道。黑龍江省應及早做好各種前期準備以期加快走向規范的資本和證券市場。

基金項目:黑龍江省教育廳2007年高職高專院校科學技術研究項目(1152054)

(編輯/劉佳)