地下車位的所有權與使用權歸屬初探

李 珞

近十年來,開發區房地產發展迅猛,區內高檔住宅林立,房地產市場紅火。隨房屋出售的地下車位也日益增多,但各開發商歷來將住宅小區的地下車位單獨出售,而購買者很少有領到車位的產權證。多年來,人們很少對此進行追問。而今年以來,發生的幾起車位產權糾紛案件,使地下車位的所有權與使用權歸屬問題無法回避,有待需要理清。

從法律上講,有人認為小區土地使用權既然為業主享有,開發商就不能再享有該小區的土地使用權,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有權和支配權。也有人認為,地下車庫作為小區建設的配套設施之一,是建筑物的輔助設施,就應如道路、管線一樣,是房屋的從物,應交付建筑物的所有人共同使用,在買賣合同沒有特別約定的情況下,從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。還有人認為,業主取得的國有土地使用權同時包含了空間權,如果承認了地下車庫的產權屬于發展商,那么就承認了空間權被發展商保留,但既然土地使用權都轉讓給小區業主了,發展商又依據什么來認定空間權還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬于全體業主享有。

上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用,和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣,都具有使用面積和建筑面積,在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物,具有作為所有權客體的物的所具有特性,它是一種特定的、獨立的物,并不能以其他物代替,而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此,雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定,但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權并不意味著相關的權利就不存在。如違法建筑的建造人,他肯定是無法取得法律上的所有權,但實際上他又是違法建筑的所有人,如果其他人對他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權,照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。再如,購買房屋后在沒有登記辦理好所有權證書這段時間內,購買人仍然可以憑借相關票證來證明其對該房屋享有所有權。更何況該類地下車庫的興建一般都是經過合法審批手續的,并不存在違法行為。

車位種類不同,產權情況也不同,需要區別對待。一是不得銷售的公共配套設施。開發商根據政府規定興建地下車庫,則修建地下車庫是他的法定義務,他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利,而是為了滿足小區內業主生活需要,向特定人群提供停車位的。有的地方政府規定:住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批準列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備,商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用,不得另行作價銷售。這種情況,如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租,則是違法行為。二是可以銷售的公共配套設施。雖然根據政府規定,開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件,開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律并沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關系。地下車庫并非房屋必須要配備的設施,它與單元房屋是主次關系,不是主物與從物關系,系相對獨立建筑物,它可以獨立使用而不失使用價值。因此,只要在房屋買賣合同中沒有特別約定,則不存在從物隨主物一并買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫,且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內,那么 ,投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權,業主也就無法要求開發商無償交付其使用。三是非住宅區的配套設施。這一類地下車庫只要審批程序合法,當屬開發商自由支配,既可以轉讓,也可以出租,也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權,還有待于國家法律予以明確。目前哈爾濱出臺了有關的政策,對部分符合審批的地下車庫可頒發所有權證。地下車庫將擁有獨立的所有權證,作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓,其所有權權能將能全部得到實現。四是利用人防工程進行改造成的地下車位。1996年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》是我國政府最早對地下空間進行的立法,同時這部法律也是對地下空間利用的最高位階的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用,即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務,戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。由于國家對其使用權有明確規定,因此,在和平時期,投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權,同時承擔維修保養的法定義務。如果投資者將人防工程改建為地下車庫,那么首先必須要獲得有關行政部門的審核同意,在保證不降低人安全的前提下,可以租賃或出售使用權。

地下車位的所有權與使用權歸屬,關系到各方利益。解決不好,會造成不必要的糾紛,影響和諧社會建設。需要政府不斷完善相關法律、法規,出臺合理政策,從根本上解決地下車位的所有權與使用權歸屬問題,使房地產市場更加完善。

(編輯/丹桔)